按揭贷款合同在商品房买卖合同中按揭贷款银行的诉讼主体地位

案例简述

2013年11月16日，原告黄(乙方)与被告宁夏投资房地产有限公司(甲方，以下简称投资公司)签订《商品房买卖合同(预售)》。乙方以30.1007万元购买甲方开发的房屋。除不可抗力外，甲方计划于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。如甲方未能在本合同约定的期限内将房屋交付给乙方，逾期超过60天，乙方有权单方解除本合同。

合同签订后，黄于2013年11月16日向投资公司支付首付款15.1007万元，并与投资公司及中国工商银行银川市分行(以下简称工行分行)签订个人住房贷款担保合同作为借款人。合同约定贷款金额10.1万元，贷款期限10年。贷款人将贷款资金转入投资公司名下的账户。借款人以所购房屋作为抵押财产，提供抵押担保。

2014年6月5日，工行某支行发放了相应的贷款，并取得了所涉房屋抵押权人的预告登记证明。自2014年6月20日起，黄已逐月偿还工行某支行贷款本息。

投资公司延迟交房60多天后，黄向基层人民法院提起诉讼，要求解除商品房预售合同和借款担保合同。

代理要点

一、合同当事人诉讼地位的设定。作为开发商合同的相对人，按照合同约定交付房屋是其基本的合同义务。逾期交房超过60天，明显违约。黄行使解除合同的权利，投资公司无疑是被告。以及按揭银行的诉讼地位是作为被告还是作为第三人？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)第二十四条规定，黄有权同时请求解除与工商银行分行签订的《个人住房贷款担保合同》。根据合同相对性原则，黄与工商银行某分行签订的《个人住房贷款担保合同》独立于《商品房买卖合同》，属于从属合同。同一案件中两个不同的合同解除，显然不是法律关系。《商品房销售司法解释》倾向于主张将抵押银行列为具有独立请求权的第三人。第三人的类型包括当事人申请追加和法院依职权追加。在这种情况下，如果抵押银行被列为第三人，可能会在诉讼过程中被法院追加，给审判长增加麻烦。而且由于贷款合同的解除会涉及到银行剩余贷款的实体权利等等，经过反复思考，我最终决定，以按揭银行为共同被告，总比让其成为第三人好。在人民法院立案时，由于按揭银行的诉讼地位存在分歧，但法院最终接受了我的观点。

二、诉讼请求的设定。解除商品房预售合同后，黄禹锡有权要求投资公司将购房首付款和偿还的贷款本金返还给工行某分行，并赔偿首付款和同时偿还的贷款利息。注销后剩余的贷款由投资公司承担。投资公司清偿剩余贷款本息及其他债务后，工商银行分行应及时注销涉案房屋抵押登记。

判断结果

经审理，基层人民法院根据《合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十四条、第二十五条的规定，最终裁定:一、撤销黄等投资公司签订的《商品房预售合同》；2.解除黄与工商银行某分行签订的《个人住房贷款担保合同》；3.自判决生效之日起10日内，投资公司将返还黄房价款201，007元及利息14，015.37元(贷款本息暂按2016年11月2日计算，以原告向工行某支行偿还的抵押贷款本息为准)；4.自判决生效之日起10日内，投资公司将向中国工商银行某分行偿还未偿还贷款78，108.73元(暂至2016年11月2日止，以原告在被告中国工商银行某分行的未偿还贷款为准；五、驳回原告黄的其他诉讼请求。

理解深度的提高

买受人以商品房合同关系和抵押贷款合同关系起诉开发商和抵押银行时，抵押银行一般会被列为第三人，但在实践中，抵押银行的诉讼地位也可视为共同被告。具体原因:

一、《商品房买卖合同纠纷司法解释》倾向于主张将银行列为独立请求权第三人，但独立请求权第三人是指对本案诉讼标的具有独立请求权的一方，参与诉讼的方式是主动请求参与本案诉讼。商品房买卖合同与抵押贷款合同关系同时解除的，银行不能视为第三人，也不能作为共同被告。

第二，当事人是作为被告还是作为有独立请求权的第三人参加诉讼，取决于原告提起诉讼的方式。原告起诉时要求同时解除商品房买卖合同关系和抵押贷款合同关系，是在法定条件下合并两种不同的法律关系。原告可以以抵押银行为共同被告。将按揭银行列为起诉被告的好处在于，一方面避免了银行单方面的态度影响整体办案，不利于保护弱势买家的合法权益；另一方面，也可以减少办案法官的工作量，因为法院的案件太多，处理案件的压力太大，在审理过程中没有足够的时间征求抵押银行的意见，或者单独增加抵押银行作为第三方。如果按揭银行在起诉中被列为被告，办案效率会大大提高。

第三，按揭银行作为被告参与了诉讼，并没有丧失对原告的诉讼请求进行抗辩和提起反诉的权利和机会，因此程序更有保障、更合理。

因此，通过本案及后续几起类似案件的代理，我律师认为，将按揭银行列为共同被告显然比作为本案第三人更符合法律，更有利于案件的优化。

简要评论

买受人以商品房买卖合同关系和抵押贷款合同关系同时起诉开发商和抵押银行时，抵押银行的诉讼地位可以作为共同被告。因商品房买卖合同解除导致抵押贷款合同解除的，应当明确解除合同的效力追溯至购房人支付的全部款项，包括首付款、银行贷款的还款本息以及相应的损失赔偿。同时，在遵循合同相对性原则的前提下，为了履行的方便，从最终结果来看，开发商直接承担按揭贷款合同项下的买受人责任，这样所有矛盾纠纷都可以一次诉讼解决，势必更方便快捷的办案。