胶南房地产 重磅：全面解读黄岛胶南限购影响及以后房价趋势！

这年头，好像没有什么限购就称不上大城市了。青岛不是这样！有点突然但是很及时。前几天一直说，如果不买西海岸楼市，我还会继续疯一段时间。不该来的。上一次限购是在六年前，三年限购对西海岸楼市影响很大。这次会有哪些立竿见影、影响深远的效果？

先看政策分析解读一个个

在市区(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，含高新区，下同)，非居民家庭(家庭成员在本市无户籍， (下同)在申请购房之日前2年内在本市(六区四市)缴纳个人所得税完税证明或社会保险完税证明满12个月以上的，可以限制购房。对于在市区拥有一套以上住房的非居民家庭，或者自申请购房之日起前两年内不能提供个人所得税完税证明或社会保险完税证明满12个月以上的，暂不允许购房。 补领或补发个人所得税完税凭证或社会保险完税凭证的不予承认。

前两个字很强。一是青岛七区限行，胶州即墨不受影响。大多数外国游客被排除在外，所以他们不能购买。这次限制很强！除非连续一年在青岛缴纳社保，否则不能买。但是只能买一套。对不起，炒房团几十套都买不到。

新房最低首付比例从20%提高到30%，二手房从30%提高到40%。通过利率自律研究，市区首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高到30%，第二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高到40%。暂停家庭购买第三套及以上住房的贷款。

第二个两个字的门槛，公积金首付比例全面提高，商业贷款也全面提高，为你降低了杠杆，防止投机过热。第三套当地户籍只能全额缴纳

一个是来自户籍，一个是来自金融杠杆，双管齐下可以遏制房地产市场过热，充分体现了房子是用来住的，不是用来炒的。

一:近期对楼市会有什么影响？

之前有人说西海岸楼市过热。一个是政策，一个是压榨吮吸。现在政策肯定会让楼市降温。毫无疑问，挤压这个效果会受到影响。

青岛买家的地理比例(数据来自Kreid)

94.18%的房子卖给了青岛本地人，也就是说大部分房子是青岛居民买的，但这是常住人口，不是登记人口。这项购买限制是针对注册人口的。我相信这94.18%当中，很大一部分是非本地居民。

各地区收视客户的住宅分布(来自Kreid的数据)

这个数据很关键！黄岛区和原胶南市的租客，这两个月大部分来自黄岛区，也从侧面证实了我分析的西海岸从隧道口到原胶南站口的挤压理论是完全正确的！为什么安子地区这么凶？青岛市只需要挤进去。为什么胶南老站牌涨的那么猛，开发区就那么需要挤进去？这才是西海岸房价上涨的真正原因，也就是决定汽车行驶方向的方向盘。至于中介和二手房东，他们只是起到了加速器的作用，火上浇油。

那么这种限制对压榨有什么影响呢？

这个要从黄岛的库存来分析。黄岛新址目前存货很少或者没有存货，黄岛刚性需求还是很大的，所以买不到开发区的高性能楼盘，所以还是会向西买，但是具体向西多少就不一定了，因为灵山围地区投资人太多，这次限购后投资人数量会大大减少，灵山围地区对刚刚需要的开发区的吸纳能力也会提高，也就是老窖南的买家会相对少一些。总的来说，这个限购会对挤压距离产生很大影响！

捂盘的人很快就会放盘退钱，但是需求少了很多。一手捂盘的问题，二手房东不停跳价，中介看房一定要带押金，这一系列问题就解决了！西海岸楼市，尤其是老胶南楼市，将由卖方市场转变为买方市场。。)牛起来了！

二:长期来看对楼市会有什么影响？

这无疑意义深远。说白了，限购是政府的无奈之举，中国楼市没有长效机制。这个限购的基本方面和11年的完全不一样。11年，老胶南不受限购，当时开发区的库存其实很大，导致了一个奇怪的现象，开发区的库存很大，却卖不出去。青岛市区和外商只能买老胶南的房子，导致老胶南房价一度比不上开发区。当然，限购一取消，老胶南的价格就会下降。。。

这次是一刀切，基本方面完全不一样。众所周知，开发区没有新的场地，也没有新的地块。库存主要集中在老胶南，解除限购后西海岸的库存会大大减少。。。

先说房地产的影响:

只需要地铁板块:影响不大。为什么这么说？首先，回到政策上来。外国人缴纳社保一年后可以继续购买。也就是说，这项政策对外国人有一年的限制期，所以今年的限制期实际上是当地刚刚需要买房的客户的最佳历史时期。这个时期，急需的单位，尤其是配套好的单位，还是会卖的很好的，因为目前房价高，刚性需求没有释放，太多的急需单位没有买房！(所谓“刚好需要”的定义是结婚一定要买，生两个孩子一定要换一套三个。这些都只是需要)。这期间会有大量刚好需要的市场，也就是我一直说的配套的价值和重要性。

郊区改善板块:影响不小，因为这个板块本身就有很大比例的外国人购买，当然打击不是致命的，只要你定价合理，开发质量足够高，你还是会买！

投资盘:影响很大！尤其是依靠出售住宅楼来回馈新区大型项目建设控股商业形式，无疑是一种极大的打压和打击。

先说房价的影响:

二手房:过热的房价肯定会降下来，投资者手中的房源开始入市。反而买房的客户比例缩小，杠杆也降低，首付比例增加，尤其是大面积高价二手房的变现会变得困难。我之前也说过，房子的大趋势是在大家手里落户。

新房:刚需要的地铁市场长期来看还是有希望的，但是投资市场会遇到销售困难，他们未来的征地积极性肯定会大大降低，政府推地速度也会放缓，很可能会造成限购期滞涨。

三:还能买房吗？

当地人:

1:没有房子——没有社保证也可以买。一手住房公积金最低首付30%。商业贷款最低30%。二手房最低40%

2:有房子——可以买第二套，但是首付40%，但是不能借钱买第三套和上面的(

必须全额支付)

外人:

1.没有房子，没有社保——买不到。注意是和社保挂钩的，不能有完税证明。

2:连续12个月没有房子有社保(必须在青岛投保)=可以买一套

3:有一栋或多栋房子——你不能买

四:建议大家买房！

当地人:

急需:一定要在今年的空期间购买配套好、性价比高的急需碟片！

改进:一定要在今年的空期间购买高质量的改进光盘！

投资:由于限购政策出台会有很大的不确定性，建议谨慎投资！

推测:赶紧拉倒

外人:

外地人不过一年的社保就相当于刚刚需要，当然要买。如果你没有社保只是需要，建议先交一年的社保再买。由于国家开始抑制投机，其他类型的外国购房者应该谨慎。房地产投机误导国家，工业繁荣国家。

总结:

这个楼市政策对刚需要的人来说是一个很大的好处，但是也有刚需要的人因为这个时间限制买不到房子而住在或者将要来这个城市住。政策总是一刀切的。接下来的一年，将是西海岸，尤其是胶南的疯狂廉价去库存时期。最后一次是三年限购。如果这个时间也是三年，政府肯定会减少土地供应，以防止对西海岸支柱产业房地产的重大打击，阻碍新建商品房的去工业化。但限购政策一旦解除，限购期间的累计需求将被集中释放，房价将出现报复上涨。

政府正在给最后一次买房的机会！

这几个月大家都有种坐过山车的感觉。是时候放松一下了。正如两个协会的总理所说，阳春三月很快就要来爬大竹山和参观金沙滩了:

有恒产者有恒心，无恒产者无恒心

祝大家安居乐业

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