董潘：中国未来就看深圳，没有第二个城市！（深度好文）

转自：深圳淘房志（ID：taofangzhi-sz）；作者：淘房君

2017年以来，多个城市出台了地产新政，限购、限贷成为新的话题。

在这个背景之下，一部分人开始困惑，一线城市的房价是否已经到顶？中国的房地产市场是否会马上转入下行阶段？

中国的房价到拐点了吗？在这个阶段，如何让自己的资本增值？

5月20日，被誉为“地产投资教父”、著名经济学家、房地产专家、博士生导师董藩教授莅临深圳，为大家剖析当前经济形势下，投资房地产的掘金之道。

淘房君第一时间为大家带来分享：

核心观点

1.深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼。

2.深圳房价每年增长百分之20， 持续30年 无产品可替代。

3.勤劳是不能致富的，勤劳只能温饱！

4.政策要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定，才能共赢！

5.一线城市房价没有“天花板”。

6.深圳是南方经济增长极，有极强的优势。

以下是演讲全文：

深圳一定是投资很好的地方，泡沫就是传说中的鬼

今天来了很多熟人，有一些是我的EMBA学员，还有房地产投资浓缩班的学员，还有一些朋友听过我初级班的课程，非常感谢大家捧场来到这里，有些人是从外地赶过来的。

我还从其他途径拦截了很多，因为今天这个场合只是随随便便讲几句，大家听我的课都比较多了，少的听过两天，多的听过八、九天，所以今天你们听下来可能没什么新的话题，更重要的是最近不让讲，这个事情就特别麻烦。

万科的王石先生我也认识，2016年的时候我在万科总部对所有营销人员做过一两天的培训，从那个时候开始我们接触比较多，很多职业经理人我们都很熟悉，所以我还是来了。

他们给我弄了个题目，讲一讲一线城市的问题，后来我想想，只谈一线城市可能不太好，我混在一起谈，同时也谈一谈深圳的问题。

最近调控政策出台的背景和影响，这个事不能谈了，有很多话不能公开说，我只有绕过去；

但我告诉大家，今后这个市场的波动会增加，波动增加不等于房地产没有价值，因为只是波动，没有改变长期趋势，只改变了短期趋势。房价是什么？

刚才主持人提到一线城市，我告诉大家的是未来整个中国的房地产市场将往两个方向发展，第一个方向是此消彼长，哪里消？

很多偏僻地区、落后地区、资源枯竭性城市、缺水的地方、就业空间很小的地方需求是大两外流的；

所谓的彼长就是像北京、上海、深圳这样的典型大都市和核心城市，像深圳这样的地方，你不用问，闭眼买就可以，它的房价远没有到头，因为房价是城市功能的反映，是城市价值的体现，是城市综合竞争力的表现，在整个中国华南，没有一个城市能够超过深圳。

你们另外一个兄弟城市在渐渐没落，因为它的城市功能过去是强在商贸上，大家知道广交会现在很难搞了，电子商务冲击非常厉害，另外它的城市管理水平没有这边强。

还有另外一些原因，我不一一说了，说人坏话不好，但南中国未来就是看深圳，没有第二个城市。

在这样的背景之下，在深圳你持有资源当然是好事了，肯定是没有问题的，不管是哪一类物业，住宅会更好，刚才他们跟我交流，说这个项目是公寓，要不要买？你买不了住宅，只能买公寓，买比不买强，这是首先要明确的。

至于在这里面怎么比较、回报更高更低，机会成本和投资方向选择是另外一个问题，这个答案我先给大家明确，深圳一定是投资很好的地方。

第二个规律是颠簸中前行，这是非常明显的规律，我们怕的不是颠簸，而是大势改变，如果中国未来发展道路不发生大的改变，深圳的房价还要往上走，上海、北京也是一样，远远没有到头，它有一天会超越香港吗？超越香港有正常。

你不要去比较另外一些功能，因为中国人口巨大，中国财富量巨大，这么多人口支撑两个、三个最顶级的城市，这种城市的价格飞上天也是非常正常的，超越纽约也是很正常的，房价不能简单的比较，因为它的价格各自独立形成。

你们桌上那瓶矿泉水，如果在东莞是1元，深圳是1.5元，其结果必然是由东莞运到深圳来，最后东莞的供应量减少，价格上涨，而深圳的供应量增加，价格降低，两地形成基本一致的价格，比如说1.2元。

