介绍
上海K11购物艺术中心是上海老商圈淮海路商圈的标志性时尚潮流商业中心。这个贴有艺术标签的购物中心,融合了艺术、人文、自然三大核心元素,运用艺术欣赏、人文体验、自然环保,形成独特的消费者感官体验,捕捉人的内在需求和欲望。K11的发展也让人充满无限期待;K11是由香港原有的新世界大厦改造而来。自2013年开业以来,其跨境主题和成功的运营管理吸引了众多业内人士向其学习。今天,在这个案例分析中,我们主要分析项目的客观条件和建筑硬件,从而分析客观位置、交通环境和建筑硬件对商业运营效果的影响和基本作用。
前言
上海K11购物艺术中心
2013年6月开业
位于上海老商圈淮海路商圈
定位为
“艺术、人文、自然”三要素融为一体
体验消费购物艺术中心
已成为商业地产的标杆项目
本周我们将向您介绍
上海K11商务基础勘察与建筑设计!
项目概述
01 |基本信息
K11,原名香港新世界大厦,现已改造
成为“淮海路”市政商务区的标志性建筑
节能设计理念与艺术和人文的完美结合
荣获“LEED金质预认证”奖
总建筑面积约13万平方米,其中商业面积约4万平方米
包括商业零件/配套设施
B3楼是一个艺术展览中心,面积3000平方米
B2-L4层是购物中心
L6-L9是停车场,不同于传统的地下车库
项目开发商是香港新世界集团
▼K11显影剂和外观
上海K11购物艺术中心
主要面向25-50岁追求现代生活的社会消费群体
以及有一定经济能力的高端商务人士
懂得享受和追求生活品味的中产阶级
与此同时,它辐射着商业圈里追求时尚的消费者
K11位于淮海路城市商圈的核心
淮海路商圈位于上海市中心
它是上海传统的国际时尚商业区
丰富了上海的百年历史
这里人流密集,商业氛围浓厚;想好了
然而,K11依靠其独特的艺术融合
避免与周边企业同质化竞争
让它长期吸引商圈的消费者
▼K11外观
02 |项目定位
整体定位
融合“艺术、人文、自然”的购物艺术中心
图像定位
创意、艺术、潮流和时尚
等级定位
中高档定位
商业定位
集高端零售/优质餐饮/精品生活服务于一体
具有互动艺术公园和舞台感的购物体验
主要是零售,其次是各种美食和饮料
部分套餐,辅以讨论娱乐形式
▼
位置/流量/商业圈/客户群
01 |项目位置条件
K11位于黄浦区淮海中路黄金商务区
对于传统商圈来说,周边商业和历史人文都很强
周围有许多办公楼和商业酒店
还有上海的商业和文化旅游地标——上海新世界
▼商圈分布图
02 |项目周围的道路/交通
地铁:毗邻地铁1号线黄陂南路站
对于地铁建设业务来说,它为项目带来了足够的人流
公交:200米内有6站13线
行车:可经淮海中路/金陵中路/马当路/黄陂南路到达
项目可达性极好,消费者可达性高
▼
序列号
站点名
公交线路
一个
淡水路金陵东路
上海至上海高速公路
2
淡水路长乐路
大桥一线高峰车/上海客商
高速专线/沪交专线速度
三
长乐路淡水路
198号/上川专线
四
淡水路金陵中路
沪交专线
五
淮海中路,松山路
109路/732路
981公路/隧道8号线
六
黄陂路淮海中路
911路/922路
地铁车站
地铁一号线黄陂南路
03 |商圈及周边地区商业分析
现在它已经成为上海老商业区的标志性建筑
淮海路城市商圈的核心地位
有很多高端商场,甲级写字楼,五星级酒店
商圈氛围成熟,商业消费支撑力强
▼商圈示意图
在项目所在的核心区域,有大量的商业实体和各种
在夏季,中央广场、瑞安广场和香港广场等高层建筑毗邻而居
商圈商业竞争程度高,同质化、分流
