月亮河度假村 [世联健康]养老养生地产研究报告

健康养老/养生地产 世联经验分享 1.缘起：城市化驱动下的郊区地产发展 北京城市总体规划从区域分布角度，由内而外分为城市中心区、十大边 缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口 疏散和城市平衡发展 清河 回龙观）、北苑、酒仙桥 新城发展带 望京）： 进行空间优化、完善配套，改善 交通； 清河、酒仙桥、东坝、丰台：重 清河 北苑 点发展高新技术产业 定福庄、西苑： 以教育科研为主； 海淀科技 奥林匹克 酒仙桥 石景山、垡头：调整用地功能， 创新中心 公园 搬迁改造现有的污染扰民企业； 中关村科技 东坝 园区核心区 南苑：以教育科研为主，同时作 为远期中央行政办公预留地的备 石景山综合 中央 定福庄 选用地。 服务中心 老城 商务区 u优化中关村高科技园区核心区、 中央商务区、奥林匹克中心区、海 丰台 淀山后科技创新中心等城市职能 心的功能。建设石景山综合服务中 心，提升城市职能中心品质和辐射 带动作用； u边缘集团作为中心城承担产业与 人口聚集的重要地区，均有自身的 发展方向及定位。 根据各新城的区位条件、发展基础、资源环境承载能力，现阶段重点发 展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城 通州新城 房山新城 北京未来发展的新城区和城市 北京面向区域发展的重要节 综合服务中心。引导发展行政 点，引导发展现代制造业、 办公、商务金融、文化、会展 新材料产业 油化 、新 等功能。是中心城行政办公、 型建材 ，以及物流、旅游 金融贸易等职能的补充配套区. 服务、教育等功能； 将突出以北运河为纽带的城市 形象与文化内涵； 延庆：旅游、 怀柔：休闲、 密云：都市 昌平新城 顺义新城 物流、工业 都市工业 业、休闲会议 重要高新技术研发产业基 地，发展高新技术研发与生 东部发展带重要节点，发展现 产、旅游服务、教育功能； 代制造业，及空港物流、会展、 昌平：高新 顺义:空港物 平谷：都市 怀柔新城 国际交往、体育休闲等功能， 技术、教育 流、制造业 业、制造业 潮白河以西地区为顺义中心区 北京东部发展带上的重要节 和现代制造业基地，以东地区 门头沟：文化、 通州：综合 点，国际交往中心的重要组 为城市远期发展预留空间，天 商业、旅游 服务 成部分。引导发展会议、旅 竺空港区重点发展高新技术产 游、休闲度假、影视文化等 业和以空港为依托的物流业； 功能，平原地区可发展科技 房山：现代制 亦庄新城 造、新材料 亦庄：区域物 含量高、无污染的都市型 流、高新技术 业、现代制造业； 东部发展带重要节点，发展电 子、汽车、医药、装备等高新 大兴：商业物 平谷新城 流、生物医药 技术产业与现代制造业，以及 北京东部发展带的重要节 商务、物流等功能，积极推动 点，是京津发展走廊上的重 发区向综合产业新城转变； 密云新城 延庆新城 要通道之一。引导发展都市 大兴新城 北京东部发展带重要节 国际交往中心重要组成部 型工业和现代制造业，以及 发展生物医药等现代制造业，点，重要水源保护地，也 分，联系西北地区交通枢 物流、休闲度假等功能； 以及商业物流、文化教育等功是国际交往中心重要组成 纽，国际化旅游休闲区。 门头沟新城 能。空间上重点向西发展，东部分。发展科技含量高、 发展都市型工业，及旅游、西部发展带的重要组成部分。 无污染都市型工业，及旅 4 部地区结合麋鹿园、团河行宫 休闲度假、物流，营造山 引导发展文化娱乐、商业服 建设南部郊野生态公园。 游度假、会议培训等功能。水相间的生态园林新城。 务、旅游服务等功能。 按照距离城市中心30公里，时间距离在60分钟，将五环与六环之间及 沿线作为近郊地产分布地带，六环外为远郊地产分布带，并通过聚集 性发展，形成成熟近远郊板块 1 中央别墅区 8 7 近 2 亚北 6 郊 3 京昌 层 4 西山 3 2 5 马坡 顺义） 4 1 6 怀柔 远 7 密云 8 延庆 层 9 房山-涿州 9 10 10 廊坊 随着城市空间拓展，基础设施完善，近郊别墅居住属性增强， 密度物 业价格攀升，别墅类物业总价达到300万/套以上。