但是房子你没有办法从东莞、惠州运到深圳来，所以我要告诉大家的是所有进行房价国际比较、区域比较、城市比较的，全是不懂房地产的，以此来推断中国房地产有没有泡沫的所有结论都是错的，泡沫这个问题已经说了十几年了，泡沫就是传说中的鬼，都说有，谁也没见过。

深圳房价每年增长百分之20 持续30年 无产品可替代

房地产还值得投资吗？当然值得投资，1987年我们在深圳拍出第一块土地，房子卖一千多元，但当时深圳的房价也就是500元，高于全国100元。

今天全国均价我估了一下大概在7800元，北京的价格我刚才请教了戚总，他说应该在5.5万元左右。

如果我们推算一下，全国的均价三十年来年均增长11%左右，深圳是什么状态？刚才我没算，我想应该是20%几，如果有一笔投资，从全国范围来看，年均增长11%左右，连续30年，你能找到第二个产品吗？根本找不到。

如果有一个产品连续30年、年均回报在某一个城市达到20%，好不好？当然好。

你也找不到第二个产品，更重要的是我们的回报不止在这里，房地产投资有杠杆，听过我课的学员天天在研究扩大杠杆，以至于政府在全世界范围内围剿这些人，说他们是投机者。

其实不是这样的，投机给社会做了非常大的贡献，投机发生在什么时候？一定是供求关系极度短缺的状态下才会出现所谓的投机。

一个供应者的出现会极大地改变紧张的供求关系，对买者来讲是非常有利的，同时他又赚了钱。

举个例子，当年共产党打游击，在山上被敌人包围了，三个月没有盐，这个时候有一个人知道山上极度缺盐，他冒着枪林弹雨背几袋盐上山卖给游击队，以50倍、100倍的价格卖给游击队。

我要问大家的是，这个投机者的出现，这些盐的出现，对投机者是好事还是坏事？是好事，我想当时的游击队长一定握着这位投机者的手说“兄弟，再给我搞两袋来”。

投机者冒着风险提供了供应，对改变极度短缺的供应，对改善供求关系、缩小供求缺口意义是非常大的。

有人说这帮人频繁交易，我告诉大家频繁交易是弥补供求短缺的一个必要手段，而且所有交易者交易频率越高，市场价格就更吻合规律，因为大家在这里博弈，最后找到一个均衡点。

有人认为你这样是剥削别人，这种说法也是错的，你什么时候才有机会剥削别人？首先我不承认这个说法，即使你承认剥削了别人，在别人身上赚了钱，一定是交易的频率越高，机会越多，你才能剥削到别人，才能积累起财富；

如果你能积累起财富，证明你所提供的产品更好地满足了多数人的需要，大家都希望买到你的东西，你提供了满足大家需要的物质、产品，是好事还是坏事？它同样还是好事。

所以大众化的认识很多都是错的，我一直倡导全社会形成健康的租赁关系，形成拥有大量资产的机构投资者阶层。

我最近在做一件事情，推动投资者提升，变成机构投资者，像戚总他们的项目，将来在我的学员那里可能就不是买一套两套，而是整栋楼拿下来，别人都没份了，机构投资者是未来发展的方向，因为当我们以个人、以家庭身份出现的时候，贷款总是受到限制，当我们以公司化经营去运作的时候，我们可能会突破这个限制。

未来中国的房地产交易一定是更加繁荣，除非中国社会发展道路发生改变了，如果不改变，一定是交易更频繁，这是毫无疑问的，一个健康的市场一定包括两部分：

一部分是买卖市场，一部分是租赁市场，在买卖市场中，自己买房自己住，但像深圳这样的城市一定有一个巨大的租赁市场，它可能超越买卖市场，它一方连着富人，一方连着穷人，一方连着本地人，一方连着外来打工者，一方连着中老年积累者，一方连着刚来的年轻人；

这些有了积累的人拿出自己多余的钱买了这些房子，出租给那些暂时不想买房、暂时不能买房、暂时买不起房的刚刚毕业的年轻人，最后形成稳定的供求关系；

这种供求关系的出现将极大的减轻政府保障的压力，靠政府，政府该管的事情太多，尤其是中国的政府承担的职责太多，他们完全不了帮助很多低收入阶层解决住房条件的任务，由谁来完成呢？

一些谋求在市场上获得收益的出租者，也即投资者。你们就充当着这样的角色，你们不能简单的投机者，你们对未来市场的稳定贡献是非常大的；

只不过目前大家的认识、政府的认识没有到位，他们认为我们这些行为是不科学的、是不规范的，是对市场发展不利的，其实这些交易的出现恰恰是有利的，它帮助我们去发现哪个地方需要扩大供应，当价格上涨的时候，我们要努力扩大供应。

