北京换房 新政之后的北京楼市：想换房反而踏实 刚需客很纠结

“这个小节日，最热的地方是雄安，但没有人谈论北京。”说到楼市，经纪人小梅开玩笑说。经过18天10条调控政策，北京进入了严控时期。在空前严格的调控下，火爆的二手房市场在3月初迅速进入“观望”期，主动跳盘的业主数量大幅减少。

作为职场新人，小美做二手房经纪人才一年零三个月。2008年，2011年，2014年，楼市三落，小美只听到主人的消息，但从春节到三月初，她真的经历了这一轮交易热。

“我也说了没有具体的刺激原因，但是去年11月份，楼市还算稳定，但是春节过后，市场就起来了。”小美记得有几天，主人带着她，一天可以交易两单。如果2016年市场清淡，这个数字可能是一个店铺一周的总营业额。

“最深的感受就是买家非常不耐烦心慌，有种不上车就没有机会的感觉。”给小美留下深刻印象的是一个32岁的单身男人，她曾是主人的客户。三年前，这位先生通过主人买了一套面积近60平米的大单卧室公寓，一直住得很舒服。3月12日，他突然打电话让他找一套80平米左右的两居室。原因是觉得小区的房价在涨，怕两年后没有经济能力换房。

“从买卖的角度来看，他可以称之为一种改良的需要，但这种需要并不是特别迫切。”小美说她看之前觉得对方近期有结婚或者接家人一起生活的打算，需要扩大居住面积。但是聊了一天，她发现业主对实际居住面积更不满意。来自于对她以后买不起房的隐忧。“为了换房子而换房子有点难。”

在小美工作的东四环，20平米就意味着150万左右。3月13日至3月16日，小美陆续找遍了4套房，排除户型差、价格不理想等原因，对方看中了其中一套，南北通透的72平米。然而，就在他准备坐下来和房主谈谈的时候，卖家改变了主意。“我感觉换房的时候拿到首付的时间太长，同时另一个经纪人推荐了一个不需要换房的买家。”

正是这种变化改变了很多事情。3月17日，北京出台新的调控政策，将32岁的单身业主纳入换房范围。当天晚上，他看了网上的消息，告诉小美，她不瞎折腾是好事，不然她要多提一个“额外”20%的首付，愁头。

“我问他，你不后悔没有早点开始买房吗？他告诉我，其实我打电话找房子的时候更担心。我担心房价会继续上涨，我有点担心在高点到位。现在完全踏实了，换房子的心思也没那么强了。”小梅告诉记者，新政实施半个月后，至少这种话在买房人群中出现的频率越来越低。

与此同时，游客数量也在减少。“反正今年清明节放假，几乎没人来看房子。我给一个客户打电话，他甚至告诉我他要去河北买房。”

平平淡淡的清明假期，是很多券商在采访中听到的共同感受。昨天下午，记者走访了东三环的多家中介店，除了站在外面或者坐在店内的经纪人，很难看到主动走进店内的管家。中介网站上列出的某区17套房的来源中，有零套房子是在这三天假期里被带去看记录的。甚至，记者看到，一套122平米6.9万元/平米的三居室，价格是同区最低的，最近一次查房记录是10天前。

“新政出台后，我们预计买家和卖家会有一段观望期。”一位店长告诉记者，最近3月份的“在途订单”一直是券商忙得不可开交，有的还没有完成交易手续，有的买家或卖家正在考虑是否有可能毁约。"对于买家来说，买高不买低仍然是很多人的普遍心理."

出生于上世纪90年代的丁先生，是一个“买高不买低”的买家。3月18日新政前，丁先生看中了十里堡地区一套60多平米的两居室。只是因为业主不愿意降价，僵持了三天，遇到了新的楼市调控。与很多购房者不同的是，第一次置业的丁先生是唯一不受监管的人。买没有贷款记录的普通房子，他还能享受35%的首付，但是贷款利率从10%上升到95%，贷款年限减少了5年。“可见新政出台后，业主对我的态度还是不错的。”

新政前，这套房子的价格是350万元。丁先生想谈348万，业主不同意。新政后，业主表示愿意降价2万元，但丁先生再次犹豫，提出再降价5万元，并当场以342万元签订合同。对于这种下降，业主并不同意。

“348万也包含在我最初的预期里，但是我怕买贵的。”他告诉记者，看着这一轮楼市调控的力度，他一直认为未来可能会降价。如果从现在开始，用贷款记录，以后真的会降价，但是再也买不到房子了。“买不买，太纠结了。”

同样纠结的还有卖家，纠结到底是降价还是平抑价格，观望到底。

表面上看，唯一没变的可能是用钱买房的投资人。调控出台后，大部分投资者还在看楼市，还在考虑买房。然而，面对在哪里买房的问题，投资者变得不确定。

“我的商品房最后没有买。”清明节期间，一位投资购房的北京人告诉记者，由于新出台的商住限购政策，他一个月前决定的一套商品房不再具备购房资格，准备的首付无法支付。

“去哪里买？我现在也有点打鼓。”他说过去一直看好北京，最近各种“盈利空”消息传来，他有点不确定。在这个小假期里，他的朋友们有的去雄安买房，有的甚至去涿州看房，但还没等房子“打包安全”，就传出雄安已经关盘的消息，钻保单空的方法开始失效。更大的“利润空”是投资房地产投机的可用杠杆越来越小。

据叶巍我爱我家集团市场研究所统计，在317新政出台后的14个交易日，从3月18日到3月31日，我爱我家在京登记的新购房者数量，比新政出台前减少了23.6%。3月4日至3月17日；新出售的上市数量比新政出台前增加了58.8%；从看房到存款购房的平均天数为10天，比新政出台前多了7天。同时，受需求减少和市场观望情绪的影响，317新政出台后的14个交易日内，通过《我爱我家》在北京达成的新销售合同数量较新政出台前减少66%。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，房地产市场监管政策的不断收紧，在缓解市场恐慌和稳定市场预期方面发挥了立竿见影的作用。购买客户，一方面政策的收紧让买家更加理性，新政前的恐慌抢购心态不再；另一方面，限购和第二套认证标准收紧，导致部分家庭取消或推迟购房计划，购房者普遍陷入观望状态，需求明显萎缩。卖房的业主，和新政前一样，不愿意卖，不愿意涨价。面对突然降温的市场，一些急于回笼资金的业主更急于卖出。

胡景晖预测，由于房地产市场的持续严格监管，北京二手房市场的成交量将继续下降。随着成交量的下降，房价也会企稳，前期涨幅过大、总价过大的房子，其挂牌价格和成交价格都会下降。