郊区土地成本快速攀 升导致近郊 密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势 配套成熟 板块 区域构成 资源 交通 代表项目 产品及客户特征 西山美庐、西山美墅馆、 海淀区西部石 西山风景区、 山地景观 墅主动郊 西山板块 西五环 一般 香山艺墅、檀香山、玉墅 景山区 历史文脉 区化自用投资收藏 临枫、庐师山庄 北京玫瑰园、碧水庄园、 墅、类 墅主动郊 海淀区北部昌 温榆河上游、 京昌板块 八达岭高速路 较低 顺驰·林溪、香江 墅、 区化自用周末假期居 平区 上风上水 观山悦、宽HOUSE 所 纳帕溪谷、温哥华森林、 墅、类 墅主动郊 朝阳区北部昌 京承高速路、 亚北板块 温榆河中游 逐渐成熟麦卡伦地、东方普罗旺斯、区化自用周末假期居 平区南部 立汤路 壹千栋、汤HOUSE 所 龙湖·滟澜山、凡尔赛河 中央别墅 朝阳区东部顺 机场高速路、 独栋、联排 主动郊 温榆河 高 谷、阿凯笛亚庄园、优山 区板块 义区南部 京顺路 区化自用投资租赁 美地、龙湾 墅 京承高速路、 墅、类 墅主动郊 奥林匹克水上 香醍漫步、香 苑、富 马坡板块 顺义区 京顺路、白马 逐渐成熟 区化自用周末假期居 公园 力湾、波特兰花园 6 路 所投资 密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺，远郊圈层成为承接近郊 经济型别墅置业客户的重要区域，远郊别墅板块整体特点：强势配套或 高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础 板块 区域构成 资源 代表项目 产品形式 客户特征 高总价、大户型产品 交通便利，被规划为 塞班假日、红螺湖 以总价承受能力 和小独栋产品并存， 怀柔板块 怀柔区 唯一的旅游休闲度假 墅、山水墅、欧 产品品质相对较高， 较高的休闲度假 区，区域成熟度高 郡 客户为主 竞争较为激烈 依托密云水库，是北 高总价、大户型的产 密云 墅客户以 亚澜湾、鸿福天地、 京上风上水的地方， 品和小独栋产品并 休闲度假客户为 密云板块 密云区 区域认知度较高，区 白河涧、君山国际 存，产品品质相对较 主，养老型客户 高尔夫 墅 域发展趋向成熟 高，竞争较为激烈 为辅 交通相对不便，区域 以养老型客户为 清凉盛景、原乡美 产品形式以独栋为 发展缓慢，度假 墅 主，度假型客户 延庆板块 延庆县 区域认知未成熟，配 利坚、阳光假日 主，主力面积区间为 为辅；总价承受 墅 200-300 ㎡ 套少，资源优势明显 能力较低 项目多位于京石高速 GAV高尔夫会员 看中自然环境； 房山-涿州 旁，通勤时间长，区 墅、丹佛尓湾 以独栋为主，少量双 休闲度假第二居 板块 山区 域内有3座高尔夫球 墅、京都高尔夫 拼、联排，结合高尔 所；高尔夫对客 夫球场开发有公寓 场，生态环境良好 墅、竹语堂 墅 户吸引不显著 产品户型分两个区间 财富阶层收藏投 孔雀城、塞纳河谷、 燕郊和香河与北京市 从200-300 ㎡到500- 资；另为价格敏 达观 墅、东方夏 廊坊板块 香河燕郊 区有高速相连，交通 威夷、挪威de森 1000 ㎡，低总价的小 感型、 墅梦追 优势明显 户型联排、小独栋消 寻型主动郊区化 化速度较快 中产客户 7 2.养老客户，郊区地产消费者的重要构成 郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城 市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张 时间 1992-1999 1999-2002 2002-2006 2007至今 阶段 特殊市场 整体启动 快速发展 价值主导 03、04年政府别墅用地政 1999～2002年：市场复 策出台，由于前期存在较大 1992年：以玫瑰园、丽京为 苏转暖，人均GDP稳步 规模的土地储备，在此政策 代表的首批别墅项目上市； 提高，入世、申奥成功 性脉压的刺激下，新别墅项 1992～1995年：粗放型产品 城市房价快速上涨，别墅 等众多利好因素促使别 目持续入世，总体供应放 阶段特点 集中大量供应，代表的区域 新增供应持续降低，投资 是朝阳和顺义；1995年：政 墅市场发展提速；市场 大，别墅市场进入了新一轮 价值凸现 策性控制，停止别墅立项， 中出现了一批较为优秀 较为激烈的竞争期；别墅市 别墅市场发展陷入停滞状态 的项目同时别墅市场的 场更加成熟，板块清晰，产 区域格局正在逐步形成 品充分细分，消费者对产品 鉴赏力大大提升 购买人群进一步扩大，中产 外籍人士和国内金字塔顶尖 国内财富、准财富阶层 客户群进一步扩大，投资 购买人群 阶层大规模在郊区置业，并 人士 逐渐成为主力 客比重明显增大 逐渐成为购房主流 经济型别墅出现。