2017年上半年北京住宅市场下滑 豪宅市场创佳绩

2017年一大半过去了，北京房地产市场有了新的趋势。嘉里北京机构数据显示，6月份北京商品住宅平均成交价格保持稳定，但仅售出2384套，为5年来最低，成交金额142.2亿，也创下2017年以来新低。

制度数据和市场环境都表明，北京楼市正处于下行周期。市场走下坡路，一些项目举步维艰，售楼处人头攒动；迫于压力，一些项目开始减少软件和硬件以平衡成本...

没有人能否认市场调整和操作困难。马云曾经说过:“不是实体经济，是你的实体经济。”任何一个行业，包括房地产市场，都处于低谷，但在最糟糕的环境下也有盈利的企业。关键在于如何适应市场环境，不断挖掘和提升自身优势，寻找破市场的机会。

与商品房数据的“下跌”相比，2017年上半年北京的豪华住宅市场可谓一往无前，成绩斐然。据业内权威统计，2017年上半年，售出单价7万元/平米以上的豪宅1484套，同比增长62%；交易面积24.98万平方米，增长23%；平均成交价89057元/平方米，下降2%；营业额222.45亿元，增长21%。

据了解，与其他物业类型相比，2017年上半年，北京豪华住宅市场表现良好。代表北京顶级豪华住宅的北京一号院、万柳书院、和盛霄云路8号等都有不错的表现。其中，总价超过5000万元的北京一院和万柳书院，分别实现了8套和18套的成交。近日，位于东四环的和盛霄云路8号连续三天卖出两套1亿元的豪宅，非常抢眼。

豪华住宅市场的出色表现，既是合理的，也是意料之外的。宜居智库研究中心主任严跃进认为，豪华住宅本身的特点决定了其市场表现:“一方面，定豪不依赖信贷政策；另一方面，鼎豪产品的销售节奏相对稳定，以实现利润最大化空为目标，而不是追求销量。所以顶级豪宅的投资价值不会随政策频繁波动。”

事实上，豪宅已经引起了很多关注和流行。更深层次的原因是定豪产品被高净值个人认为是最有价值的资产配置。诺亚财富指出，在去年新一轮楼市上涨后，计划配置更多房地产资产的高净值个人比例从14.6%升至22.7%。

而且目前国内高净值个人数量非常可观，未来有大幅增长的可能。据《新世界财富》报道，依靠科技、媒体、娱乐、医疗等行业的强劲增长，未来十年超级富豪人数将从14310人增加到34340人。

什么样的豪宅才是豪宅标准高的有钱人青睐的？

虽然富人都在计划提高豪宅的资产比例，但并不是所有的豪宅都能达到资产配置标准。另一方面，北京奢侈品市场的竞争越来越激烈。从市中心到五环路的豪华项目正在出售。双重竞争下，什么样的豪宅项目能赢？

事实上，在今天的奢侈品市场，项目越来越同质化。绿色科技、大师级设计、社区会所、金牌物业服务已经成为豪宅的标准，想要在市场上争得头名越来越难。

通过分析目前奢侈品市场上表现抢眼的项目，如和盛霄云路8号、北京一院、万柳书院、金地朱华、茂源调云台等。，就会发现资源越稀缺的项目越受高净值人群的欢迎。虽然单价和总价都处于较高水平，但还是有很多大买家。

而且鉴于对资源的占用，鼎好产品分布在四环以内。以霄云路8号和北京一院为例。两个项目都占用了朝阳公园的稀缺资源，但北京一号院离朝阳公园很近，坐拥5.3万平湖；和盛霄云路8号俯瞰朝阳公园，俯瞰中央商务区。以它为界，造就了北京独特的景观。

和盛霄云路8号占地40万平方米的原始森林，每户平均拥有400平方米的社区绿化面积，建成近5万平方米的圆明园主题景观区，18处圆明园主题景观以近1: 1的比例在原始场景中重现。北京闹市区超大规模极其稀缺的天然城市森林，是和盛霄云路8号价格上亿的基础，还有人买单。

此外，万柳书院、茂源调云台、金地朱华等项目都占有一项或多项稀缺资源，并将其转化为项目特色，实现土地价值向客户的转化。

市场下行，增速和创新称王

无论市场是有利还是不利，产品的竞争依然存在，奢侈品的演变依然遵循“你一无所有，你有我的优势，你优越，我新”的市场规律。从来不缺砸市场一手好牌，占用稀缺资源和优质地段的项目。但是产品创新跟不上，还是会被市场抛弃。

如果说如何体现奢侈品的创新力，户型设计无疑是首选。优秀的创新永远要有前瞻性，尤其是在户型的打造上。经过5年的倒退，谁能预料到今天北京的土地市场会再次提出七九折政策，北京的地价会成倍增长，四环以内300多平米的单元会如此稀缺？

纵观目前的北京楼市，迫于征地成本和土地结构，为了保证利润和维持生计，四环以内的大部分项目不仅存在严重的高低匹配现象，而且对社区的同质性和纯粹性造成严重损害；而且大部分项目都要把产品做成120-150平米的户型，号称奢侈却又昂贵。如果一家房企把户型做在180平米以上，可以称得上顶级豪宅，行业良心。

值得一提的是，就在绝大多数的内城项目中，如何在豪宅的价格和规模之间找到平衡，就是早在10年前，业内就有项目将自己定位为顶级豪宅，以超越时代的创新之举做出了惊艳的公寓产品。

10年前，和盛霄云路8号建成时，就提前10年确立了定位:只为国内金字塔顶端的1000户家庭服务，只提供450、520户型，保证顶层住宅的纯净，致力于打造国内第一个纯名人社区。因此，该项目所有单元均超过450平方米，在城市核心区建设一栋平房别墅式空中式豪宅，以满足全方位高品质生活的需求。

十年过去了，原本在今天市场的定位并没有落后，反而越来越珍贵。创新表面上是一种技能，深层内涵是一种能预见未来的敏锐洞察力。

随着市场的不断下行趋势，奢侈品市场越来越同质化。绿色科技、大师级设计、社区会所、金牌物业服务成为豪宅的标准。如何在市场上立于不败之地？没有他，我们将占领核心稀缺资源，聚集顶尖财富群体，了解市场趋势，创造划时代的创新。