南宁楼市狂欢 南宁楼市狂欢怎么回事？南宁楼市狂欢来龙去脉揭秘

住建部的一记“警钟”，并没有敲醒南宁房地产市场。

6月的南宁，最高温度达到34度以上，售楼处簇拥着购房者，他们一边擦着汗，一边焦急地等待摇号结果。

6月15日，位于南宁五象新区的阳光西岸四开盘，出售四号楼房源。开盘当天，一百多人参与摇号选房，选房分五轮进行。陈女士在现场参与摇号，但并未选到心仪的户型。“我抽到第三轮，但我想要的户型在前面两轮已经卖完了。”陈女士告诉《中国经营报》记者，事实上，房源早在正式开盘前一天已经优先开放给全款买房的客户。

南宁市住房保障和房产管理局官网显示，今年6月南宁商品房成交10414套。

南宁市民周先生告诉记者，南宁有个现象，每有楼盘新开盘，就会有很多人去抢，“房子好像怎么都不够卖一样。”

然而，随着记者深入走访南宁多个楼盘发现，南宁楼市火热的背后，存在双合同、捆绑车位、额外收费等乱象。

针对市场存在的这些乱象，6月25日，南宁市召开房地产行业规范整治约谈会，南宁市城管执法局将联合市场监管局、住建局、自然资源局等部门，重点对捂盘惜售、炒买炒卖、违规代理、哄抬房价、变相收取购房定金或预定金、偷税漏税、违规预售、超范围经营等违法违规行为进行排查整治。

记者就相关问题发函采访南宁市住房和城乡建设局及南宁市自然资源局，截至发稿，未获南宁市住建局回复。

多楼盘存“双合同”现象

近期，记者走访了南宁合景·香悦四季、天健·和府、阳光西岸、云星·钱隆首府等多个楼盘项目，发现大部分楼盘存在“双合同”现象，即一份备案价格的购房合同和另一份精装修合同。

位于良庆区的合景·香悦四季，一套约88平方米的三房住宅备案价为8486元/平方米，装修价格为2582元/平方米，两笔款项加起来总价约97万元，单价达到1.1万元/平方米。销售人员告诉记者，装修款项需要全额付款，首付款由20%毛坯款加上全额装修款构成，约为37.5万元。针对该问题，记者发函采访了合景·香悦四季的开发商广州合景控股集团有限公司，截至记者发稿，未获回复。

除上述楼盘外，记者走访的阳光西岸、云星·钱隆首府、檀府·印象、荣和悦澜山、天健·和府、荣和公园大道·华府等楼盘项目均发现“双合同”现象，且装修价格均在3000元/平方米。有销售人员表示，3000元/平方米是政府规定的最高价格。

在多个楼盘，记者表示不需要精装交付，是否可以只签毛坯购房合同，上述楼盘项目的销售人员均表示，这是硬性规定，不能拆分。有销售人员坦言，“我们的实际装修标准为1000元~1500元/平方米，所以这3000元/平方米实际上就是房价的部分。”

记者查询发现，针对双合同，南宁市有相关政策规定而使其合规化。2017年5月，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》明确指出，房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议，此外商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。

捆绑车位销售

为了规避限价，有些楼盘除了“双合同”，还出现了“三合同”，捆绑车位销售就是这些楼盘其中一个手段。

记者以购房者的身份在檀府·印象询问了一套总价为117万元的三房住宅，发现其除了双合同外，还要捆绑车位销售。

“我们现在98平方米的住宅需要捆绑一个车位销售，但目前车位的价格还未定，所以需要先交3万元订金预定，到时候车位开放购买，物业会通知你补齐剩下的款项。”在檀府·印象楼盘项目，内场销售人员告诉记者。

记者明确表示不想要车位，该销售人员说，“即使不要车位，这3万元也一定放到首付款里交，如果放弃车位，这3万元将不能退还。”

荣和公园大道·华府同样有这种现象。该楼盘销售人员表示，其项目的车位销售价格为23万元/个。不同的是，该楼盘车位可以贷款，先缴纳30%首付款即6.9万元，剩下16.1万元和毛坯款项以及装修款项一起按月供计算。

位于江南区的天健·西班牙小镇推出购房送车位的活动，即消费者只需要购买一套69平方米的小户型住宅便可获赠一个车位。然而，附带车位购买单价需要8900元/平方米，而不带车位购买则单价为8300元/平方米。此外，记者了解到，此前开发商曾将该楼盘目前正在出售的69平方米小户型为主的楼栋，以每平方米4000元的价格整栋打包卖给了第三方公司，“所以现在这个价格也不是我们开发商能决定的。”销售人员表示。

记者就此事发函采访开发商深圳市天健股份有限公司，对方表示不方便对此事进行回复。

事实上，捆绑车位销售的现象是近期才有。有销售人员告诉记者，据其了解，在5月份，檀府·印象还未捆绑车位销售，后来市场热度上升，开发商想得到更多的盈利，就将车位捆绑销售了。

荣和·悦澜山项目的内场销售人员告诉记者，现在各大楼盘捆绑车位销售慢慢成为一个“趋势”。“我们项目现在也准备实施捆绑车位销售，从下个月开始，会有很多楼盘进行捆绑车位销售。”

针对以上问题，记者发函采访了檀府·印象的开发商广西众擎易举投资有限公司，荣和·悦澜山、荣和公园大道·华府的开发商广西荣和企业集团有限责任公司，截至记者发稿，均未获回复。

