停车楼 小区欲建停车楼底层住户担心采光 我们会不会成为民意牺牲品？

就是在家晒晒太阳？还是停车方便？在北京的许多旧社区，停车位短缺一直是一个难以解决的问题。尝试了所有的招数但效果都不好，似乎是建造立体停车楼的好方法。但到了实施阶段，问题来了，居民意见不统一。

广安门内的富明公寓小区，建成已经十多年。由于建设时设计不足，小区内地面和地下的车位一共只有80多个

广安门富明公寓小区有448户，但停车位只有80多个。最近小区物业加入了一家停车公司，希望在原来的自行车棚里建一个立体停车楼。在业主民意调查阶段，支持和反对的声音都很激烈。一方希望增加停车位以缓解停车困难，另一方担心30米高的停车楼会完全遮挡阳光。

根据有关规定，在小区内新建、改建需要三分之二以上业主同意。这正是最令反对的业主担心的。低层住着几个人，高层住户不防晒。低收入家庭的“阳光权”会成为“多数意见”的牺牲品吗？

300多辆汽车 80多个车位

广安门富明公寓小区已建成十多年。由于施工期间设计不足，社区地面和地下只有80多个停车位。据物业经理说，即使所有的车都停在消防出口，也只能停100辆车。小区内两栋高层住宅共有448户。物业经理估计居民至少有300辆车。多年来，停车难的问题一直存在。

社区公园的居民在社区内免费停车，每年只需缴纳50元的牌照费，但没有停车位保障。所以只有每天早上上班后，小区才会有少量的空车位。大多数时候，居民开车进去，然后掉头。当他们看到没有停车位时，他们只能开车出去。

记者在小区的地面停车位和地下车库看到，不仅所有的停车位都满了，就连消防出口和车库出入口都会停在公交车上，甚至两层甚至三层。留手机成了这个小区停车的“标准”。

小区没地方停，只能在外面找地方。小区南侧有一条小马路，小马路南侧有固定的路边停车位。北面没有停车位，每天都会有人贴罚单。小区业主已经想好了贴票的规则，每天下午5点以后，早上8点以前，没有人会贴票。前不久下午4点半，记者在车道北侧看到，有下班居民将车停在路边，灭火却没有离开。“我盯了一会，不敢贴。5点以后我就回家。”对面停车管理员说，每天早上，中午，下午都会有人贴罚单。“你一天最多可以贴四次。”

路径南侧的正规停车位按月提供租金，但每月需要800元。根据停车场管理员向记者呈现的记录，只要有二三十个月，车位都是富明公寓小区的居民。这个社区也住着很多老人。“因为很难停车，孩子们不愿意来看我。他们来了，会坐一会儿，就赶紧走。他们不敢贴贴纸，”几个老人告诉记者。

民意调查 反对者担心采光

正是因为长期存在的“停车难”问题，当山东某停车公司找到一处住宅物业，提出修建立体停车楼的方案时，双方一拍即合。

小区内两栋居民楼南侧，有一个自行车棚。这几年骑车的人少了，自行车棚也荒废了。据停车公司测算，自行车棚拆除后，可就地修建30米高的立体停车楼，其中可修建15层立体停车位。加上原有地下车库的改造，社区停车位将增加到174个。

从80多个车位到174个车位，停车难的问题可以缓解。停车公司的方案是，车位建成后按月租、年租的方式租给业主。虽然目前无法估算车位价格，但肯定比小区外每月800元的车位便宜很多，价格大概也就400元左右。

大致做了个思路后，停车公司和小区物业开始进行民意调查。自去年12月以来，他们向社区居民发出了两份《征集意见》，得到了更多居民的赞同。面试的时候，很多年轻上班族说，如果能有一个固定的停车位，就省却了每天找停车位的麻烦。"一个月几百块的停车费，总比经常贴的好."

目前民意调查咨询了近300户，大部分都是赞成的。反对者虽然人数不多，但反对态度坚定。反对的理由有很多，比如噪音，尾气污染，但最主要的原因是怕太阳遮挡。

采光权和停车位 究竟要哪个？

停车楼预计高30米，根据停车公司的计算是11层。停车楼位于小区2号楼南侧。建成后肯定会遮挡一些低层居民的阳光。目前1号楼、2号楼5楼以下楼层为商业，5楼以上楼层为住宅。反对的居民主要来自2号楼的低层居民。

在一个低层居民的家里，记者看到家的南窗向自行车棚倾斜。居民表示，如果建成立体停车楼，每天早上才能看到阳光。“中午，太阳会完全被挡住。”记者在采访中发现，在2号楼的低层居民中，持这种观点的不在少数。

根据停车公司的征求意见，小区内立体车库与2号楼的距离为18.7米。2号楼低层的住户认为这个距离太近，肯定会遮挡阳光。停车公司也承认会遮挡2号楼11层以下居民的阳光，但认为目前的规划符合《北京市居住建筑间距暂行规定》，即“间距不小于18米”。

在停车公司看来，停车楼本可以建得更高，甚至超过30米。这将提供更多的停车位，甚至满足所有448户家庭的停车需求，但这可能会导致更广泛的居民反对。在这种情况下，绝大多数家庭可能很难同意建设。建设20米以内的，停车公司可能无法收回成本。停车公司在计算成本和民意后，初步规划了30米停车楼。

多数人的意见可以成为少数人的主宰？

停车楼开工需要多少百分比的业主同意？

《北京市机动车停车场管理办法》规定，“在现有居住区内修建的停车场不能满足业主停车需求的，经业主同意，可以按照物业管理规定设置临时停车场。”也就是说，要看物业管理规定。

《物权法》和《北京市物业管理办法》均规定“业主共同管理物业管理区域的共用部位。建筑物及其附属设施的改建、重建申请，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占业主总数三分之二以上的业主批准。”也就是说，如果要在复明公寓小区建实体停车楼，必须达到总人数的三分之二“三分之二”和总面积的三分之二。

公众咨询还没有结束。根据目前的调查结果，在接受调查的近300户家庭中，有200多户表示同意。停车公司认为，经过调查所有家庭，批准率预计将超过70%。达到这个比例就意味着可以建。小区物业经理表示，物业的态度是听从业主的意见。如果大部分同意建，大部分也不会建。

看似“多数同意”的做法，让持反对意见的居民更加恐慌。他们担心一旦决议以“简单多数”通过，自己的利益就得不到保障。反对者大多来自2号楼的低层居民。他们告诉记者，高层居民没有涉及照明问题，自然不会反对。

而且1号楼的高层和低层居民都没有遮挡阳光的问题，很多人都同意修建。“这样的话，停车楼很有可能按照简单多数通过建设，”二号楼底层一位居民说，他实在想不出让其他人以简单多数投票决定自己的事情的原因。但是，她知道相关规定，却没有办法。

除上述规定外，民法的一般原则之一可能适用于此事。“房地产相邻方应当本着方便生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

北京京润律师事务所律师张志彤认为，从表面上看，大部分人都同意不一定要实施，因为这个项目首先不能是违法或侵权建设。不能用所谓的“民意”来要挟少数人，牺牲他们的利益。

他说，未来的停车楼，无论出租还是出售，都将成为房地产，所以上述条款适用。「居民可在物业申报规划时，向规划部门申报意见。如果调查属实，这样的建设方案确实影响到照明等居民生活的实际利益，规划部门是不会批准的。"