未来的市场会继续演化，未来从市场主体供应角度来讲，将出现大量的个人投资者和机构投资者，这些人的出现对改变未来的市场结构意义是非常大，而不应该像现在的舆论这样让这帮人夹着尾巴做人。

中国市场未来还要往上走，市场还没有到成熟的阶段，我们从市场供应、回报角度也能看出来，过去二十多年里大家在房地产市场的回报都是很厉害的，你们当中有很多人可能有五六套房、七八套房甚至二三十套房，你们在这个行业看到了比其他行业更高的回报状态；

我自己在房地产投资中的回报每年有60%、70%，我的学生做高利贷，说“老师，你把钱放在我这里，我保证你20%的回报”，20%有点低，我们做房地产投资都是60%、70%，只要杠杆用得好，回报40%、50%是很正常的，远远超过其他行业，而且更重要的是几乎没有发生过风险。

有人说“老师你告诉我，下半年、明年房价会涨还是会跌？

不要在意它是涨还是跌，最重要的不是六千买还是八千买，是它涨到2万的时候你手里有货，你在犹犹豫豫当中一直没有买，最终的回报是零。

我们身边所有手中有房子的人，我的学生罗敏（音）财富量很大，为什么？房子多。我们也看到开发商大老板在财富榜上出现了，首富王健林靠的是什么？靠的是持有资产，我跟他是好朋友，我知道他的资产结构非常强，全国开业的二百来个万达广场，如果按照市场价值评估是不得了的。

地产口另外一些人登上过首富榜，恒大的许家印、杨惠妍等等，为什么房地产行业的人在财富榜上出现的频率高于其他行业？

谁拥有了房屋、拥有了土地，谁就是富者，这是全世界共同的五规律。

两年前我在美国演讲，我在哥伦比亚大学讲完课之后，他们的博士生陪我到华尔街去转，转的时候他对我说“老师，我就希望将来有一天在华尔街找份工作，在这些著名的投行找份工作，这些大金融机构是全世界最牛的公司”。

我当时告诉他“你说错了，华尔街最牛的公司根本不是投行和保险公司，而是这些大楼的业主”。

当雷曼兄弟倒掉的时候，当两房倒掉的时候，大楼的业主一脚把他们踢出去，他们照样找到租户，在全世界范围打球，神龙见首不见尾。

全中国现在实体经济不行了，很多人挺不住了，他们输在什么地方？他们输在没有持有物业上。比如有一个著名的饭店挺不下去了，如果他当时稍微慢一点速度扩张，贷点款买万科的底商，今天就不会被挤出市场。

还记得当年傻子褂子年广久吗？《邓小平文选》当中三次提到这个人，年广久现在完蛋了，我到那边去演讲的时候，他们要给我介绍年广久，我说不用介绍，他没有意义。怎么没有意义呢？对中国来讲他的意义多大？

我说他只是一个标本，他再也不可能起来了，因为他做的事情不符合规律，他唯一做对的一件事情就是买了一栋楼，所以他保证了今天的衣食无忧，如果当时不买这栋楼，他将被彻底淘汰出这个市场。

房价也好，房地产也好，很多普通人的认识是远离其本质的，我要告诉大家的是这种资产方式是最优的资产方式，我甚至在这里告诉你们，你买万科的房子，别买万科的股票，听懂了吗？

为啥？因为这两个行业的走势是不一样的，它的交易方式是不一样的，它的财富分配方式是不一样的。你买股票，股票市场中赢的是徐翔，赢的是李勇，不是你。

但是买房子，刚才我的学生薛总说“老师，我们开发商是干不过这些业主的，业主后面赚了大钱，其实我们只赚了百分之十几就走了”。是这样的，你手里有房的时候，你就是赢家，你手里有股票，别在业主跟前得瑟。

勤劳是不能致富的 勤劳只能温饱

四种生产要素在财富分配中优势不同，分配财富的时候，它们的地位是不一样的，拥有投资的人分配财富的优势地位是比较突出的，为什么富的人从来都是资本家？为什么都是私营企业主？为什么都是股东？

因为股东在参与企业财富分配的时候不是靠劳动力分的，是靠资本。老百姓买房子是切入资本市场的非常简单有效的方式，而且是唯一可以贷款的方式。所以不要去干别的，老老实实买房。

你们可能说“老师，你让我们买房子，大家都来买房子，谁来干实业？”永远不会所有人都买房子，就像今天我在这里演讲，不会全国人民都坐在这里听一样，这个市场是竞争的，打麻将一定有输有赢，你争取做那个赢的人就可以了。

