杭州曙光新村 杭州老破小二手房补涨凶猛 二手豪宅跑输大盘

本报记者许报道:“城市中的老小均价已普遍达到3万元/平方米。赵辉有两个二手房，面积相差10m2左右，但是前后卖的差价只有一两个月，但是总价将近100万。”

“上个月底，秋实新村有一套二手房，平均成交价6.7万元/m2。绿园最近卖的一套房子均价才6.07万元/m2。”

近日，钱宝记者整理二手房信息，发现近期被不少投资者批评为“非优质资产”、“建议尽快出售”的老旧、破损二手房迅速增多。相比之下，这些二手豪宅自今年以来并没有太大的增长，在某种程度上，它们甚至不如市场表现。

7年前开盘价达到4万多元/m2

这一涨幅落后于大盘

最近有网友在论坛上发帖“2010年底这个价格够吗？”猜猜是什么楼盘，上面贴了一张2010年底某楼盘销售控制表的照片:“1001室，五室两厅四卫，建筑面积235.10m2，平均售价43200元/m2，总价1015万元……”

一个眼尖的网友一眼就认出这个楼盘是蓝钱江。

蓝钱江是杭州楼市热潮中的绝对明星。位于钱江新城豪华住宅区，有一线江景，是绿城第二代高层公寓的代表作。虽然蓝钱江仍然是杭州豪宅的代表，但说到涨幅，信心可能不够。

根据今年的具体成交情况，蓝钱江1月份卖出了一套房子，单价为53786元/m2，2月份的平均成交价格为58347元/m2，随后三个月的平均成交价格分别为38687元/m2、36337元/m2和40796元/m2。最近三个月的价格，很大程度上是因为蓝钱江有一些40年产权的酒店式公寓，成交价格降低了均价。但据杭州透明卖房网报道，今年4月19日，一套总价3600万元、单价50351元/m2的超大户型售出。

蓝钱江附近的二手房老小区主要有望江家和蒋蒋家。今年年初，这两个旧社区的平均交易价格一般在32000元/平方米至34000元/平方米之间，但在5月份，价格稳定在37000元/平方米，涨幅明显。

事实上，由于单价和总价基数较高，今年以来普遍出现了“滞胀”。比如武林广场白马公寓，今年成交价基本稳定在4.4万到4.6万左右；今年在钱江新城以南的星桥板块春江花月卖了30多套房，均价4.2 ~ 4.4万元/m2。与这些豪宅相比，隔壁或相邻小区的价格，如班道红小区、大唐新村、凤凰南苑等，从今年开始稳步上涨，到现在，普遍上涨了5000元~ 6000元/m2。

童秋真是一个学区

豪华绿色公园的平均价格输给了老社区

绿园，位于黄龙商圈，是杭州的老豪宅之一。2003年售价8500元/m2左右。因为地处市中心，距离西湖风景区只有一箭之遥，又有“求是学区房”的福地，多年来深受改善客户的喜爱。

但是，随着近年来学区房单价的不断上涨，面积小、总价低的学区房成为了大部分刚刚需要的学区房客户的选择。在这种背景下，老旧破碎的小学学区房价持续飙升，像绿园这种居住面积一般在130m2以上的楼盘，改善起来有点尴尬。

虽然最近绿园一套183m2的房子挂牌价格是2200万，单价在12万元/m2左右，但是这个挂牌价格在市场上是没有价格的，纯属愚蠢。从实际成交数据可以看出，今年1月以来，绿园每个月卖出1~3套，平均成交价格基本在4.5 ~ 5.4万元/m2。5月份最新平均成交价格为52806元/m2。

相比之下，靠近外围的两个老街坊秋实村和曙光新村的房价就旺盛得多。

秋石村有各种各样的住房单元，包括40平方米的小单元、50 ~ 90平方米的主流旧住宅单元，甚至184平方米的大单元。今年5月17日，有一套大户型，单价51435元/m2；第二天卖了一套41m2的小户型，单价达到61442元/m2。

曙光新村公寓面积相对较小，集中在30~60m2，因此是很多工薪阶层家庭购买学区的首选之一。今年1月曙光新村平均成交价格为52510元/m2，截至5月，平均成交价格已达到54458元/m2。

据业内人士介绍，从近几年二手房的价格走势来看，学区房面积越小，平均成交价格越高，但大户型没有优势。

买二手房

关注资本对冲需求

除了公寓面积大、总价高，二手豪宅市场表现不佳还有两个重要原因。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，很多二手豪宅原本都是精装修交付的。众所周知，精装修最贵的部分是厨卫，单这一块成本就达到几十万元甚至更高。但是一旦使用，很容易弄脏。其次，人有“不喜欢用别人用过的东西”的心理。“我曾经去看过一个豪宅的二手房，其他的都不错，就是厨卫看起来很脏，接手的买家多花几十万块钱在这个厨卫装修上不划算。去掉很可惜，但不要去掉看心。”而且精装修5年后还会继续老化贬值，但会变成鸡肋。

其次，商品房产品这几年变化很快，尤其是住宅功能性和科技含量方面，老式的豪宅明显有点过时。景海燕说，空之间的功能如果合理利用，一套130m2的公寓甚至可以做成四室两厅两卫。另一方面，以前的豪宅浪费了很多。比如芷江转堂的一个高端楼盘，只有三室两厅两卫。而且，新一代豪宅的另一个重要加成就是技术系统的应用，比如地暖、新风系统、智能家居系统，这些都是标准的，只是早期的豪宅没有。

但二手豪宅还是有其不可替代的优势，那就是优越的地理位置和较强的抗风险能力。“很多有钱人买二手豪宅，主要是着眼于地段，给基金一个高质量的避风港，可以稳定和增值。”