K11以其独特的定位和与艺术本质融合的主题,
颠覆同商圈商业地产同质化堡垒
商圈的消费流比较多,这个项目的消费支持比较强
▼上海K11购物中心周边主营业务
04 |项目客户群分析
中产阶级+商业客户+周边年轻白领+游客
该项目被定位为一个具有新体验的购物艺术中心
自带客流,准确吸引目标客户
企业办公楼,被许多企业包围,提供了大量的商业客户
淮海路街区沉淀了上海百年历史,成为旅游胜地
旅游客户的引入增加了商场的客源
项目所在地人山人海,消费能力强,客户基础充足
▼
建筑规划的特征分析
全面计划方案
由科凯斯图迪奥国际建筑师事务所设计
多元化、综合性、获奖一流的设计事务所
主要专注于文化、商业、酒店和零售项目的开发
同时,它还涉及城市更新中的文化遗产重建项目
▼▼Kokaistudio代表作
01 |立面和内部空
作为改造项目,K11的造型并不出色
一些装饰艺术风格的建筑将被保留
尊重城市人文
其余部分经过翻新,融入了自然和艺术的概念
它包含一个33米的巨大人工瀑布
它看起来很壮观,前面有更多的垂直绿化
垂直的绿色墙壁与艺术家创作的金属蝴蝶融为一体
采用发光二极管线状吸潮灯与小型投射灯相结合的照明技术
它强化了建筑的立体感和层次感,给人以艺术感
让它在更多周边商业项目的情况下脱颖而出
外墙不同角度的K11 LOGO,晚上会有透明的灯光效果
它看起来非常精致,也增加了项目的曝光度
▼门面
K11室内空房间呈“U”形平面移动线,沿中庭展开
有机玻璃天花板直接与一个两层商场的地下天井相连
K11的所有区域肯定都与自然有关
它们在叙事顺序上紧密相连
从建筑入口到内部动线,已经完全重建
形成了一系列围绕室外中庭的想象体验,完美衔接
在这个“想象之旅”中,
公共空房间、艺术展区和高科技元素交织在一起
天然材料和生活元素点缀其间
▼室内空房间
02 |项目平面结构
K11为超高层建筑和裙楼的商业结构
整体形状不规则,平均长86m,宽76m
内部动线环绕中庭,整体呈“U”形环状
包括一个中庭,艺术地创造了一个玻璃幕墙
向下延伸至B1室内圆形躺椅
既增加了中庭的美观,又增加了B1的人流
▼平面布置图
03 |项目动线分析
交通流量:K11购物中心有三个出入口
南侧是商场的正门
北面是办公室入口,东北面有一个汽车入口
停车场位于商业价值低的6-9层
这是中国罕见的设计
交通流量受道路限制,容易拥堵
外部入口:L1有三个入口和出口
办公楼入口置于北侧,商务办公统一差异化
内动线:活动线呈U型,以外中庭为核心
在人们难以到达的地方展示艺术品,并悄悄地引导顾客
确保顾客的移动路线和商店的到达率
自动扶梯沿移动路线设置,数量充足,中间有直梯
平面和竖向动线的结合可以有效引导消费客流
其他:B2有一个入口,可以直接连接到地铁,引入人流
▼交通流线
▼外部移动线
▼内部动线
04 |以教学为导向/人性化设施
整个导向系统简洁、现代、富有设计感
在B1层设立服务台,为商场提供指导
标志、艺术学院地图、指南卡、楼层指南、广告灯柱
多方向和多视图设置布置在垂直电梯附近
同时,在楼层指南之前提供人工咨询服务
Vi应用很多,K11的标志性圆点随处可见
美学与指导性实践相结合
▼
每层的空房间都装饰有国内外著名艺术家的作品
引导客流,让消费时间更“有趣”
在客流难以到达的地方设立艺术展览点
▼LG1落地休息座椅
真正注重人的体验,安排很多人性化的设施
免费充电桩、开放式屋顶空房间、各种休息座椅等