所有人都想发财，是不是所有人都发了财呢？不是，所以都知道这个道理，但是不一定能够挤进来。在深圳买一套房子没有上百万的首付是不可以的，即使很烂的房子也要上百万的首付，你问问看，全国有几个人能越过这个门槛？

所以永远不要担心大家都炒房子，不会的，社会上只会形成一个阶层：今天到场的各位。未来社会普通老百姓财富阶层的划分就看你买没买房子、你买了几套房子、你什么时间买的房子、你在哪里买的房子以及买了哪个项目，是不是买了万科的项目。

一个问题的五个方面决定了老百姓财富阶层的划分，以后跟工资收入没关系，你一个月挣2万，我挣1.5万，你比我多5千，没事，我有房子，你没房子，我一套房子在深圳随随便便就是一千万，一年增值15%就是150万；

你的工资无非一年比我多5、6万，差远了，我的房子还有十几二十万的租金收益，所以一定要相信资本的力量，也一定要知道有些人是怎样被淘汰掉的；

坐在宝马车里的小伙摇下车床对坐在自行车上的姑娘说“你后悔了没有？”姑娘说我不后悔，我们俩个人靠自己的双手十年挣一台宝马，你的车是你爹给你买的”。

转眼十年过去了，坐在宝马车里的小伙已经把车换成劳斯莱斯，而坐在自行车上的姑娘只把自行车换成电动车。

深圳这样的地方会更有优势，北京、上海这样的地方会更有优势，省会城市也还可以，但是广大的四线、五线轻易别动，如果你老家还有房子，你爹还住在那里，赶快把他搬出来，搬到深圳这样的地方，逃离你终将衰落的故乡。

不要去弄股票，尽管万科很好，万科的股票要随着大市走，当大市不好的时候也没办法。我们看到的是虽然打压，房地产市场没太受到大的影响，但股市稀里哗啦往下走，二十年来在股市里能赢的人绝不超过5%；

但在房地产市场赢的人几乎是99%，个别人有点什么意外，这就是差别，只要你进入房地产领域，最终都变得越来越富裕，这是规律，而在股市当中，你想赢不是规律，输才是规律，为什么这样？

因为中国的股市从构造和发展背景上跟美国完全不同，这是另外一个话题，今天不去讲，我要告诉你的就是在股票市场长期待着，姚明进去，潘长江出来，宝马进去，自行车出来，最好别碰它。

老百姓的钱哪里去了？大部分被股市吞没了，如果你还有点钱，要放在房子上，如果你没买房，又进了股市，基本上现在就沦为乞丐。

别的能干吗？别的也不要干，古董、字画、玉石这些都不要做，我们在初级班讲课一讲就是半天，展开讲很麻烦。

古董90%都是假的，你没法弄，古董市场的特点是100%都是骗子，所以各位在座有搞古董的我就要得罪你了，你们千万不要跟做古董的人做朋友，古董市场赢就赢在你骗我、我骗你，你当赝品卖，能告诉他是真的吗？

你永远不会告诉他，这就是你的机会。如果你花20万买了个假古董，这个时候你想不想以真货价格甩出去？避免自己的损失，把损失转嫁给别人，你一定想，所以不要跟搞古董的人交朋友。我身边有很多这样的人，我一般跟他喝顿茶就拉倒了，不跟他谈别的。玉石也差不多，字画比古董稍微强一点，也差不太多。

这些市场老百姓都不能碰，大众化市场只有两个，一是股票，一是房产，但在中国，股票市场不能进，股票市场中有三个赢家、一个输家，“三个赢家”，一是上市公司，二是政府，三是券商，券商总是鼓动大家进，下跌的时候告诉大家抄底，上来的时候就要追涨，总之你不能闲着，你只要有操作他就有收入，但是你进来想赢是很难的。

和房地产相比，它们都不好操作，你在这个市场想赚钱都很难。黄金也基本不具备投资价值，五十多年来黄金没有跑赢过通货膨胀，我还要告诉你真实的通货膨胀率不是官方公布的数据。

政策要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定，才能共赢

这次打压能持续多久？房价上涨牵涉到社会稳定，领导们很担心，所以这次打压又很强，这也很正常，但是不可能一直这么严厉地打压，究竟哪天放开我们推断不了，停两年还是停三年？

