2017房子还值得投资吗 2017年后，什么样的房子更值得投资

大家好~大家好，欢迎来到《十问》“升级版”——“楼小姐来了”。

每周，三楼的女士们都会请一些大咖来回答你的问题。有冯舒这样的大咖，有业内顶尖的专家学者，有各行各业消息灵通的媒体专家。无论政策走向，行业情况，甚至个人困惑，如果你敢问，楼小姐都会动员几百亿的朋友帮你搞清楚。

上周三，冯叔叔回答了一个关于后发展时代的问题，很多朋友觉得不太满意。这一周楼小姐针对后发展时代做了冯舒专访，让你一下子听够了！

关于后发展时代，冯叔还有哪些干货与你分享？我们来看看。

▲任何事物一旦改变了它的根本属性，它的意义就不一样了

楼小姐:你一直提到房地产行业已经到了后发展时代。这种观点与去年以来的国家声明“房子不是用来炒的”有很多相似之处。你觉得背后的逻辑是什么？

冯舒:从去年开始，我们把所有的业务，包括投资重点和未来发展趋势，都转移到了后发展时代。

后开发时代和开发时代的主要区别是:在开发时代，产品是单间，竞争力是三样东西:成本、规模、速度。在“后开发时代”，最大的区别是产品除了全系列的房子，还包括住宅以外的产品。另一个区别是商业模式，包括自持运营和租赁运营，核心竞争力转移到运营和资产管理能力。

值得注意的是，产品线除住宅楼外，还包括其他五个产品:写字楼、酒店、物流仓储、医疗和教育。如果再加两类，即公共财产和特殊财产。关于物流仓储地产的更多信息，点击收听《万科收购ProLogis和融创收购万达的内在逻辑》

▲还记得他们占领屏幕的时候吗

楼小姐:你之前在《性夜谈》里说，以前是“长脑子”的时代，现在是“长脑子”的时代。这句话怎么理解？

冯叔叔:最近反复提到“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实就是在说这个变化。欲了解更多信息，请点击收听“继住房和住房之后的住房市场十大变化”

无非是两件事。第一，住房制度重新安排。原来的住房制度是投资属性和自住属性的混合体。所以，有的人不管增加多少，都保持“买中买”，因为他们有投资属性，现在要把投资属性降到最低，只留下消费属性，把房子变成我们的消费品。

这样一来，住房开发的规模会越来越小，但长期持有和经营的规模会越来越大。与此同时，将房地产投机视为城市发展的政府行为也会相应改变，这将有利于中国经济未来的持续增长，特别是高度的开放和国民经济整体竞争力的提升。

▲把房子变成消费品，享受它

另外，通过数据对比不难发现，中国的土地成本在世界上已经很高了，过去的发展模式是不可持续的，除了市场、消费者和客户，从政府方面来说也是不可持续的。如果继续下去，政府会继续通过卖地推高成本，土地财政会促进城市发展的高负债。事实上，地方政府的融资平台债务越来越高，最终会使地方财政无法支撑。此外，还会导致地方政府盲目摊大饼，越摊越大，浪费资源，环保不可持续。

所以房改政策从单一销售转变为租售并举，以租为主，实际上加强了后发展时代的产品运营能力。

▲《欢乐颂》|能买得起房，还是选择租房

在后发展时代，它实际上从“制造”属性转变为“服务”属性。在资产管理领域，也会有“财务”属性。在这一变化过程中，无论是商业地产企业还是住宅地产企业，都会改变经营策略。这种变化会导致中国出现巨型企业吗？

这是肯定会发生的，上一个巨无霸企业也不是开发企业。从成熟市场的比较来看，比如美国市场，房地产开发公司的规模其实很小，一般开发公司的PE (P/E比)很低，5到7倍左右，所以基本不上市。更多信息，点击收听“三个指标看房地产公司发展的优劣”

那么，什么是“大”公司呢？资产管理企业，如REITs，规模最大的超过300亿美元，超过100亿美元的开发企业几乎不多见。因此，具有金融属性或资产管理属性的经营性房地产企业规模较大。此外，更大的是金融企业，如黑石和凯德置地。

▲黑石受美股影响

楼小姐:“后开发时代”的房地产有哪些特点会有比较好的投资增长空？

冯叔叔:在“发展时代”，什么样的房子值得投资？人口快速增长，经济快速增长，交通空安排便利。

进入“后开发时代”，这个过程已经停止，相对安全的资产是核心区的房地产。城市核心区住房入住率高，成交率高，流动性好。

第二，选择质量好的物业，因为租赁价格的支撑关系到物业管理。

▲除了房产，还有养老房产结合医疗

第三，选择增值空大物业，比如养老地产、医疗健康地产，这些都有增值价值。美国REITs中成熟的养老公寓，收益不错。他们除了正常出租，还有增值服务，会带来增值收益。

第四，一些独特的属性，如高科技建筑和绿色建筑，是未来的趋势。从未来的角度来看，这些物业目前很少供应，而且是独一无二的，所以这些物业值得投资。

总之，在“后发展时代”投资住宅产品与以前有很大不同，可以按照刚才提到的这些路径重新筛选房地产投资。