楼市大拐点已至 房地产行业步入产品竞争时代

楼市大拐点已至 房地产行业步入产品竞争时代

　　楼市大拐点已至：三大红利消失，三大背离出现

　　人口红利从长期、金融红利从中期、政策红利从短期，三大基本面因素不断趋同，终于在三大背离出现的时候叠加在一起，形成合力，主导房地产行业开始步入下一个生命周期阶段——成熟期。这次房地产业拐点的来临，并不是行业生死存亡的转折点，只是行业从夏天步入了秋天，凛冬不会来临。房地产业将从土地竞争步入产品竞争时代，未来的房企将越来越像制造企业，真正开始回归正常企业所应该有的属性：雕琢产品、深耕市场、客户至上。

　　当前房地产行业正面临三大背离

　　从行业数据表现来看，当前房地产行业正面临三大背离。

　　供求端的背离。

　　地产投资增速高位与销量增速低位相背离，未来回款压力恐成为压垮骆驼特别是中小骆驼的最后一根稻草。

　　从国家统计局数据看，今年房地产行业保持高位增长态势：前三季度，全国房地产开发投资完成88665亿元，同比增长9。9%，维持高位增长；而房地产销量增速则开始低位放缓，前三季度商品房销售面积119313万平方米，同比仅增长2。9%，增速在1~8月份4。0%的基础上大幅回落1。1个百分点。供给的高增长与销售的低增长呈现出显著背离，但展望未来，背离最终仍将走向趋同。

　　从投资结构来看，投资增长主要受土地购置费以及施工成本上升的推动，预计未来随着房企资金压力加大，房地产投资增速会趋于回落。因此，未来供给和需求端增长同步放缓会是大概率走势。在需求倒逼供给放缓的走势下，房地产企业的销售回款就成为周转的最关键环节。负债率过高或者融资能力较差的中小企业面临的生存压力会更大。

　　资金端的背离。

　　短期资金改善与长期资金趋紧相背离，融资成本未来不断升高，房企扩张能力会不断受限。

　　这种背离的形成，一方面缘于当前金融环境总体处于“宽货币、紧信用”的局面，短期资金面总体较上半年宽松，但长期来看，美元加息周期下国际货币环境只会越来越紧。另一方面，得益于债券融资放行，以及这轮上涨周期销售强劲带来的定金及预付款大幅增加，房企自筹资金增加，短期资金面改善。

　　今年1~9月份，房地产开发企业到位资金121882亿元，同比增长7。8%，增速比1~8月份提高0。9个百分点。其中，国内贷款18041亿元，下降5。1%；利用外资43亿元，下降61。7%；自筹资金40596亿元，增长11。4%；定金及预收款40259亿元，增长16。3%；个人按揭贷款17522亿元，下降1。2%。但长期来看，房企不但与其他企业一样，面临融资成本不断抬升的问题，还将面临政策严控资金流入房地产的融资渠道定向收窄问题。个人按揭贷款的下降，也印证了销售增速放缓的隐忧。

　　企业行为出现背离。

　　房企补库存需求强烈与土地溢价率下降相背离，反映在风险与机会面前房企决策将更加迷茫。

　　这还算不上焦虑，而是困惑，体现在决策上就是企业决策的犹豫和分化。三季度末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米。商品房待售面积创近4年来新低，住宅待售面积更是降至2013年以来新低。

　　企业补库存需求极其强烈：前三季度，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15。7%，增速比1~8月份提高0。1个百分点，创年内新高。但这次与以往不同的是，企业在参考过往经营逻辑积极补库存的过程中，拿地胆气却越来越弱：据中指300城土地市场数据，三季度流拍面积占总推出面积的9。3%，为近年来最高值；9月房企拿地溢价率持续走低至7。19%，远低于去年同期的28。08%，创近年新低。可以看出，房企在担心踏空与不敢做多两种情绪中不断切换，决策难度更大，茫然更甚于焦虑。

　　行业的三个背离，从供求端到资金端到经营端，从外到内、从宏观到微观逐层显现，体现了供需矛盾小周期拐点临近的特征。但这一次的周期拐点和之前我们所说的中国房地产3年一个周期不一样的地方在于，这次的周期拐点不只是反映了短期供需变化的小周期拐点，还叠加了行业生命周期的大拐点——因为从基本面来看，支撑房地产行业高速成长的三大红利正在消失。

楼市大拐点已至