不管是两年还是三年，一直这么紧是不行的，我实际上一直是反对限购限贷的，因为它违反了市场规则，特别是限购，市场第一个基本特点是市场是开放的，谁想买都行，市场认钱不认人，干嘛跟户口、跟社保连在一起？

你到市场上买衣服，让你拿社保证明了吗？所以限购也好，限贷也好，制造出大量的冲突，我们不希望发生这一切，今天北京和上海政府门口都有一些骚动，我们不希望出现这样的情况，保持稳定是最好的，怎么样保持稳定？

尊重规律，即使我们要理顺市场秩序，也要把旧的问题、遗留问题和今后的发展区分开来，就像小产权房，深圳有很多小产权房，历史形成的，你上来强行扒掉行不行？不行，要尊重事实、尊重历史，这样才能稳定，才能共赢。

我们不主张长期这么搞下去，一时间市场上受不了了，出现这个政策，虽然我们也没办法，但是长期这么搞下去是不行的，我的学生要结婚了，来找我“老师，跟你汇报个事，我想跟某某同学登记”，这个学生很有修养，要结婚了，告诉老师一下。

我一听，不许登记，为什么？登记了你俩就是一家的。学生说“老师，谈恋爱不就是希望成为一家吗？”不能成为一家，你知道限购限贷吗？现在政策怎么规定的？买第一套30%首付，第二套70%首付，将来你爸要来吗？要来。她爸要来吗？第二套70%你钱够吗？不够。

第三套不让买，让你爸来还是让她爸来？没想过，都要来。你不许结婚，我们看到的是他们被逼无奈去结婚，勉强凑点钱，谁爸爸先来？感情好的说咱们俩别争了，锤子剪刀布，谁赢谁来，感情不好的就离婚。

所有政策的制定不能侵犯人权，我们要尊重大家，我们为什么要发展生产力？发展生产力是要让大家过上美好的生活，而不是让大家有钱都买不到东西，长期这么打压下去是不行的。

打压导致供应萎缩，孕育更大的波动风险。打压的结果是开发商不敢开发了，未来的供应受到影响，未来的供应受到影响，但是需求没有消失，因为房地产这种产品是没有替代品的，没有替代品是什么结果？

你今天不买，明天不买，后天必须买，当大家一块冒出来的时候，市场的供应量减少的时候，房价就会暴涨。还记得去年吗？

你们的房价涨了60%、70%，有的楼盘翻番了，为什么会这样？

因为前面几年打压、限购，你们没买成，你又担心政策导致房价往下滑，所以你不敢买。

但是最终政府受不了的时候，政府开始让大家买房的时候，政府说“我要去库存了，你们抓紧买”的时候，大家一涌而上。这个市场只要社会制度不变，你不必灰心，重要的是手里有货，今天不涨，明天不涨，没关系，等它涨的时候会给你补回来。

打压会导致GDP下降，失业率上升，这一点不详细讲。

打压会导致地方财政收入急剧下滑，此前的两年我们的市场在慢慢恢复，在变好，甚至像深圳这样的地方，突然间财政收入暴涨，但是如果一直这么打压，深圳也许还能挺得住，北京、上海还能挺得住；

但那些四线、五线挺不了，如果卖不了地，地方政府就没有收入，因为有些地方卖地收入占60%、70%，全国平均50%以上，有些落后地区只要不卖地，真的就运转不了；

从长期来看是有问题的，但我们先不管长期，先看短期，如果卖不了地，政府开不了工资，警察都维持不了秩序了，医院的医生都不想上班了，这个问题直接连着整个社会的运行，最终还是要进行调整。

什么叫宏观调控政策？宏观调控政策基本上就是相机抉择，随时变随时动，无论今天咬牙切齿说得这么狠，明天可能就变了，曾几何时领导在求我们买房子，突然间就变了，没事，领导碰到新问题的时候还会调整策略，这是正常的，这是科学的态度。

而且你真的打压，真的房价下跌，就会出现退房潮，各位还记得2010年那次下跌吗？2010年限购限贷，南京还是哪里，万科有一个楼盘降价，售楼处被砸了，这件事惊动了当时的总理，还有一个房地产公司降价，结果售楼处被占了。更重要的是在杭州，大量要求退房的人爬上了楼顶，给不给退？

不给退我们就手拉手跳下去。很危险，就在这个时候，北京传出一条消息，说房价又上涨了，于是杭州地面上这些人纷纷给楼上的人打电话“下来吧，北京又涨了”，这才救了杭州，要不那天就出事儿了。

