【14号线二期黄渡】专题嘉定是不是不行了？

前言：从今天开始，我们正在进行全面的地区梳理。欢迎大家持续关注。

五大新城的规划一出来，有些对上海比较了解的朋友就开始惋惜：嘉定，可惜了，都与青浦奉贤放在一起了。

的确，在距离上讲嘉定与其他四个新城不应该放到一起——嘉定是五大新城中唯一距离人民广场在30公里以内的片区。

30公里，刚好是近郊与远郊的地理分界。

造成这样一个后果，部分原因是在上海近期规划中嘉定屡次处于不利地位。

比如由于虹桥机场存在，西上海的外环线向内塌陷，与中环线的距离缩小，导致嘉定大部分区域划在了外环外。

其实江桥、南翔的城市发展进程不落后于外环内的宝山、杨浦部分，不用说浦东。

更不利的是靠近宝山导致郊环再次塌陷。宝山向北是长江，郊环线被迫向内，与外环相隔仅5公里，而南上海外环郊环相隔长达25公里.

这又导致嘉定大片区域划在了郊环外，嘉定新城与其他新城一道划在了郊环附近，与青浦、松江、奉贤持平的地位进一步砸实。

其实就当下发展状况，嘉定依旧是领先其他几个新城的。

嘉定的历史地位就比其他区域要高。

几个新城基本都是建国后才由江苏划进上海，唯独嘉定一直给人近郊即视感，甚至有段时间嘉定版图直抵内环！

1983年嘉定将真如以及长征部分划入普陀，1992年将长征剩余部分以及桃浦划入普陀，距离才渐渐的远了起来。

不过嘉定当时实力犹在，常年霸占全国百强县榜首，1992年就撤县设区，与闵行同期，早于青浦、松江。

撤县设区前青浦、松江、奉贤基本以农业为主，闵行已经有了较好的工业基础，其次就是嘉定。

这也是为什么后来将汽车城设立于此。

凭借着汽车城这样的GDP制造器，嘉定依旧保持着相对其他区域的优势，甚至连续几年高居全市第二。不过其他区域也在奋力追赶，汽车行业反而下行，优势持续缩水——尤其是去年。

受限于行业冰期，2020年嘉定成为唯一一个GDP下降的区域，被黄浦、闵行超过。

当然汽车行业下行只是表面原因，更深层的因素更为复杂，比如前面提到的外环、郊环带来的不利影响。

除此之外还有一些更重要的影响因素。

向内，嘉定面临的一个困境是普陀这个扶不起的阿斗。

嘉定之所以被认为是近郊，很大程度是因为普陀属于市内七区之一。松江、奉贤与市区隔着一个闵行，青浦虽然直接与长宁接壤但是整个区域狭长，核心区距离市区极远。

不过后来证明普陀还不如闵行能打。

宝山持续的吸收静安、闸北外溢，嘉定割肉桃浦给了普陀然而却没换来多少资源。对于嘉定人民来讲，普陀的存在更多的是拉长了与市中心的距离。

向外，嘉定面临的一个困境是，两个邻居都过于强大。

嘉定与江苏直接接壤，接壤的是江苏实力最强的两个县级市：昆山与太仓，一个全国百强县第一，一个全国百强县第七。

更重要的是，昆山、太仓、嘉定在产业上高度类同，形成了直接的竞争关系。

青浦、松江与江浙接壤在周庄古镇、西塘古镇一带，产业相对处于劣势。

嘉定的另一个问题是：区域向心力太差。

提起江苏大家通常戏称为散装省份，苏南苏北互不相容，南京、苏州共分天下。

其实嘉定也是一个散装区域。

在2035规划中嘉定分成了三个主要片区：嘉定新城、南翔-江桥、安亭，三个区域基本独立存在。

安亭无疑是最内生的区域之一，这里的大部分人都从事汽车相关行业，有自己的商业中心嘉亭荟，有自己完整的教育体系，有自己的医疗系统，去市区也很少走沪嘉高速，而是更依赖京沪高速。

只有地铁11号线会经过嘉定新城，但是大家也极少下车。

江桥、南翔已经与市区融为一体，大量市区白领在这里定居，江桥有万达，南翔有印象城，根本不需要去嘉定新城。

嘉定新城商圈内部也相当分散。嘉定老城有自成体系的商业，华亭是一个乡下小镇，与城区相对割裂，嘉定新城的商业基本靠本土几个小区的居民撑着。

所以嘉定新城的商业体诸如大融城，人流量甚至不如安亭的嘉亭荟。

形成这样复杂的格局，很重要的原因是产业不够集中，嘉定屡居第二的GDP总量由各大片区分别贡献。

以实际税收为例，安亭、嘉定工业区、南翔、嘉定新城各自贡献了一大部分，每个片区都有相当的话语权。

青浦的经济中心长期以来都是青浦工业区，近些年大虹桥开始开发，徐泾有了较多的贡献，基本形成了青浦城区+徐泾的两极格局。

松江更是几乎将全部力量用在建设松江新城、大学城，松江新城周边也成为主要的经济来源，一家独大。

像嘉定这样的散装区域，应该只有宝山能够“媲美”。

当然这样的格局是历史造就，不能归过于当局。汽车产业这样的制造业一定远离主城区，设在安亭符合逻辑；嘉定新城取址老城南侧，也符合逻辑。

为了避免安亭脱离嘉定，当局也付出了相当努力，比如设计了人字形的11号线，安亭居民去市区被迫到嘉定新城兜一圈。

然而并没有起到实质作用，反而迫使安亭更加趋向内生——地铁线路又长又被花桥的朋友抢了座位，干脆不去市区了吧。

嘉定工业区是另起炉灶，设在城北就有些问题。虽说是工业区，目前以电子科技、互联网、生物医药为主，落户企业诸如阿里巴巴、京东、百度、宝马、沃尔沃，奥托立夫、霍尼韦尔甚至还有金融企业。