加之此阶 随着产品细分的深化，经 独栋，卖产品形式，景观、 突破传统独栋形式，有 段消费者对产品认知逐渐清 济型别墅供不应求，为 产品特点 配套不完善 TH 出现，并逐渐成为产 晰，不再对TH趋之若骛， “金字塔尖”财富阶层量身 代表项目 品中的主流 门槛较低、有天有地的小独 打造的顶级别墅也层出不 栋成为市场追捧。洋房风行。 穷。地段决定产品价值 客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转 变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业 城市化 被动郊区化 主动郊区化 大都市，城市群 阶段划分 l城市中心拥有最优越 l有城市更新改造背景形成 l郊区快速干道初步形 l城市出现多个 的可达性和区位优势 大量购房需求 成，市政基础设施完 中心 城市特征 l 城市要素向中心聚集 l政府同时大量投资基础设 善 l副都心的出现 l 城市中心规模经济， 施与捷运系统建设 l郊区主流客户为本区 l多个城市共同 涵盖了城市商务、商业、l在全市中低价房分布中郊 域的中高收入阶层 发展 金融贸易、教育等所有 区占到绝对比重 l购房目的为第一居所、 城市功能 第二居所或投资 人均收入 GDP /美 人均收入 GDP / 人均收入 GDP / 人均收入 GDP /美圆 4000， 圆 300 美圆300-1000 美圆1000-4000 城市化率70% 指标特征 解决温饱问题； 追求便利和功能 追求降低住宅成 追求生活质量阶段， 生理性需求占主 阶段；人们对耐 本；改善居住环 对物业的要求不仅停 导地位的阶段， 用品的消费需求 境并重非物质消 留在居住的要求， 按北京常住 居住消费特征 主要是对农产品 迅速增加，从已 费 均ＧＤＰ为 需品为主 大大增加 ７３７０美 北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。 元。 北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。 北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。 北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区 外溢。 外溢。 外溢。 城市高收入阶层开始 动向资源优良的郊区外溢。 动郊区化、休闲 度假、养老、投资及商务会议成为郊区房地产需求旺盛的 要支撑点 典型的财富阶层，追求对资源的 必须是独栋 墅，拥有强势资源或不可复 资源占有型 占有，彰显财富身份 制的产品形式 关注地产市场发展，对增值物业 不重视产品形式，注重项目周边配套、交 投资型 具有较强的敏感性 通利好，以及拥有资源的独特性 特 关注老人和孩子，看中社区 家庭生 配套，向 能跟家人一起游戏， 不过分追求产品形式，目前从市场上来 活驱动 动郊区 共享天伦的生活方式 看，总价承受力高的购买了联排、独栋， 化型 与朋友周末聚会的场所，可以到 总价承受力低的购买了类 墅、洋 、乡 社交生 周边游山玩水，也可以在屋子里 产权四合院，比如孔雀城 活驱动 看电影、打牌度过一天 具有浓厚的自然情节，追求舒适 强调优美的自然资源、休闲配套设施和聚 休闲度假型 的生活环境和轻松的品质生活， 会的场所，比如月亮河 同时也注重一定的商务休闲设施 看重良好的自然生态环境、较成 不看重产品形式，方便、安全、配套好、 养老型 熟的配套和交通条件 环境佳、低总价是关键因素，比如太阳城 案例1：北京.通州.月亮河 月亮河位于北京长安街东延长线，通州新城规划核心区。地处京杭运河 与运潮减河 月亮河）交汇处，地块呈现半岛形态 自然资源： ?京杭大运河和月亮河交汇的河湾三角洲，景观资源 丰富； ?拥有70万平米运河生态区，投资3亿元的运河广场。 内部绿化： ?绿化率：70% ； ?三条总长约3000米的私家林荫大道、数千株树龄 40年的原生树木、上万平方米涌泉湖等。 月亮河通过10余年时间对月亮河度假村的经营和高尔夫俱乐部、马术俱 乐部、月亮河城堡公寓等配套设施的持续开发，成为北京乃至全国各界 高端人士居住、度假、商务、休闲的聚集地 项目 本资料 位置：项目位于北京东部，月亮河与京通大运河 交汇处，京哈高速第一出口 用地面积：70万㎡ 建筑面积：15.9万㎡，酒店式公寓和公寓式住宅 停车位：1：1.2 项目规划： ?6万㎡四星级度假酒店会所； ?3000 ㎡英智国际健康管理中心； ?1.8万㎡温泉SPA会馆 ； ?1万㎡当代艺术馆； ?10万㎡无网高尔夫球练习场； ?4万㎡垂钓湖； ?