所以房价真的下跌是不行的，房价上涨我们从来没见死过人，没见有人跳楼，只有些抱怨，但房价下跌的时候，真的对社会稳定是有威胁的。

如果房价下跌，如果打压持续得太久，搞保障也没钱，因为搞保障来自地方财政收入，地方财政收入来自卖地和交易税费，万科的项目肯定会大卖，大卖过程中就给政府交了很多税，而且万科是上市公司，一分钱税都逃不掉。有些三线、四线还能救起来吗？有很多地方救不起来了，有一些还能救起来。

我告诉你，未来中国大约还有三分之一的城市是可以投资的，三分之二的城市你别碰了，即使暂时有点上涨，也别碰。

更重要的是在座各位回家想想，你爸你妈、他爸他妈住在哪里，如果是衰退区域的话，尽快离开，你再挺几年，到那个时候再想卖，再也卖不掉了，越来越麻烦，越来越费劲，就是我前面讲的那句话，逃离你终将衰落的故乡，最终中国人口要大整合、大迁移，形成几大板块，其中南方这个板块就是以深圳、广州为双核。

一线城市房价没有“天花板”

一线城市的天花板在哪里？

有四个基本前提，如果社会稳定，如果中国的金融体系不崩溃，如果不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长，一线城市的房价不存在天花板。

总有人问我“老师，一线究竟涨到哪里？是不是到顶了？”没有顶，十年前面对深圳的房价时你是不是觉得到顶了？你是不是不敢买了？有些人是不是把房子卖了？

五年前是不是有人又做了这样的决策？今天有人说“我觉得到顶了”。告诉各位，房价没有天花板，就像收入没有天花板一样，人民币最终的结果是奔着日元、韩元而去。

现行房价之间的落差是城市价值差别的体现，主要是由城市功能和综合竞争的差别导致的，所以像深圳这种城市功能极其强大的城市，仍然是非常有前途的。当全国几乎都不行了的时候，深圳理论上也能挺在这里，尽管它有波动。

不同城市人口规模和产业结构的差别，会导致房地产需求进一步向大都市核心城市聚集。推动房价上涨的因素仍然是大量存在的，它的合力比过去更强大，特别是在某些大都市核心城市。

我们以前的房价上涨是没有限购限贷甚至限售这样的政策打压的，而今天在打压之下房价涨幅都达到这个程度，你把它取消了是什么结果？人口在加速聚集，房价在继续上涨。

未来经济增长的主要力量来自货币供应，经济在衰退，我也承认经济上的确有一些衰退力量，官方的说法是“新常态”。

在这样一个背景之下，我们要保证经济增长，不管是5%也好，6%也好，两个基本思路，一是减税，使企业减轻成本，增加一点收入，但是这个路是走不通的；

因为中国有庞大的六项支出，六项开支决定的结果是税收不能降下来，降下来整个社会无法运转，那么只剩下一条路——货币投放，即老百姓说的放水，如果放水，你最好有一个救生圈；

但是我们研究了半天，别的都不能当救生圈，只有房地产，买黄金，亏死你，你没觉得亏，因为你不知道货币贬值的速度，我们看到的事实，跑赢的只有房地产，尽管有些衰退区域可能房价稳定，没怎么涨，但是即使那些地方，它也比买e租宝这些产品要强。

你们还会问“究竟能涨到多高？”我前面已经说了，像深圳、北京、上海这样的城市，理论上来讲，只要中国社会稳定，还会继续涨，涨多高？

谁也说不清楚，原则上是永远上涨，只不过上涨过程中有波动，因为房价运行的规律就是原则是上升的，下跌只发生在战争、瘟疫、连续地震、特殊政治事件、税收改革、经济危机、严重而错误的宏观调控。

深圳是南方经济增长极，有极强的优势

深圳还有什么价值？深圳是南方经济增长极，有极强的优势。

一是深港关系，深圳是怎么起家的？当年是为了回收香港画了个圈，在这里搞市场经济这套东西，如果不靠近香港，不可能有深圳，如果没有深圳，在座各位都不会来这里，你们95%都是从外地来的，正因为临近香港，才有了深圳的今天。

二是深圳是南方的金融中心，如果说全国的金融中心，毫无疑问是北京，因为理论上来讲中心只有一个，但是我们划几片，南方如果有个中心，当然就是深圳。

三是人才优势，深圳这个地方虽然大学比较少，但是今非昔比了，早期全国都搞计划经济的时候，只有深圳可以搞市场经济，只有深圳收入高；

我研究生毕业的时候，我们很多同学来到这里，在北方的同学，一个月各种收入加在一起也才二百块，而跑到深圳这里有一千几百块，改革开放之初，深圳吸引了全国三分之一的博士和硕士，因为钱是好事，只要有钱，大家都来了。

