关于房产律师 律师说：关于房产合同纠纷的复杂性需应

房地产合同与其他合同相比，更加复杂。因此，王海英的律师需要明确，所有有关房地产合同的条约都需要仔细阅读，明确理解其真正含义，以减少发生纠纷的可能性。

案件简介

案外人吴X于2013年4月向本院提起上诉，请求被告协助其办理争议房屋(朝阳区呼家楼大厦8A号)的权属转移登记，并取得房屋所有权证；并在办理产权证后60天内支付吴x违约金。庭审中，吴X申请增加第三人。2013年11月14日，本院作出(2013)年朝民子楚第17898号民事判决，判决第三人为争议房屋办理抵押注销手续，被告为吴X办理权属转移登记手续，并支付吴X违约金。该判决于2014年2月27日生效。

2009年8月4日，被告(借款人和抵押人)与第三方(贷款人和抵押权人)签订《借款合同》和《抵押合同》，约定被告向第三方借款9.8亿元，用于偿还第三方“双建花园”(史圣一品阁)项目的被告股票开发贷款。抵押房产包括:双建花园甲，贷款期限为2年，自2009年8月25日至2011年8月25日。年利率5.94%，按月计算，按季结算。结算日为每个季度的第20天，最后一个结算日为贷款到期日。第三方从逾期之日起按高于合同贷款利率50%的利率(简称“逾期利率”)收取逾期罚息。对于被告不能按时支付的利息和逾期罚息，按逾期利率按月在结息日或结息日当天计算复利。如果被告未能及时将销售回单(包括但不限于定金、首付款、按揭付款)支付至第三方指定的监管账户，第三方有权提前收回贷款。贷款发放后，在被告销售退回前5亿元以内，还款比例为20%；销售回报在5-9亿元之间，还款比例为50%；销售回报9亿元后，还款比例不低于80%。

2010年7月26日，被告取得朝阳区项峻北里28号院2号楼、3号楼、5号楼的房屋所有权证。2011年4月1日，被告(借款人及抵押人)、第三人(贷款人及抵押权人)、北京盛京玉子科技有限公司、中富城科技有限公司(以下统称为两个担保人)签订《变更协议》，约定被告于2009年12月10日偿还部分借款合同项下债务，还款金额为1亿元。四方同意将双建花园乙、丙、丁贷款金额由9.8亿元变更为8.8亿元，并同意于2010年8月27日变更现房抵押手续:原担保的双建花园乙、丙、丁(朝阳区项峻北里28号院3、5号楼2号楼)贷款金额由8.8亿元变更为6.35亿元；双建花园A栋担保贷款金额不变，为2.34亿元。2.担保人认可上述变更，仍为本合同项下的全部债务提供担保，并继续履行担保合同约定的担保责任。2011年4月6日至7日，北京市朝阳区房管局登记朝阳区项峻北里28号院2号楼、3号楼、5号楼总抵押权人为第三人，债权金额为6.35亿元。

案件处理流程

当案件移交给王海英的律师时，王海英很快从原告的情况中了解到相关文件的具体情况，王海英认为关键问题是合同权利义务是否获得。在与当事人充分沟通的情况下，王海英律师认为，应该安排证据链来证明和展示真实情况后，才有胜诉的希望。

判断结果

本案最终判决为:自本判决生效之日起七日内，由第三人中国民生银行股份有限公司营业部为座落于北京市朝阳区XXXX楼705号的房屋办理抵押注销手续(该商品房预售合同号为Y868304，该商品房座落于北京市朝阳区7D号楼)。

被告北京双建房地产开发有限公司为位于北京市朝阳区XXXX楼705号的房屋办理抵押注销手续后七日内(商品房预售合同号:于868304，位于北京市朝阳区XXXX大厦7楼)，为原告郝茂民办理了位于北京市朝阳区XXXX楼705号的房屋(商品房预售合同号:Y868304，位于北京市朝阳区XXXX大厦7楼)

被告北京双建房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起七日内(以2012年8月1日起至实际取得房屋所有权证之日止人民币3，072，578元计算)向原告郝默民支付逾期办理房屋所有权证的违约金。驳回原告郝默敏的其他诉讼请求。

律师评论

本案争议点在于合同权利义务是否获得并履行。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》及其附件是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同充分履行义务。根据双方约定，原告已向被告支付全部购房款，被告也已向原告交付7D房，被告应为原告办理房屋所有权证。现第三人作为抵押权人，同意为原告办理7D号房的释放和过户手续，本院无异议。

一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约造成损失赔偿金额的计算方法。本案原告承认实际交付日期为2010年2月12日，晚于合同约定时间(2009年11月15日)，法院无异议。根据合同约定，被告应于2012年7月31日前为原告办理房屋所有权证。根据合同双方的约定和原告的庭审陈述，原告自商品房交付之日起900日内未取得房产证且不退房的，自原告应取得房产证之日起至实际取得房产证之日止，被告按日向原告支付全部已缴房产证1.5%的违约金。

现被告未履行合同义务，原告要求被告按照合同约定支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张的经济损失，原告不举证的，应当承担不举证的不良后果。因此，本院不会支持原告的主张。

案例思维

与其他合同相比，房地产合同的复杂性更高，所以王海英在这里需要强调的是，要更加重视房地产合同的相关事项，要清楚了解相关违约的各种情况和情形，以减少发生纠纷的概率。