土豪村 实探深圳“第一土豪村”拆迁，将诞生1878个亿万富翁？真相可能并不一样

中国经济周刊记者邓亚曼|深圳报道

黄冈村夜幕降临，一批下班的深圳“工人”从黄冈村地铁站鱼贯而出。有些人去周围的商店买吃的，有些人冲到出租屋休息。

与北方福田中心商务区明亮的灯光相比，黄冈村住宅区的灯光此刻显得有些灰暗。自十年前通过旧城改造专项规划以来，这个被誉为“深圳第一村”、“福田CBD后花园”的村庄，终于决定于12月1日正式启动旧城改造一期工程。

11月5日晚，黄冈村，部分住户前往楼内空，但灯未亮。

“移动”

根据项目规划，黄冈村地铁站附近的吉隆二村和黄冈五街沿线的部分建筑将首先拆除。10月31日项目一期通知发出后，房东和房客收拾行李搬出。

通过采访，记者发现，独自居住的租户和店主正在成为城市中最后一批离开村庄进行拆迁的人群。

“上班没时间搬，行李也不多，打算每个周末搬一点。”住在黄冈村地铁站附近的房客陈先生告诉记者，他的房东也住在附近。因为行李重，带着孩子结了婚，第11个假期他就收拾行李搬出去了。

自11月1日起，黄冈村改造工程逐步展开。

像很多在黄冈村租房的租客一样，陈先生在福田中心商务区的一家中小企业工作，在那里他可以通过几个地铁站直接上班，单程不超过20分钟。“接下来我会在龙胜租，也是直达地铁4号线，不过比这里远几站，租金稍微便宜一点。”陈先生说，为了方便加班，他开始在黄冈村租房。这里租的单人房2000元左右。单间出租价格比龙胜便宜400元，但黄冈村的基础设施和绿化好很多。

除了本规划明确提到的拆迁区域外，附近区域的租户也在规划提前申请取消租金。“12月份拆迁工程开始后，这里的环境会很吵，我们迟早要拆除。我提前想过搬出去，房东同意了。”在福田CBD工作的刘小姐说，她租的房子离黄冈五街不远。

没有搬出去的店家有一个明确的目的:多做生意。“多挣一天就是一天的钱。”一位湖南菜馆老板告诉记者，自从11月1日接到拆迁通知以来，外卖名单减少了不少，但店里线下客户还是比较稳定的，预计接下来会把店搬到龙华区，那里客流量比较大，租金也比较实惠。

预计将成为福田区最大的综合性住宅小区

由于黄冈村毗邻深圳最昂贵的土地区之一福田CBD，一直被认为是深圳最富有的城中村之一，对旧建筑具有很大的商业价值。

黄冈村门口的牌楼。广东民间的说法是有钱就看牌楼。

根据《福田区黄冈村改造专项规划》，黄冈村规划用地面积50.38万平方米，建设用地面积31.4万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平方米，有望成为福田区最大的综合性住宅小区。

根据规划，旧区改造完成后，将在黄冈地铁站附近建设一个占地约8万平方米的“会展中心南广场”，其中将布置两栋高约200米的双塔商业建筑。

相比之下，黄冈村主要分布着村民自建的房屋、工厂及配套设施等。企业少，没有高层商业写字楼。

但是对于渴望在深圳定居的租户来说，城市里的村庄是一个“友好的地方”。不仅有一线城市的丰富形式，还有家乡的价格选择。

“在黄冈村吃饭，可以选择小资产阶级私房菜，也可以选择便宜的深圳‘名工’，比如沙县小吃、兰州拉面、湖南快餐、龙江猪脚饭。”刘小姐描述了她对黄冈村生活的感受。

对房东来说，深圳CBD的名片赋予这片土地极大的溢价价值，使得深圳开村时房东致富的传说各不相同。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，在征收农村集体土地时，被征收土地上的房屋等不动产不予补偿，补偿安置时房屋所在地纳入城市规划区。土地所有者要求参照国有土地上房屋征收补偿标准执行的，人民法院一般应当支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

也就是说，在城市规划区内的城中村区域拆迁时，考虑规划区周围的房价，对房东进行补偿。深圳福田区是深圳平均房价最高的地区之一。11月5日，中国经济周刊记者查询安居客APP时发现，按照福田区售出的244289套房屋的成交价格，福田区二手房的平均成交价格约为每平方米8.2万元。

土地的商业价值高，意味着对房东来说，拆迁后，不管补偿的是房子还是钱，都有很大概率不会是赔本买卖。

从拆迁到治疗的转变

在深圳市村旧修图上，还有一个与黄冈村相当的旧修图项目——深圳市南山区白石洲沙河5村专项规划。

白石洲沙河第五村位于南山区。南山区是深圳除福田区之外另一个房价高的地方，也是深圳企业最密集的地区之一。

今年10月底，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局公布了沙河五村更新单元规划草案，显示总建筑面积达到348万平方米。就面积而言，这将是深圳历史上最大的旧改造项目。

根据草案，旧改造完成后，住宅建筑面积将达到125万平方米，商业公寓建筑面积将达到112万平方米。

2018年12月28日，深圳市规划国土资源委员会正式通过南山区沙河街沙河五村旧城改造单元规划。然后网上流传着“白石洲将诞生1878个亿万富翁”之类的谣言。

但现实未必是“它想要的”。2019年3月27日，深圳发布《深圳市城中村综合改造总体规划》。总体规划明确指出，为了保持城市发展的灵活性，将指定综合改善分区。从2019年起，综合改善区内使用的土地在未来七年内不得纳入城市更新单元规划、土地编制计划和棚户区改造计划进行拆迁改造。

总体规划规定了深圳各区综合整治的区域。从面积上看，市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占56%；其中福田区、罗湖区、南山区综合整治分区率不低于75%，其他区不低于54%。

此外，总体规划还多次提到了对城市租赁土地的保障措施，包括“城中村住宅用地应优先作为出让土地”，“改造后应优先考虑原租户的租赁需求，有效保障城中村低价住宅的供应空”，以及“有序推进城中村大规模租赁改造，符合条件的可纳入政策性住房保障体系”。

总体规划还提到“所有未纳入城市更新规划进行拆迁改造，已纳入规划但2020年前无法正式实施的城中村，都要按照《综合管理行动计划》的要求纳入城中村综合管理，为期三年。实施范围。”

这意味着，所有纳入计划但2020年未能实施的城中村旧改造项目，可能仍存在一个变数:从原来的“拆改”到“综合治理”。

这样一来，谣言中的1000多位“亿万富翁”可能几年内都不会被“拆散”。