一位不愿具名的专家指出，市场存在捆绑车位销售的做法，说明销售市场乱象很多，从房地产市场的角度看，捆绑车位增加了购房者的负担，这种做法需要严厉打击。

有楼盘需先交66万“团购费”

易居百城房价数据显示，从2019年1月开始，南宁的房价从2018年底的10900元/平方米左右涨到11600元/平方米以上，涨幅较大。但事实上，该数据并不能完全体现南宁目前的房价水平。记者走访发现，不少楼盘存在几万至几十万元不等的“溢价”。

位于青秀区的荣和公园大道·华府项目，一套106平方米的四房户型总价达到210万元，其中，备案总价为91.5万元，还有31.8万元装修费用以及23万元购买车位的费用，外加66万元“团购费”。销售人员解释道，这66万元实际上是“溢价”，之前拿地的时候政府限价，备案价格太低，后来由于市场热度上升，周围的房价都在上涨，而项目不能进行二次备案，因此只能通过“溢价”来补偿这部分房价。

销售人员介绍，这66万元“团购费”需要在交首付款之前缴纳，加上定金5万元，一共71万元。“交了这71万元后，我们才会通知你来交首付款，签订购房合同。”据此，首付款由20%毛坯款、30%装修款、30%车位费用以及66万元“团购费”组成，达到100万元，占总房款的48%。

需要注意的是，这66万元并不在购房合同款项内，也没有收据和相关证明。

在云星·钱隆首府，也有高额的溢价。该楼盘一套101平方米的三房户型备案总价为70万元，装修总价为30万元，但溢价却达到了79万元。该项目内场销售人员告诉记者，这79万元相当于购买一个购房指标，缴纳之后才能继续走正常的购房流程。而为了避税，这79万元是打到一个私人账户里，没有合同，不开发票，连收据都没有。

该销售人员表示，开发商会根据备案价格来决定溢价高低，每一套房的溢价都不同，备案价低的户型溢价会更高。

针对该问题，记者致电云星·钱隆首府的开发商广西云星集团有限公司，该公司品牌负责人表示不方便接受记者采访。

除了上述两个项目，记者走访的荣和悦澜山、阳光西岸、天健和府等项目均发现几万到十几万元不等的溢价。需要注意的是，在6月14日才取得预售许可的阳光西岸也有两万元的溢价。

据此，记者发函采访了阳光西岸的开发商广西阳光时代置地有限公司，截至记者发稿，未获回复。

荣和·悦澜山的销售人员表示，“其实际上该项目早在大半年以前就能销售了，但开发商想要溢价，因此捂盘捂了一段时间才开盘，所以现在才有9万元的溢价。”

根据南宁市住房保障和房产管理局发布的《通知》，商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。不得分批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售。

针对各房企额外收取的“团购费”，《通知》也规定，房地产开发企业和销售代理机构销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。

上述专家表示，这种额外收费于消费者来说，购房成本没有保障，同时也缺乏维权的凭证。

地产专家韩世同表示，如果由于限价导致开发商用捆绑车位、额外收费等方法来创收，不如将其费用合法化，在目前南宁允许双合同的前提下，以双合同的方式解决，或政府考虑提高限价标准。

地产依赖症待解

屡禁不止的房地产市场乱象打乱了这座“绿城”美誉的宜居性城市，近几年不少周边城市以及外地居民到此定居。这也让南宁房地产业随之发展迅猛。

南宁市民周先生告诉记者，几年前青秀区还有很多民房，现在很少了，几乎都是商品房住宅。

2006年，广西壮族自治区党委、区人民政府作出“建设五象新区、再造一个新南宁”的决策部署，经过10多年的发展，如今的五象新区已今非昔比，商品房如雨后春笋般崛起。

四年前，记者曾到过五象新区，当时这里还是一片荒芜。经过几年的开发，现已是高层住宅林立，但是不少楼盘尚未正式入住。某房屋中介人员告诉记者，去年五象片区很多都是黄土地，现在很多知名房企进驻五象新区，拿地开发房地产项目。“等五象总部基地建好，房价肯定还会再涨一波。”中介人员感叹。

南宁楼市的火热，促成了南宁土拍市场的火热。在2019年6月18日，凤岭南片区以限地价+竞公租房的方式出让三宗土地，分别由广源集团、美的置业和南宁玉桶金摘得，成交楼面价均为11250元/平方米。

对于南宁土地市场火热的情况，南宁市自然资源局方面回复记者，目前，南宁对住宅用地采用“限地价”“限最高地价”组合“竞配建产权移交住房”“竞公租房”等其他方式的土地竞价方式，坚决防止出现土地或楼面单价新高等情况。

此前，南宁因房价上涨过快被住建部点名警告。然而，有房地产工作人员告诉记者，其实南宁房价在2016年上涨得最快，现在已经进入平稳发展状态。但是在外界看来，今年以来南宁房价上涨得很快，主要是近期政府放松了限价，有些新开的楼盘将溢价部分放入备案价，导致备案价格上升，可统计的房价水平提高了。

上述专家表示，南宁有部分购房需求流入到北海等沿海市场，对南宁市场来说，本身基础设施不断改善，未来成长机会依然较大，但确实需要在产业导入等方面创造更好的条件。

韩世同表示，从长远来看，南宁可以接收东南沿海一些相对高端的制造业来支撑城市的长线发展，与发达地区对接，或结合广西本土的特色，发展特色农业产业等。