金莎国际马术俱乐部。 其中，酒店、马术、高尔夫、艺术馆、健康管理中 心已运营并经营良好，目前引入洲际国际酒店 居所与配套面积配比：1：1 月亮河城堡公寓的成交客户价值点认知在于：投资升值潜力、成熟舒适 的园区环境、丰富而完备的度假配套设施 通过销售员访谈，了解成交客户置业特征 客户类型及关键词： 东部CBD商务人士 ： 觉得环境不错就买了，用于周末度假，但有的客户一般都不住自己家里，却住在 居住升级置业 酒店里。 关注居住自然环境和道路 关注社区商务休闲配套 追求性价比 我的客户大部分都是投资客，本身产品面积小，适合投资。 东部CBD商务人士 通州本地政务客群 ： 升级置业 也有少量客户在这里居住，觉得环境不错，还有一些艺术家，比较喜欢这里的环 追求自然环境 境，买 后作为工作室，同时可以居住。 关注医疗康体和高尔夫 追求合理价格 外埠能源类私营业 ： 客户需求 假期暂居、注重 产品供应 追求高品质和形象 度假资源 酒店 关注社区商务社交配套 小户型 特有配套 马术 价格不敏感 私人社交场 东部改善型客群： 高尔夫 大户型 追求居住环境和形象 居住 关注社区酒店、桑拿、康体 主动郊区化自住、 关心道路和价格 注重环境和配套 度假、投资、养老客户对项目的置业 其中，度假客户置业关键驱动因素排序 驱动因素即相互融合，又各有侧重 60% 53% 2008 月亮河城堡公寓成交客户置业目的统计 40% 23% 20% 20% 度假 5 1% 4% 投资 24% 环境 配套 户型 装修 养老 12% 其中，投资客户置业关键驱动因素排序 60% 54% 自住 10% 40% 31% 工作室 4% 15% 20% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0% 环境 配套 户型 装修 两河交汇的环境及度假村多 经营形成成熟的绿化和休闲度 假氛围是公寓销售的关键因素，此外： 其中，养老客户置业关键驱动因素排序 ? 假客户最关注的是月亮河度假村餐饮、桑拿等休闲娱乐设 60% 47% 40% ?投资客户最关注的因素是月亮河假日酒店 、 24% 18% 北京市距CBD最近的万平米温泉会馆等配套设施因素； 20% 12% ?养老客户最关注的因素是沿河漫步道等环境设施、英智体检 中心等康体配套，以及适宜的户型区间等自住类需求 0% 16 环境 配套 户型 装修 案例2 ：河北.香河.孔雀城 大运河.孔雀城:一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群 项目 本资料 位置：大运河·孔雀城位于其他区中信国安天下 第一城对面 用地面积：330046平方米 建筑面积：365835平方米 社区配套：高级会所、幼儿园，以及近万平米的 国际商业街 周边配套：大型医院、商业中心、便利超市一应 俱全，并具有天下第一城的共享资源，依临第一城 国际会展中心。 交通状况 入住时将开通社区巴士直达国贸； 驱车从国贸出发，只需40分钟即可到达。 距京沈高速公路、京津塘高速二线仅十分钟车 临近地铁八通线、公交938路。 大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅 体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、 动郊区化度假和养老型 客户形成 要比例构成 成交客户置业目的统计 l客户置业目的以投资兼自住为 ， 成交客户年龄统计 4% 8% 占到42%； l客户置业用途以养老占51%、度假占 37%，主要为北京区域客户为 ，作为 6% 2% 2% 51% 10% 18% 25以下 37% 第一居所客户占4%主要是香河本地的 26-30 31-35 地缘性客户；纯投资客户占8%地域分 36-40 布广泛 41-45 21% 46-50 养老 度假 第一居所 纯投资 关注性价比 24% 50-55 17% 55以上 以联排类产品为例，成交客户最满意因素统计 由分析可以看出，成交客户年龄层次 70 62 31-35岁最多，占到了24%，其次为 50 40 32 30 41-45岁，占到总数的21%，第三位为 30 18 18 26 20 26-30岁，占到18%。 