让顾客在消费的同时获得愉快的休息体验
▼人性化设施
05 |停车场设计
停车场位于商场顶楼6-9层,与常规设置不同
这里商业价值低,在国内停车场很少使用
总共大约有270个停车位
室内采用分区设计
而且指南明确,消费者停车后可以乘坐观光电梯到商场
然而,停车场的设计仅限于物业硬件,还存在一些不足
去停车场需要悬停在6-9层,不方便测试技术
入口位于商场后面的写字楼下面,不方便找
06 |卫生间设计
浴室的整体质量很高
与商场的定位和建筑五金的质量是一致的
厕所通道以原木为主,内部环境干净整洁
母婴室、外部休息座椅、洗手盆、婴儿座椅等。
设计质量和人性化是两大亮点
▼
项目总结
上海K11购物艺术中心
我看到的大多是K11的艺术装置和创作活动
总的来说,一切都显得那么光鲜和前卫
但是仔细研究就能看出K11成功的原因。
其原因在于其多年的管理和运营经验
项目的客观条件和自身的建筑设计
也有很多值得探索的亮点和不足
亮点1:位置独特,消费支持强
位于上海传统高端商业区淮海路商圈
商业氛围浓厚,有足够的文化和历史积淀
大量涉外写字楼和商场集中在该地区
高端住宅项目和顶级商圈支持
确保K11的消费群体和消费档次
亮点2:地铁有盖,公交便捷
地铁1号线直达B2层,消费者可以直接去购物中心
B2楼门口铺着电子表的通道引人注目
加上200米内10多条公交线路
便捷的交通给K11带来了足够的人
亮点3:建筑设计在转型过程中独树一帜
这座建筑的正面实现了新旧的完美结合
中庭设计独特,不仅有巨大的室外水幕
面向淮海路的建筑正面封闭成一个室外弓形前广场
同时,有机形式的多维玻璃天花板既美观又实用
立面和内方墙上设有垂直绿化墙
整体充分结合了自然和科技
带给消费者新的感官体验,让自己成为艺术品
亮点4:功能性设计最大限度地方便消费者
商场导购系统充足,设计美观
走廊顶层和底层的设计使用线条和几何图形
浅黄色、浅棕色和深棕色混合并碰撞
实现了“艺术与空融合”的主轴
整体动线设计采用巧妙的“想象之旅”
地下三层到地上六层
实现功能区之间均衡高效的客流分布
艺术展区,公共空房间,更人性化的休闲娱乐设计
潜移默化地延长消费者的停留时间,提升购物体验
不足一:老物业局限性大
受改造前建筑硬件的限制,工程体积小
商场没有内中庭,只有一个外中庭
建筑形式也不是标准的购物中心形式
2-3层层高不足问题明显,制约了运营
客观上造成了商场的不丰富
不足2:停车场设计存在不足
交通入口设在商场后侧,只有一个出入口
不方便消费者查找
每层动线不能形成闭环,对动线口的商家不利
只能布置在动线单向端口,不平衡
基本上
K11购物艺术中心的建筑设计很有特色
企业管理也成为行业内的经典案例
项目总体布局和业务规划特点分析
-结束-
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陈蓓琳简介:
柯睿咨询中心陈北林商业房地产研究室主任
上海商业地产评审团杰出专家
30年商业项目管理经验
20年商业房地产咨询和规划经验
一、上海K11购物艺术中心建筑规划特色
二.上海K11购物艺术中心总体布局及商业规划特色
三.2015-2018年上海K11购物艺术中心品牌调整分析
电话:18883859141
邮箱:tangyuanfen@cric.com
公司地址:上海市静安区广中路788号求是大厦903室
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