城市更新 城市更新怎么玩，这篇文章终于讲透了！

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近年来，城市更新一直是房地产界的热门话题。AFC研究员认为，随着核心城市进入存量时代，新土地稀缺成为现实，城市更新也从“大拆大建”进入新阶段，其中如何改造、重新定位和运营存量资产，实现内在价值和利用最大化，成为各方探索的焦点。

本文将从城市更新的主要参与者:房地产基金、开发商和服务提供商的角度，以案例的形式对城市更新进行分析。

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城市更新的参与者

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城市更新分为两个阶段，第一阶段是拆迁改造，第二阶段是实施城市有机更新。西方国家的城市更新已经从简单的拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例，泰晤士河北岸是一座发展了几百年的古城。现在仍有20多个脚手架在运行进行改造，城市更新是一个持续的过程。

旧城改造前期的参与者是政府，后期的主要参与者是投资机构。)，开发者和服务提供商。然而，它们在干预期、选定的资产目标、业务模式和各自的优势方面存在显著差异。

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1)城市更新干预模式和项目运作流程

作为新城区更新的早期参与者，房地产基金根据专业判断寻找项目。在引入出资方整体购买增值空的物业后，引入跨境资源进行重新定位和改造，以提高租金回报率，提高物业估值；一些物业运营成熟后，会通过资产证券化或出售的方式退出，从而获得资产增值的收益。

2)改造现有商业地产，投资上下游产业链

高河资本旧城改造以一线城市商业物业改造为主，更倾向于价格合理、周期适中、现金流稳定的成熟资产。同时还对房地产运营公司进行股权投资，连接资本、资产、跨行业资源，打通整个产业链。

3)改革运营后的销售模式——以静安高河大厦为例

2012年10月，高河联合国发展金融收购上海南京西路中华企业大厦约2.6万平方米，交易金额7.9亿元。由于写字楼年代较早，成交价格相对较低，项目装修后以租赁方式出售，租金上涨70%，售价每平方米上涨100%，项目在2年内退出。

4)用资产管理协议重建再经营销售模式——以高河蓝峰大厦为例

2013年11月，高河收购北京东三环丹阳大厦，引进不同行业的资源，将项目重新定位为文化创意写字楼，然后运营。租金涨幅高达75%，部分以资产管理协议出售，是北京15年高端写字楼销售冠军

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开发商——城市更新新阶段的全面参与者

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一是设立张莞资本专项基金，寻求一线城市现有物业的改造，主要是寻求旧商业体向新商业体的改造；

二、地方公司探索自身，一线城市试水，逐步形成城市特色战略，积极寻求旧商业体或旧工厂、仓库等改造。

2)张莞房地产基金资本运营模式——以上海企业天地三号项目为例

张莞资本利用房地产基金瞄准核心一线城市存量房产的增值投资；

目前已收购上海两个项目，企业天地三号项目是张莞小盘股交易首个落地项目；

3)北京万科——“曼哈顿工程”:以北京西单商场为例

北京万科于2015年推出“曼哈顿项目”，旨在以相对较低的价格获得北京稀缺地区的存量房产，并在改造后获得溢价；北京西单购物中心是“曼哈顿工程”产业办公战略的第一步。万科预计，经过三年的培育，其ROA将超过6%。

4)上海万科-工业地产转型战略:以张江国创中心为例

在上海万科工业地产的战略下，将旧工业地产改造成工业办公综合体成为切入城市更新的主要方式。轻模式和重模式都尝试过。上海万科工业城发展负责改造后工业园区的运营管理，设立星上汇工业地产服务平台，为进驻其中的企业提供服务。典型案例是张江国际中心，采用重资产模式。

5)上海万科-工业地产转型战略:哥伦比亚公园案例研究

上海万科与原业主签订20年整租协议，以轻资产方式收购该物业。在项目更新和部分改造后，它被重新定位为一个商业综合体。上海万科生产城开发空兴尚会的运营管理还在负责，还在租房。

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以世界银行为例:

1)世界银行:城市更新干预模式和项目运作流程

世界银行主要通过租赁和合作的方式获得投资少、改造难度小的项目。资金来源包括自有资金或通过发行资金寻求外部资金，通过专业能力对项目进行策划、定位和装修，在持有过程中输出资产管理服务和自有品牌，最终实现物业租金增值。

1)世界银行:以上海长宁、宿城项目为例

发行腾富城市运营基金，引进启动资金租赁，改造上海长宁、宿城项目；在转型升级阶段，世界银行进行了具体项目的运营，统一规划定位，装修；在运营阶段，世界银行将其多元化的资产管理服务和品牌输出，如小额贷款、小样本等，最终两个项目都实现了租金溢价。

2)其他服务商:合肥黄辉集团旧厂房改造案例

何复与附属企业邦华合作，将破旧的厂房改造成创意园区——“易创社区”；何复进行前期咨询，邦华投标项目，租赁项目十年，负责项目改造，何复在控股运营阶段进行招商引资和物业主导运营，项目入住率达到95%，租金溢价20%。

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1)主要参与者对市区重建项目的偏好分析

通过对开发商、投资机构、服务提供者等主要旧城改造参与者的探索模式和成功案例进行分析，可以发现他们的投资项目偏好不同，项目运营模式、成本、周期和收益率有不同的需求和特点。

2)城市更新的轻重模式分类

3)城市更新机会总结

AFC研究员认为，城市更新作为未来房地产可持续发展的重要引擎，具有广阔的市场潜力，其中有并购红利、资本红利、运营红利和政策红利。与传统的房地产“开发-销售”链相比，在城市的有机更新下，房地产的链条已经转变为“投资-转型升级-运营-退出”，对房地产配套服务的需求迅速增加，机遇与挑战并存！

文章来源:创意园地图ID:cyydit推荐关注

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