20 6 10 10 2 6 8 4 8 2 力 利 筑 活 套 境 型 计 院 园 所 理 修 务 惠 牌 适 潜 便 建 生 配 环 户 设 庭 儿 会 管 装 服 优 品 合 值 通 工 墅 境 区 品 幼 业 间 场 及 列 格 升 交 手 别 环 社 产 物 板 现 价 系 价 及 州 边 样 售 城 展 加 周 雀 发 南 孔 l 联排客户最满意的因素中，居于首位的为别墅生活体验，其次是区域发展及升值潜力，第三位 为南加州手工建筑，同时价格与庭院也是客户满意因素 19 l最不满意的因素中，周边商业生活配套、周边环境以及教育配套是客户比较担心的内容。 养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级 配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可 达的便利小型生活、医疗所等设施 典型客户描摹——马先生 购买户型：B 购买面积：228 本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用 养老型客户 客户背景：不到30岁，北京人。本科学历，在前奥组 作，普通员 ，月收入4000 元左右。母子俩以儿子的名义购买，现居住在崇文区。 客户特征：母亲着装得体大方，儿子穿一身耐克品牌运动装， 奥迪A6。 ?养老型客户需求特征： 客户语录： ?养老型客户需求特征： “很喜欢你们房子的外观，风格很好有特色” ?认可项目社区内环境和 ?认可项目社区内环境和 “ 发商承诺的应该都兑现，这样我们才会有信心再介绍朋友来买” 园林设计； “花园面积还行，以后自己能做点东西” 园林设计； “小区配套太少，生活不方便” ?对私家庭院的面积要求 ?对私家庭院的面积要求 比较高； 比较高； 典型客户描摹—-郭先生 ? 对社区配套的完善性要 ? 对社区配套的完善性要 本类客户经济来源稳定，购买本产品主要是考虑到老人退休后养老用 求较高，希望涉及日常生 客户背景：52岁，北京人。大专学历，中央机关 作，中层管理人员。三口之家，家 求较高，希望涉及日常生 活的配套设施能齐全：医 庭月收入7000左右，住朝阳区。 活的配套设施能齐全：医 客户特征：衣着很朴实，自驾车富康。说话语速很快，思路清晰，对项目各种问题都 疗站、便利超市、社区巴 疗站、便利超市、社区巴 详细了解，态度和蔼。 客户语录： ?区域配套：三甲级的哮 ?区域配套：三甲级的哮 “在很多地方都看到项目广告，宣传力度很大，但 发商实力到底怎么样？” 喘专科医院 “这里的园林环境做的很好。” 喘专科医院 “住这种别墅，会和公寓有很大不同，客厅高，阳台面积这么大，挺期 的。” “就是配套不太齐全。” 度假型客户的置业关注点在于：区域的休闲娱乐价值 天下第一城）以 及社区内部小型的棋牌、餐饮、球类等会所娱乐配套 典型客户描摹——费先生 购买户型：C 购买面积：340 本类客户经济实力较强，对本产品有较强的认同感与信赖度，做为度假用。 客户背景：49岁，北京人。本科学历，市消防局 作。离异，月收入15000左右。目前 度假型客户 住宣武，与儿子共同生活。 客户特征：很朴实，性格外向，人看起来显年轻。与朋友一同过来，没有私家车。 客户语录： ?度假型客户需求特征： ?度假型客户需求特征： “小区环境很美，很适合度假，养只小狗，再把花园改个小篮球场，很舒服” ?认可项目社区内环境、 “以后有合适的机会，再多带些朋友来一起热闹热闹” ?认可项目社区内环境、 “把社区的公共交通改善改善，方便到市区会有更多的人喜欢这里” 园林以及户型设计； 园林以及户型设计； “天下第一城提高这个社区的档次，基本能能满足娱乐的需求但不是太方便，如果会 ?对娱乐型和公共交通的 所的服务内容能确定就更方便了” ?对娱乐型和公共交通的 配套要求较高：会所的经 配套要求较高：会所的经 营项目、周边的娱乐设施、 营项目、周边的娱乐设施、 典型客户描摹—-戴先生 社区巴士服务 社区巴士服务 购买户型：叠墅A 购买面积：165 本类客户经济实力一般，做为度假用，目前不考虑过来居住。 ?天下第一城：golf、水 客户背景：40岁，广西人，现在国贸 作，从事媒体行业，两口之家，家住在方庄附 ?天下第一城：golf、水 近，目前居住80平方米左右两居。 上娱乐中心、康体健身中 上娱乐中心、康体健身中 客户特征：自驾奇瑞，衣着比较朴实，性格比较外向，不拘小节。 心、餐饮、球类设施等 心、餐饮、球类设施等 客户语录： “小区环境、户型、价格都还不错，如果周边的环境能好些就更好了？” “周边好象娱乐的地方太少了，以后经常过来会不会太闷？” “有没有社区巴士，交通更方便点就好了？” 案例3 ：北京.怀柔.