美丽屋 挺进西安，青岛，韩光和他的美丽屋野心勃勃。

郑

深入分析

5分钟

建议转发/收藏

复制或引用必须经作者同意

要不是那篇文章，我在老汉眼里就只是一个小户型的业主了。

如果不是亲眼目睹了“美丽铁军”的速度和士气，漂亮的房子在我眼里，但也只是资本驱动的品牌公寓之一。

10天后，近1000平方米的梅里武办公楼落户Xi高新区。

20多人的管理团队千里迢迢从北京飞到长安。

在他们的指挥官老汉的带领下，一个训练有素、热情而又美丽的士兵发誓要在一年内赢得Xi的第一名。

那一刻，我想到了阿里的“中国铁军”。

用阿里前高管卫哲的话说，他们都是饿狼。

成千上万的公司投资创新作品，得到著名投资者的认可，1000多名员工进入六个城市开始全国扩张。韩光和他漂亮的房子野心勃勃。

一个

民族化VS本土化

在尘埃落定之前，所有关于公寓的猜想都是“意淫”，但我们还是希望通过烟斗里的“豹纹”闻到一点点“兽性”。

不管什么行业，国家扩张和地方生存都是有斗争的。公寓行业也不能幸免。

自如，魔方和YOU+早已将触角伸向长三角、珠三角、京津翼腹地；万科于波和石莲红浦正在全国范围内摧毁城市，撤出村庄。漂亮的房子和小房子连在一起。两家北方公寓企业的代表正在动员他们的“大军”布局全国。

公寓里的战争刚刚开始。

这标志着公寓业的发展进入了第二个阶段:国家扩张。

从2014年开始，雷军投资YOU+开始了公寓创业的浪潮。经过三年的“创业”期，江湖上挤满了蚱蜢，各路英雄跳进“龙门”，企图分一杯羹，号称万亿美元的租赁市场。

随着各地中小公寓企业的收购，今年的转让案件逐渐增多。随着大型公寓企业越来越猛地吹响国家扩张的号角，随着新开发商斥巨资进入战场，公寓行业并没有“唱衰”，反而有争夺中原的趋势。

创业进入移动互联网时代后，风险投资驱动的创业模式已经完全取代了传统的创业模式。短短几年间，可以依靠巨额资本垄断市场的独角兽层出不穷。这一代创业者完成了老一辈创业者三五年就完成的路。

虽然公寓行业的市场集中度没有旅游行业快，但可以预见这种趋势正在加速。

这就不可避免地导致了外地和尚和本地和尚在一个寺庙里念经的问题。

本地前三名公寓，积累了几年，熟悉本地市场和消费环境，但资源有限，团队管理是个短板；民族品牌管理先进，视野开阔，文化积淀深厚。但是，企业进入新的战场能否快速与当地融合，还需要观察。

美丽屋大胆聘请了一位23岁的年轻人担任Xi市市长。韩光的勇气可见一斑，让我想起了孙宏斌和他的顺驰和融创。每个城市的总经理和区域经理自愿入股当地的城市公司，甚至可以持股15%。