嘉定的百度总部

如果产业集中到嘉定新城，或许可以形成真正的产城融合。

现在格局拉的太大，反而没有集中核心资源，嘉定新城也是不温不火，至今晚上道路上依旧冷冷清清。

嘉定的另一个核心板块是南翔-江桥，同样让人感到惋惜。

通常以为南翔是市区睡城，以居住为主，然而这里却贡献了大量GDP和税收，这里不仅有精准医学产业园、小美科技园、机器人产业园等园区，还引进了不莱梅贝克、世达工具等优质企业。

这里不仅具备产业优势，南翔东部社区还是外环外少有的优质中产居住区，社区氛围良好、小区品质较高，吸收了大量高学历居民。

不过这样优秀的区域当局并不重视，优质的教育、医疗资源都给了嘉定新城，南翔、江桥仅给了一所上师大附属。

南翔东社区长期以来靠留云学校，导致部分客群被迫离开。

嘉定的问题还有很多，一篇文章难以承载，不过这里仍旧是实力最强的郊区，在房价上就能看得出来。

南翔标杆华润中央公园房价突破过7万，嘉定新城的金地世家最高挂牌价高达8万，除了有大虹桥夹持的万科天空之城，郊区基本没有对手。

这样的散装形态也给后续规划带来了相当困难。

嘉定新城教育、医疗资源給到位后开始向南翔迁移。今年嘉定区与上海大学签约，共建高中，并且成立了上海大学附属嘉定留云中学、上海大学附属嘉定留云小学、上海大学附属嘉定留云幼儿园。

南翔东社区的业主心里踏实多了。

另一个趋势是打造交通枢纽，增强区域内联动。《2020对话区委书记系列访谈》中，嘉定区委书记陆方舟表示， “十四五”期间，嘉定将打造安亭北站、嘉定北站2大交通枢纽，积极争取地铁14号线延伸至安亭北。

另外还有嘉闵线的即将落地，嘉定新城、南翔、江桥的联系将更加密切。

产业上嘉定面临极大的压力，松江借助G60科创走廊大力发展新兴产业，青浦更是借助华为落户打造科技高地，嘉定的骄傲汽车行业却萎靡不振，嘉定北之前引进的科技企业也难再有突破，声势很大的南翔CBD更是近乎烂尾。

而且随着浦东引领区提上日程，大虹桥的呼声一旦下去，嘉定面临的外部环境就更恶劣。

目前蔚来领衔的电动企业依旧驻扎安亭，希望能够有所突破；南翔、江桥这样的优质地段如果能够合理开发，才有可能带领嘉定走出重围。

既然是散装区域，嘉定的楼市也是被分割的七零八落，而且不符合常规逻辑。

比如作为近郊，嘉定竟然没有大体量的别墅区。

松江有佘山别墅区，青浦有徐泾、赵巷、朱家角，宝山有美兰湖，嘉定只有南翔有一些别墅项目，而且以叠加联排为主，没有形成足够规模。

不过对于郊区来讲别墅区并不是福音，同样是近郊，徐泾做了一大堆别墅，至今都没像样的商业体；南翔有大量高层，已经成为普陀、嘉定交界处的商业中心。

甚至南翔房价都高过江桥。江桥地段最佳，坐拥14号线、京沪高速进出市区非常便捷。主要原因是这里是之前的动迁基地，规划相对混乱，宜居程度不高。

每当下午小学放学，路上奔跑着大量接送孩子的电瓶车，你一定会以为这里是五线小镇。

而南翔凭借着留云湖、银翔湖以及大量的优质商品房，成为外环少有的宜居区域，吸引了大量市区客户，房价自然被推高。

然而距离市区同样很近的黄渡房价却低得多，这里的商品房仅3万左右，与远郊徐行差不多。

黄渡自同济大学落户后就鲜有开发，在房地产市场缺乏曝光，房价没有炒作溢价。另外这里也没有地铁，市区刚需客户较难导入。

14号线延长过来，这里的短板将得到有效解决，不着急自住的刚需客户可以看过来。

黄渡向北是昌吉东路居住区，这里房价3.5万左右，不过11号线进出市区远不如14号线方便。

嘉定新城是性价比最高的新城之一，通勤比青浦新城、松江新城便捷，配套也成体系，问题是骨架拉的太大导致人气不足。

现在嘉定新城又有新的规划，远香湖这里要建设1-2栋330米超高层地标，3-4栋不超过220米的次高层建筑，如果招商顺利将良好的改变当地产业格局。

安亭是一个封闭区域，不建议市区客户考虑。

徐行房地产市场之前经过相当的炒作，2015年前后这里陆续开发了碧桂园嘉誉、大成郡、佳兆业城市广场、莫里斯花园等等，房价蕴含一定水分，所以近几年房价横盘。

嘉定新城人气起不来，徐行就很难有机会，即使嘉闵线落地。

外冈华亭基本没有商品房，这样的远郊区域也看不到发展机会，还是谨慎一些。外冈这几年只有一个开发商入住：路劲基建，连续开发了别墅和洋房，曾经在市区引发过轰动。不过你们放心，这几年将很难抛盘。

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