西安二手房交易 2018西安二手房交易全流程（含全部费用）

二手房的交易流程，大部分买家都不知道。连买二手房的买家都很迷茫，中介让他们想干嘛干嘛，更别说第一次买二手房的人了。二手房交易过程中，税费互不相同。

今天，小童通向大家讲解了Xi宝安二手房的交易流程和成本，让二手房的买卖更加清晰！

01

房屋委托书

由业主处理

▲上图为Xi某中介房产委托材料清单

出售或出租房屋，出卖人必须先与中介店签订《出售/出租房屋委托书》，并提供房产证、购房证明、共有人同意出售/出租的声明、产权人与共有人的关系证明、产权人与共有人的身份证明。以上文件见原件，留存复印件。这个规定是为了规范二手房市场，避免假房。

昨天上午，小童童Xi安中圈转发了的通知，房屋买卖必须签署房屋委托书。产权人不签署授权委托书的，该物业将被拆除。

02

交押金，签订三方协议

买方和卖方+中介处理

买家看房后，需要向中介店支付一定的诚意金。如果卖家不卖，中介会把诚意款退给买家。

买卖双方达成初步协议后，买方通常向卖方支付定金。卖方不卖的，赔偿两倍定金。

在办理正式过户手续之前，买方、卖方和中介店将签订三方合同。Xi的中介服务费一般为房价的1.5%~3%，3%居多。如果买家是房贷，会有1.5%~2%的费用.无论谁违约，Xi安市场都将支付成交价的20%作为违约金，并退还定金和定金利息。买卖双方有其他约定的，可以写入合同或者签订补充协议。

03

网上签约和资金监管

买方和卖方处理

//网上签约备案

接下来，买卖双方协商好时间，在房管局做好过户手续的第一步:网上签约购房。需要注意的是，备案网签一般有3个月的有效期，买卖双方需要在有效期内办理资金监管，否则需要重新网签。

另外，如果卖家是婚姻状况，夫妻双方都要办理过户手续。如果财产涉及前妻，前夫和现任都要出面。

//资金监管协议

完成网上签约后，全额可直接存入资金监管账户。按揭买家需要确认贷款银行，然后办理资金监管账户。基金监管是对买卖双方权益的保护。在未完成的转账期间，所有交易金额都存入该账户。直系亲属买卖、过户的，可以申请免于基金监管。其他情况需要申请免于基金监管并说明理由。

04

银行面对面，房屋评估

买家和卖家站出来

//银行当面签名

按揭买房，买卖双方都需要和银行进行面对面的贷款，主要看买方的信用信息，买方的流量，卖方的房屋评估。贷款按户审批，贷款金额根据评估价格计算。银行一般会委托合作评估公司对房屋进行评估。一般估价价格不会超过成交价格，大部分估价价格都在成交价格的80%左右。

经银行批准后，通知买方将首付款存入资金监管账户。所以二手房的首付很难真的只交30%，即使是手套。

首付存入后，等待银行放款，放款时间因银行而异。具体可以联系中介或者银行，贷完款可以收到短信通知。

如果业主名下房产有抵押贷款，需要提前还款，取得完全产权的房产证。有钱的业主可以提前办理了解房贷的手续，通常需要很长时间。如果业主需要找国管通等提前还款公司还款，一般会在买方按揭贷款获批后办理提款手续。拿到房产证后，就可以开始办理下一次的税务过户了。

05

税费减免

买方和卖方处理

房款全部进入资金监管账户后，就开始办理二手房纳税和过户手续。在这里，肖童童谈到了最常见的住宅交易的税费。

//契税

①根据实际购买情况缴纳契税:网上签约价格或纳税评估值*契税比例

购买套数:家庭轮次

Ps:按照税收制度，如果房子不是商品房，需要缴纳土地出让金。

②个税:网上签约价格或纳税评估值*1%

免税条件:如果交易中的房屋是卖方名下唯一的房产，且房产证或契税票已满5年，可以申请免征个税。此外，卖方应承诺一年内不在Xi购买房屋。

③增值税:*5.6%

免税条件:房产证或契税票已满两年的，无需缴纳增值税。

④ 80元/户已办理过户手续并缴纳住宅房地产过户登记费的，在窗口领取《房屋权属转移确认业务受理单》。

06

获得许可证并被拘留

由买方处理

一般全款的买家会在5-8个工作日后到房管局领取房产证。抵押客户取得产权证后，需要将产权证交给担保公司，担保公司将产权证交给银行办理抵押手续。公积金贷款的购房者可以委托担保公司代为领取房产证，需要商业贷款的可以自行领取。

一般两个月后，买家联系银行，拿着相关资料到房管局领取产权证保管。公积金贷款后两个月，持身份证原件和结婚证到西街房管局二楼61号窗口办理。

07

收集和交付

业主聚会

全额付款业主或担保公司收到生产证明后三个工作日内，资金监管账户向卖方付款，交易完成。

取得证书后，买受人应与业主共同移交房屋钥匙门禁，并结清该房屋的水电等费用。落实业主户口迁出问题。物业交付后，历时1-2个月的二手房买卖顺利结束。

信息来源:转让通行证