谁会为自己打工就没有动力呢？

触动我的是《美丽屋》的“绝地反击”文化。每个阶段的最后一个人在团队各级领导的保护下大喊“自救”。助人自助的温暖在狼文化中和谐地统一成一个集体，令人感动。

2

集团军VS游击队

有的CEO看起来没什么冲劲，但他们的团队都是“狼来了”。

有的人明明是游击队长，却总以为自己把持着团军。

企业家的错觉和幻觉往往取代直觉和感知。

我以为自己可以创造历史，却成了创造历史者的陪衬。

这在创业的漫长历史中并不少见。

在成功或失败之前，每个人都觉得自己有机会。

如果你不在一场战争中分析敌我，看不清别人的牌，只看到自己的牌，你会输得很惨。

公寓成为行业后，市场竞争的本质就会显现出来——本质上是人才与资本的竞争。这必然会涉及到管理，管理是企业竞争的根本。

国家扩张背后的本质是成熟市场模式的复制，这意味着管理协作、资源协作、供应商协作、资本协作、团队协作、信息协作等等。

公寓业具有房地产业的一定属性，但与房地产开发周期长相比，具有产品供应快、去化学周期短、资金周转快、生产资料获取难度小、受政策影响小等优势。

公寓开拓新市场的难度主要取决于五大要素:资金、人力、管理、供应链、信息化。毫无疑问，以上五个条件成熟后，一个民族公寓企业的扩张和发展速度将迅速迈上一个新台阶。

而本土公寓企业大多是靠自有资金和财务杠杆驱动，在管理、模式、团队、资金、信息化等方面相对处于劣势；在局部战场上，游击队可能打得更好，但当市场陷入胶着状态时，游击队的短板就会暴露出来，为了追求灵活性，必然会失去棋子，保护教练。

通俗地说，当房屋收购成本逐渐提高时，当地企业显然无法说服自己去做无利可图的生意。

团军解决的是市场份额问题，游击队想解决的是生死问题。

“但是，租赁市场非常大，不足以在中短期内威胁本地化企业的生存。相反，集团军的扩张模式有助于“增加”当地公寓市场的容量，扩大品牌公寓在房东市场的吸引力和租赁市场的影响力，促进行业向更规范的方向发展，增加机构租赁在整个租赁市场中的比重，进一步促进租户接受品牌公寓作为一种新的租赁模式。美丽屋CEO韩光在与作者谈论这个话题时表达了自己的立场。

三

IPO VS赚钱

你知道中国有多少上市房地产企业吗？接近150！

你知道中国有多少上市酒店品牌吗？a股、h股、美股十几只。

你知道30年来有哪些房地产开发企业参与打造自己的酒店品牌吗？万达？

你知道有多少房地产开发企业在短短两年内就涉足了长租公寓，甚至花巨资扩张？不低于二十！

他们也是有名有姓的顶级开发商。

长期租赁公寓已经成为房地产领域一个极具想象力的细分市场。如果说住宅开发代表了房地产的过去和现在，那么长期租赁公寓代表了房地产的未来。

无论是开发商、互联网资本、酒店还是中介，谁不是在考虑海量的住房、人口和资本？

这些努力都需要最终在资本市场，尤其是IPO中得到认可。

所以这就决定了国路，团军扩张的风格必然和本土企业赚钱做生意的模式有本质的不同，必然导致市场竞争的侧重点不同。

任何一种模式最终都会找到盈利的途径，但是盈利曲线是什么样的呢？

公寓企业在全国范围内的扩张必然会把市场份额放在第一位，而本土的公寓企业在这个竞争过程中会直接交锋，还是另辟蹊径？这是一个值得考虑和重视的命题。

长期出租公寓中“北方风”的代表企业美丽屋，迅速进入Xi安的公寓市场，一石激起千层浪。据说另一个扩张激烈的小家族也率先登陆了Xi安市场。相信中国将会有越来越多的大型公寓企业准备或即将进入Xi安市场。

“一带一路”的国家战略核心城市Xi安，在过去的半年里掀起了一股巨大的招商引资浪潮，多年来潜行的房价也在短短几个月内迅速上涨。这是否也预示着Xi长安长期租赁公寓市场的发展将在未来迎来高潮？！

在星巴克和美宅CEO老韩聊了一个半小时。我认定他是一个非常熟悉战场，善于指挥战争的人。这个猜测在接下来的晚餐中很快得到了证实。他的合作伙伴和他的团队都给了我“真正的震撼”。

达尔文说:能生存下来的物种不是最强壮的，也不是最聪明的，而是对变化反应迅速的。在新兴的公寓行业生态圈里，能够不断进化、具有前瞻性眼光、与时俱进、因势利导的企业是可能的。

创造历史的人脱不了身，记录历史的人在黑暗中是光明的。