龙山新新 龙山新新小镇是北京远郊 密度持续开发代表，典型第二居所地产项目 龙山新新小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路 ，南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水 库，北邻庙城镇。小镇地块距怀柔县城中心 1.5 公里，东直门 45 公里 本概况 位置 怀柔庙城镇 占地面积 80万㎡ 龙山新新 建筑面积 44.8万㎡ 容积率 0.56 绿化率 54% 建筑形式 前三期为独栋、联排，四期为中式庭院 墅 建筑风格 欧式、中式传统 项目属性 大都市远郊无资源条件的大盘开发 开发商 北京万通龙山置业有限公司 除了小规模 本生活配套为 的会所、商业街，龙山新新配合郊区生 活的特质，打造了各种类型的参与性的 外休闲娱乐设施 新新小 商业街 新新小 垂钓园 新新小镇教堂 苏州园林 适合家庭度假的娱乐设施 适合老年人的养生设施 配合资源型置业客户 配 教堂、采摘园、游泳馆、小孩子 垂钓园、古色古香的书吧、 规划中） 超喜欢的动物园 、各类室外运动场 基 别墅生活配套：社区会所、商业街 活 5000平米会所：可容纳百 人的大餐厅及五间风格各异的 商业街：融合了超市、美容院、 包 ；运动主题的西式酒吧、沙壶球室、阳光茶室、万通 面包 、洗衣店、书店、自助银 历史展览馆；40 套客 ；室内运动中心 行等业态的小镇商业街 各类成交客户扫描 外资企业高层，在市区内有城市住宅，第一次购买别墅。认为怀柔环境好，周末来度假不错。 别墅梦想驱动型客户 看过塞班假日，对龙山新新的社区感较满意。对产品的要求是社区感安全很重要，品牌及品 质也很重要。距离在1小时或长点都可接受。面积够用就可以，一楼一定要有老人房。喜欢 ?置业关注点： 墅产 独栋。可以承受的总价是200万左右。 ?置业关注点： 墅产 品形式，追求与现居所截然 品形式，追求与现居所截然 私营企业主，市区内有城市住宅，为了居住改善及度假，目前考虑选择朱雀门、东方夏威夷、 不同的 墅院落生活 龙山新新中的一个。对产品的要求实安全实用，功能完备。社区氛围好，有资源更好，如果 不同的 墅院落生活 是类别墅，在怀柔150万最多了，还是独栋有别墅感。 ?置业目的： 墅生活 ?置业目的： 墅生活 龙山新新准客户，海外归国人士，国外有物业，家人目前在国外居住。认为怀柔环境好，空 气清新，适合度假和养老。对产品要求是要环境好，空气好，产品看上去应与国外别墅差不 养老型客户 多，适合度假养老的别墅。看过龙山新新，感觉产品很不错，整个社区也比较成熟。承受价 格无上限。 ?置业关注点： ?置业关注点： 目前是老太太居住。今年70岁，老伴刚过 ，有两个儿子，均在北京 作。此处房产是 良好的自然生态环境、社 大儿子为老人养老所置。已在龙山住了一年多，平时就自己和保姆，每周孙子都回过来，儿 良好的自然生态环境、社 子 作比较忙，有时间会来过周末。认为怀柔的空气很好，去年就在这里过冬的，感觉很 区配套 好，以后也打算一直居住。这里冬天一期常住的有二十多户老人家，夏天的过来住的人会多 ?置业目的：养老、度假 些，有50、60户。龙山新新环境很好，小区很干净，但是购物不太方便，必须去怀柔县城。 ?置业目的：养老、度假 平时自己就在园区里活动活动，能够呼吸新鲜空气感觉很舒服。 购买龙山新新的联排，主要是看中怀柔的生态资源以及小区的成熟配套，价格也很划算。一 度假生活驱动型客户 般都会同父母、孩子一起共度周末，即使不外出，呼吸一下新鲜空气也很惬意。 ?置业关注点： ?置业关注点： 传媒行业背景，年收入不固定。一般周末都会带朋友过来，怀柔的所有景点都跑遍了，可以 区域大环境、度假资源、产 区域大环境、度假资源、产 玩得地方很多，比较喜欢去山吧。平常的活动如烧烤、采摘等等。第一次购买别墅，当时考 品性价比、 虑自己度假或者父母住都可以，100万价格很合适，所以很快就订下来了。现在母亲觉得房 品性价比、 子有点小，很喜欢二期推出的300多平米的独栋，但是已经涨到7000了，总价要280万，感觉 ?置业目的：5+2度假/休闲 25 ?置业目的：5+2度假/休闲 价格还是太高了，如果就平时度假住两天，总价一定要低200万以内可以接受。 3.中国模式养老社区的发展机会 我国老年社区发展机会：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人 口多、增长速度快的特点 亿人 世界老龄化人口发展趋势 20 早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已 入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年 15 人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2 150年每 10 3个人中就有1个老年人。 