我给EMBA班讲课的时候，我说钱是男人的胆，胆量是英雄的标配，每个人都希望成为英雄，但是你没钱，你就是狗熊。

今天的英雄不再是动刀动枪的打打杀杀，它是面对问题克服困难的勇气和决心，只要你有钱，你说“这个事我来办”，于是人家就信你，没钱你说的都是大话，根本没有人理你，所以男人必须有钱。

女人也必须有钱，钱是女人的脸，女人天生爱美，爱美必须有钱，没钱你咋去美容？没钱，女人面对生老病死、柴米油盐，每天愁容满面，即使你能美容，也老得快，但是如果你有了钱，所有问题几乎都可以迎刃而解，你解决不了的问题，全世界都解决不了。

所以你每天笑容满面就不容易变老，我们大学同学聚会的时候，发现老得比较快的都是生活比较困难的，有钱人老得都不快，只是肚子稍微大了一点，这就是差别。

钱是尊严，什么是尊严？所有尊严都建立在金钱基础之上，当你跪在他里向别人乞讨的时候，无论如何都是没有尊严的，所以赚钱是个很光荣的事情，投资是个很光荣的事情，投资是为了赚钱。

美国的缔造者富兰克林“赚钱不是贪婪与谋生，而是使命与追求，是使人生绚丽多彩和满足人生价值的最佳途径”。

说得非常好，格调非常高，赚钱是政治上很进步的表现，我们不要给政府制造麻烦，让政府来救助你，所以在座各位都是思想上很进步的人。

深圳除了云集全国大量的博士、硕士之外，更重要的是这几年采取了一个非常重要的措施——引进高校，北大、清华、哈工大、中山大学纷纷在深圳建分校，再加上深圳自有的深圳大学、南方科技大学，今天的深圳已经今非昔比了。

未来的深圳人才优势会更加突出，现在从国外回来的人，管他牛津天桥，来到国内就是北京、上海、深圳，再往下才是广州、杭州，深圳是第一梯队，这不容易，因为北京、上海是历史形成的，深圳是市场化发展起来的，按照这个势头，过两年就可以藐视北京、上海。

深圳的电子信息产业、生物医药产业、高科技机械产业、金融业都是非常有优势的，还有交易所。深圳的电子产业有华为，信息产业有腾讯，这些都是非常了不起的企业。

更重要的是不止有这两家企业，各行各业还有非常有代表性的企业，比如房地产的万科，一直是行业的领袖，一直引领潮流，在住宅领域最近交易额稍微调整了一下，但长期来讲是老大，这对社会是非常非常大的贡献。

城市的地位，深圳人出去之后都很牛，一问哪儿的，深圳的，别的城市就不是这样了，现在青岛人、大连人说哪儿的？大连的，就不一样，本来南方人说话是软绵绵的，但只要提到“我是深圳人”的时候，都有一种阳刚之气。

深圳的GDP总量和人均GDP在全国特大城市当中一直是第一，GDP总量马上超越广州，预计就是这几个月的事，不出意外的话，今年会超广州，如果出意外的话就是明年超广州，但总之最近要超广州，广州人民最近很郁闷。

深圳是领袖级企业化和上市公司云集的地方，上市公司非常多，更重要的是领袖级别的企业非常多，深圳在某种意义上是引领全国的。

深圳楼市的投资价值，土地面积小，土地供应紧张，关内没有地，关外地也很有，我的学生徐总是大央企老总，华南区代表，操纵中几百亿的资金，在深圳周围转啊转想买地，还没买着。

在这个地方，有房子有地就行了，哪怕你有一个账篷，政府给你发个房产证都行，他想拆，一平方米怎么也得给十万二十万。

这就是深圳的优势，没地，没地才有价值，你看看广东省的地图，最缺地的就是深圳，真要把惠州划进来还真就不行了，土地供应量大量增加，所以你别吵吵跟这个一体化，跟那个一体化，深圳越小越好，深圳的面积减少一半，你们的房价立刻上涨三倍。

巨大的价格差吸引港人置业，香港的房价是深圳的两倍，香港的收入挺高，所以香港人还是来深圳买房，拦都拦不住，很多香港人是怎么发财的？就是当年在深圳买了几套房子发财的。

人均收入高，投资意识强，房产成为主要投资对象。今天来了很多人，我说你们不要为了看看我跑到那里去，你给那些没有听过我课的人留点地方。我到另外一个城市做演讲，没有这么多人听，决定你财富的，以后不是胆量了，是专业智慧。

