简介:即将到来的2019年将是《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施的第八年。2018年，这一领域出现了一些常见问题(如“切割式和挖沟式强制拆迁”、“张贴公告拍照后撕掉”、“以首个拆迁协议代替征收决定”等。)，预计明年将出台一系列重要规定来遏制这些问题。那么，这些是什么样的规定呢？广大被征收人应该注意哪些问题？
规定一：先行搬迁拆除协议或遭否定第一份拆迁协议无疑是人们深恶痛绝的拆迁发明之一:在房屋征收决定作出之前，催促签订上门协议。从本质上说，协议取代征收决定，是一种彻头彻尾的“协议征收”，没有任何法律依据。在以明律师为代表的最高人民法院胜诉的许案中，就出现了这样的闹剧。
然而，情况已经在发生变化。《天津市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条明确指出，因旧城区(含棚户区)改造需要征收房屋，区人民政府决定采取协商方式的，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，根据征收补偿方案，组织被征收人与公有房屋承租人签订具有有效条件的补偿协议。
如果在补偿方案确定的签约期限内达到签约比例，则补偿协议生效；如果达不到合同比例，赔偿协议不生效。区人民政府应当自合同期限届满之日起3日内予以公告，房屋征收决定自公告之日起终止。签约比例不得低于80%。
因此，所谓“签前补偿协议”必须在房屋征收决定的基础上执行，不应出现某些地方常见的“以协议代替决定”的违法情况。其实上海早在2011年就有类似的规定。目前各地出台的类似规定实际上否定了优先拆迁协议的合理性，有利于维护被征收人的合法权益。
简单来说，没有征收决定，任何协议都被拒绝。
规定二：“公房承租”与“公租房”不是一回事儿明律师多次纠正过这个问题，但还是有朋友分不清这两个完全不同的概念。
两者的简称太容易混淆。《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第四十三条简单作了特别区分:本规定所称公房是指直接管理的公房和执行市人民政府批准的租金标准的单位房，不包括公租房和其他经济适用住房。
即除房屋所有人外，只有三种情况可以获得一份补偿:一是直接管理公有住房的承租人；二、自行管理公房的承租人；三、承租人停产或停业损失。这些显然和公租房没有关系，这是一个比较新的东西。请不要再迷茫了。
规则三:居民委员会在征收中能做什么？
城市的居委会虽然和农村的村委会基本“平起平坐”，但权力相差甚远。毕竟后者能控制土地，而前者几乎没有实权。
《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收范围内的社区居民委员会可以组织被征收人和公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织，向房屋征收部门报告房屋征收意见和建议，监督房屋征收活动。
这项规定无疑更具创新性，最终为居委会找到了一份更实际的工作。
规定四：“切割式”“围挡式”逼迁遭禁止明代律师马丽芬曾在一次内部业务培训中提到，“除险”的确是目前拆房子比较麻烦的一种方式。把危房人为切割成“危险”真的不好。但这种做法在法治为先的地区并不能完全消除，可见其危害之严重。
最后，我们看到了福音:《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条规定，在征收期间，房屋征收部门……不得拆除影响被征收人和承租人房屋安全和正常使用的建筑物和构筑物。
所以“砍”和“挖沟”驱逐已经被明令禁止，普通人在维权的同时或许可以有一个相对稳定的睡眠。
同样被禁止的是较为常见的“高墙围城”驱逐:该条规定，在征收期间，房屋征收部门不得改变原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件。尚未搬迁的被征收人或承租人。与之前的道路交通“中断”相比，“不变”的提法无疑更为先进，所以接下来的三种类似“高墙围攻”的无差别驱逐方式可以纳入其中。
规定五：院落、空地应予补偿《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条规定，被征收人的土地所有权面积大于房屋占地面积的，在征收评估时应当评估额外土地使用权的价值。所以法定庭院和空的面积是要补偿的，这个已经说清楚了。
值得一提的是，本文第一段还明确了市场比较法的适用，对于普通人审核房屋评估报告也很有帮助。市场比较法的本质是对比较对象的选择和描述，被征收人必须仔细审查评估报告中是否有这些内容，以判断补偿金额是否公平合理。
规定六：张贴公告不能贴上拍完照立马撕下来这种近乎演戏的公告，真的让基层深感愤慨，是一种赤裸裸的欺骗被征收人的方式。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十一条明确规定，在拟征收范围内或者征收范围内公布、公告、公示有关事项的，张贴期限不得少于5日。据此，只为拍照贴，拍照后立即撕掉的不正当做法被否定。
规定七：征收房屋不造成被征收人生活权益受损在过去，一些普通人反对搬迁的原因之一是为了孩子上学，以及其他看似琐碎但对其权利有很大影响的“小事”。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十九条规定，被征收人或者直接管理的公有住房承租人因房屋征收需要办理户口迁移、邮件迁移、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险、迁移、过户等手续的，有关单位应当提供便利。征收范围内的义务教育阶段学生，可以在原学校或者所在学校就读，学校不得以其不是学区学生为由收取其他费用。
最后，明朝律师想提醒广大被征收人，征收法规的不断完善和进步是显而易见的。590号命令就像一辆火车头，把车厢一节接一节地拉上来。每个人都必须充分利用这些法律法规赋予我们的权利，积极争取和行使知情权、参与权和监督权，最终获得公平、满意的征收补偿。虽然各地的规定不尽相同，但相互比较学习分析还是有积极意义的。
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