龙湖上市 龙湖集团今年冲击2600亿 2020年9座商场将开业

3月24日下午，龙湖集团披露了2019年度业绩报告。

从数据来看，2019年集团销售额同比增长20%以上，达到2425亿元，超过了此前设定的2200亿元的年度目标。

在当天下午举行的网上业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵、执行董事兼首席财务官赵毅等管理层就新一年的业绩目标、长期租赁公寓的发展现状、房地产行业是否计划上市、疫情对公司业务的影响等问题进行了回答。

销售额:2020年达到2600亿元，保持毛利率行业领先

根据年报数据，龙湖集团2019年实现合同销售额2425.0亿元，同比增长20.9%；销售总建筑面积1424万平方米，比上年增长15.2%；销售单价17032元/平方米，比上年增长4.9%。从区域来看，长三角、华西、环渤海、华南、华中地区的合同金额分别占龙湖集团销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。

在疫情下，房企在项目开发和销售方面都受到了不同程度的影响。基于疫情对促销的“阻碍”，最近披露2020年销售计划的房地产企业大多没有设定业绩数字上限或保守维持上一年的目标，而龙湖集团在新闻发布会上宣布将公司新的年度销售目标提高至2600亿元。

年报显示，截至2019年底，龙湖集团土地总储量6814万平方米，股权面积4742万平方米。土地储备平均成本为每平方米5737元，是目前承包单价的33.7%。

关于利润相关指标，邵认为，龙湖在成本控制和融资成本方面做得很好，有机会保持相对较高的毛利率水平。

“公司主要土地储备集中在高能一二线城市，占80%。未来主流人口还是会聚集在这些大城市，所以从需求方面来说，这些市场是非常支持的。”萧说道。

年报显示，2019年龙湖集团实现股东应占利润183.4亿元。扣除小股东权益影响和增值考核后，核心利润同比增长21.0%，达到155.5亿元。毛利同比增长28.5%，达到人民币508亿元，毛利率为33.6%。税后核心利润率15.5%，核心股权后利润率10.3%。

截至2019年底，龙湖集团已销售但未结算的合同销售额为2535亿元，面积为1500万平方米。龙湖集团表示，这将为未来股东利润的持续稳定增长奠定坚实基础。

疫情影响:全年基本融资完成。上半年，我有信心完成40%的年度目标

受疫情影响，国内房地产行业售楼处关闭，项目复工延期，房企销售压力也加大。同时，债务偿还高峰期的到来，使得房企的资金链承受了进一步的压力，这已经成为业界的共识。

年报显示，截至2019年底，龙湖集团的净负债率为51.0%，手中现金为609.5亿元。综合借款总额1460亿元，平均借款成本为每年4.54%；平均贷款年限6.04年。

对于外界关注的现金流问题，龙湖集团的态度显得“平静”。根据吴亚军的说法，龙湖已经完成年度基本融资。

“今天现金流不急。去年下半年，龙湖注重现金流。到今年1月，全年基本融资已经完成。以后融资不融资都无所谓。”在吴亚军看来，现金流应该是“补天气好的屋顶”。

事实上，龙湖一直被外界誉为房地产行业融资领域的“优秀学生”。据《北京商报》记者不完全统计，2020年1月集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年，票面为3.375%；4亿美元为12年期，票面利率为3.85%，创下中国民营房企“最长期限”和“最低票面利率”的双重纪录。此后，龙湖集团在中国成功发行了28亿元公司债和30亿元住房租赁专用公司债，票面利率从3.55%到4.2%不等，期限为5到7年。

关于疫情对公司新年度业绩目标的影响，邵表示，龙湖在武汉的分布在3%或4%左右，因此疫情对集团业绩影响不大。据邵介绍，目前龙湖已有153家售楼处复工，除武汉外，龙湖其他地区的售楼处全部复工。"整个市场实际上正在复苏，供给和市场反映都是可控的."

关于新绩效目标的实现，龙湖集团管理层表示，“有信心上半年实现40%的年度目标”。但与此同时，他说，“永远对未来保持谨慎和警惕的态度。”。

据了解，截至2020年2月，龙湖集团1-2月实现合同销售总额171.1亿元，同比下降31%；合同销售面积104万平方米，同比下降36.16%。

“对于龙湖来说，1、2月份的销量是170亿元，3月份的销量很可能会超过200亿元，所以2600亿元的年度目标应该是一个稳定的增长目标。从目前的情况来看，上半年的供应量不会受到特别的影响。整体供应还是按照去年的预算，95%以上可以顺利供应。所以上半年40%的年度目标应该没问题。”在邵看来，龙湖集团上半年1000多亿元的目标是可以实现的。

物业投资:2020年，冠宇将推出9家商场，新开2.5万家

除了一直占据收入“大头”的物业开发业务，近年来，物业投资收入也成为龙湖集团稳定增长收入的主要来源。根据年报数据，龙湖集团2019年实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。其中，物业开发收入占比93.2%，物业投资收入占比3.8%，物业管理及相关服务等收入占比3%。

具体而言，2019年龙湖集团实现不含税物业投资业务租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。2018年，集团在该指标上的收入为40.9亿元，同比增长57.7%。

从物业投资业务构成来看，商场、出租屋等收入占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。龙湖集团在年报中表示，集团一如既往地坚持稳健投资控股物业的策略，在天街、冠宇等物业投资业务上取得扎实进展。

年报显示，2019年龙湖集团新开10家商场，合肥、南京首个天街开业运营。全国共开设商场39家，建筑面积377万平方米，整体入住率98.5%。2019年开业的成都滨江天街、杭州西溪天街、上海华景天街入住率均接近100%。租金收入方面，2019年龙湖集团商业租金增长31.9%，达到47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额267亿元，同比增长25%。

“39座”商场的数量预计将在今年内更新。赵毅在业绩发布会上透露，2020年龙湖集团将有9家商场。

长租公寓是近年来很多房地产企业的一个大方向，这一板块也是龙湖继房地产、商业、物业之后的第四大战略主渠道业务。年报数据显示，截至2019年底，龙湖冠宇累计开房7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增长150.6%，整体入住率为77.4%，开业半年以上房屋入住率为87.3%。

在新闻发布会上，邵透露了龙湖关羽的新目标:2020年新建2.5万栋建筑，总建筑数10万栋。按照邵的预期，龙湖冠宇今年的收入将接近20亿元，EBITDA将转正。

“疫情短期内会对长期租赁公寓的业绩提升产生影响，但中长期来看我们非常乐观。我们今年开10万的目标也是要实现的。”萧说道。

多元化:坚持四大水路不拆分物业上市计划

在房地产股票时代，龙湖集团形成了房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和物业服务四大协调发展渠道。外界将龙湖集团近年来在上述四大航道上的开发行为解读为公司的“多元化探索”。

不过，吴亚军在发布会上强调，“我不认为这是多元化，这些是主营业务。龙湖将坚定不移地坚持四大水路。”此外，吴亚军还表示，龙湖所有商业水路都要加强，不存在跨境问题。“不过龙湖也在关注现有客户以外的客户。”

邵表示，数字转型暂时不会升级到龙湖第五主渠道。据邵介绍，截至2019年底，龙湖的科技收入达到4亿元，主要来自Pos机收入和数字授权收入。

近年来，房地产企业的物业板块分拆上市逐渐成为一种趋势，外界更加关注龙湖物业是否有上市计划。对此，邵明确回答:“我们暂时没有分割财产的想法。这件事已经说了很多遍了。”