深圳是整个南方的财富高地，这是谁都挡不住的。我现在遇到一个问题，房地产总裁班和EMBA班的很多人都是做房地产投资的，很多私营企业老来问“这个班的人有多少钱？”，我说你有多少负债？说句实话。

一说，我说我们所有的投资者都比你有钱，深圳二十几套房子，北京十几套房子，你算算，是不是比你有钱？

深圳是能培养大量投资者的肥沃土地，深圳人口聚集效应突出，增速快，外地人口比重高，深圳和东莞是外地人口比重最高的城市，每到春节期间城市几乎空了，很多人都走了，这就告诉大家这个地方有大量外来人口，他们不管在这里买房还是租房，这个需求不得了。

另外一个地方是流出的，流出就不行了，大家还要把老家的房子卖掉，把钱拿到深圳来，所以深圳只要有房子，你等着就行了，财富不断往上堆积，继续往上涨。

养老需求大，在座各位从全国各地涌向深圳，在这里安家落户，但是可能父母还在老家，你老公的父母也还在老家，最终他们都要来，如果是北京，一个年轻人有可能不用买房子，因为父母名下有两套房，他不用买房还可以借父母的光，父母原来就有；

但来到深圳正好相反，第一你父母原来不在这里，你来了，要在这里买房，同时还要把父母从老家接过来，来到这里就要买三套房，除了自己的娘，还有丈母娘，有的人还有好几个丈母娘。

深圳是企业自建房最少的地方，深圳是国有经济相对来说比重最低的地方，市场化程度比较高，有些老国有企业自己建房，这样需求就被锁住了。

深圳在大城市当中空气质量很少，你们能想到吗？有一天空气质量成为影响财富的重要因素，现在有很多年轻人选择工作时，北京和深圳，我去哪儿呢？我还是去深圳吧，深圳空气质量好。

回到具体的项目上，刚才万科的专业人士讲得非常好，不用我再讲了。

以下为现场提问：

提问：谢谢董老师的分享，受益良多。请问董老师，从过去来看，不管北京、上海还是深圳，都是外围涨得更好，您觉得这个趋势是否可以持续下去？

董藩：这不一样，深圳这个城市比较特殊，因为深圳由小渔村发展起来，历史上没有配套，城市太晚了，正常情况之下是这样的，能买市中心不买次中心，能买次中心不买普通地段，能买普通地段，不买边缘区域。但在深圳，这个规则可能被打乱，因为城市太年轻，而且随着规划的调整，这个规则会改变。

房子的价值=窗户内的价值+窗户外的价值，或者说小区内的价值，规划设计、园林景观以及房屋户型、建筑结构、使用建材等硬件，以及这个小区居住的人群等软环境。

小区外的价值是四大配套、两个环境，所谓四大配套，一是教育资源，二是商业设施与氛围，三是交通通达性，四是医院医疗服务。深圳历史很短，跟北京上海不一样，上海最优质的配套一定是在市中心，价格的演化表现得更规则。

但深圳不太一样，比如深圳引进一个外来医院，肯定不是落在市中心，引进北大医学院或者兴建一个三甲医院，肯定不在市中心。

而北京最老的医院就是最好的医院，一定在市中心，最好的小学、最好的中学、最好的大学全在市中心。这个时候我们要研究规划的变动和区域配套的完善，最优的回报不是配套最完善的地方，而是由不完善到下一步可能完善的地方。

提问：您觉得深圳是西部机会大还是东部机会大？

董藩：你这样问我，我就不熟悉了，尽管每年我会来深圳两三次，但还是不太熟悉，对当地的情况判断不准。

提问：粤港澳大湾区呢？

董藩：太大的事儿别管，就像当年问西部大开发机会在哪里一样，盯着深圳就行了。

提问：请问董藩老师，对于深圳的公寓和临深的住宅，从投资角度来说，您更看好哪一个？

董藩：我都看好，因为它的条件不一样，你非要做一个明确的比较，这是很难的，而且各个城市自己出政策，这又改变了规则，正常情况下是能买住宅不买公寓，但有的时候公寓和公寓是不一样的，比如说它是深圳的公寓，就跟惠州的公寓不一样，它的条件不一样，不好比较，进行比较一定是固定条件都一样。

如果你问我在深圳买公寓还是买住宅，我告诉你买住宅，但是当你买不了住宅，没有指标，贷不了款的时候，你能买公寓，买比不买强。

谢谢各位！

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