5 2 3 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百 0 分点。 1950年 1970年 2000年 2020年 2050年 ——摘自 《2002年世界人口老龄化动态》 老年人口数 亿人 中国老龄化人口发展趋势 5 50% 4 .09 4.38 目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的 4 3 .55 40% 11.03% ，占到世界老年人口的1/5 。 3 2 .45 30% 26 .52% 28 .76% 中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例 1.73 23 .30% 2 20% 从7％提升到14％，发达国家大多用了45年以上的时间。 1.31 17% 1 10.34% 13% 10% 中国只用27年就可以完成这个历程。 0 0% ——摘自 《2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报 2000年 20 10年 2020年 2030年 2040年 2050年 告》 老年人口数 占总人口比例 人口倒金字塔结构开始出现，可能面临 “先老后富”，开发商推动老 年住宅发展 u2000年我国有1.3亿60岁 以上的老人 。其中65岁以上 1、我国人口开始出现倒金字 的0.95亿人，约占70% 。 塔结构，将进入老年型国家。 到2025年，60岁以上的老 2、倒金字塔结构基数开始出 人为2.78亿 ，2030年将达 现增加趋势。 到3.5亿，将出现老龄化高 潮。 3、沿海及发达城市快速进入 老龄化阶段，北京、上海、大 u由于我国社会保障体系不 我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段 连、广州、厦门、青岛等城市 完善，我们可能会面临 兴建老年社区。 “先老后富”的境况。 社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展 u人口比例逐渐上升和社会 经济发展迅速，社会 全福 和个人养老金的增多，更多老年人要独立生 人口流性加强，使得80后 的三代人共同生活的家庭 活，客观上要求老年住宅出现。 观念开始变淡。 房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区 经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细 分，导致发展商有意识开发建设老年社区。 出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前 老年社区的 要需求群体 20世纪50年代，中 现在，50年代人年龄 国出生人口爆发式 在50-60岁左右，他 增长，出生人口约 们马上要步入老龄化 为2亿； 阶段； 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第 一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫 在眉睫； 老年社区的发展 普通型养 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 老院 较多的原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 医护型养 在床等，就可以申请住医护型养老院。 老院 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于 老年人居住的要求来设计和建造。 “老年公寓”国际 老年 上的通行定义，即 “专供老人集中居住的、采用居家养 公寓 老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同 ，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化 运作的商品住宅。”）

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