国有建设用地使用权是什么意思 ︱国有建设用地使用权获取的方式及风险防范

土地作为重要的无形资产，是项目开发的前提。土地收购的形式是取得国有建设用地使用权，分为一级市场和二级市场。一级土地市场是指土地使用权的转让市场，二级土地市场是指土地使用权的转让市场，它们共同构成了土地使用权的交易市场。土地一级市场由政府主导，政府负责城市规划区内建设用地的统一规划、征地、开发、出让和管理。一级市场基本处于政府高度垄断的状态。土地二级市场是指取得国有建设用地使用权的单位和个人将剩余使用年限内的建设用地使用权转让给其他单位或个人，并在法律规定的条件下取得价款的交易市场。一级土地市场的转让套餐包括招标、拍卖、挂牌和协议，二级市场的转让包括出让、租赁、抵押、入股等多种形式。一级市场或二级市场投资征地存在各种法律风险。稍有不慎，可能会影响土地开发进度，但不可能获得土地。一级市场和二级市场的征地风险很难罗列。本文从法律规范和司法实践两方面分析了土地征收中的几个法律问题，以期从风险预控的角度提出一些建议。

一、土地使用权的取得方式

土地一级市场和土地收购一般称为招标、拍卖和挂牌，此外还包括协议转让。不同的转移方法适用于什么范围，它们之间的异同在哪里，都需要比较分析。国家级相关法律法规包括《国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定》(以下简称《招标拍卖挂牌出让规定》)和《国有土地使用权协议出让规定》(以下简称《协议出让规定》)，以及《湖南省土地市场交易规则》(以下简称《湖南省土地交易规则》)等地方性法规。国土资源部下发《关于完善建设用地使用权出让、租赁、抵押二级市场试点方案的通知》，其中提到土地二级市场交易方式主要包括出让、租赁、抵押。

土地一级市场

方式

定义

相关规定

转让的一般规定

寻求投标

指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参与国有建设用地使用权招标，并根据招标结果确定国有建设用地使用者的行为。

具有特定的社会公益建设条件或者其他综合目标；土地用途受到严格限制，可能只有少数单位或个人有受让意向；对土地使用者有严格的限制和特殊要求，投标人不少于三家。

经营性用地，同一宗地有两个以上使用意向的，划拨土地使用权转让或者改变用途的，以及出让土地使用权改变用途的，应当通过拍卖方式出让。

拍卖

是指让人发布拍卖公告，竞买人在指定时间、地点公开竞价，根据竞价结果确定国有建设用地权利人的行为。

以获得最高出让价格为主要目标，对土地用途没有特殊限制和要求，对土地使用者资格也没有特殊限制，应当拍卖挂牌出让。

(官方)开设一个机构

也就是说，让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限在指定的土地交易场所公告拟出让地块的交易条件，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的竞价结果或现场竞价结果确定国有建设用地权利人的行为。

协议

是指国家以协议方式在一定期限内将国有土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金的行为。

除招标、拍卖、悬挂方式外，可以采用协议方式；同一地块只有一个意向用地者的，可以协议出让，但商业用地除外；土地使用权转让申请办理转让手续；非住宅建设用地使用权申请续期的，转让地块周围零散地块不能单独设计使用，国有建设用地变更土地用途的转让可以协议转让。

以上引自《招标拍卖挂牌出让条例》第二条、第四条、《协议出让条例》第三条、第九条、《湖南省土地交易规则》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

土地二级市场

包括转让、租赁和抵押，其中转让包括出售、交换、赠与、出资等。，以及涉及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等的建设用地使用权转让。

就转让方式而言，从上述相关规定可以得知:

第一，协议转让属于四种方式中的一体化方式。土地使用权转让原则上需要经过招标、拍卖、挂牌等程序，适用情况仅限于指定类别。

其次，招标出让的土地考虑综合目标，严格限制土地用途，不把出让价格作为主要考虑因素，保证出让地块的规划目的能够最大限度的实现。招标公告中写明“按照最大限度满足招标文件规定的综合评价标准的原则确定中标人”，这与拍卖、挂牌不同；此外，投标人数要求不少于三人，否则将再次招标或转让上市出售。但网上司法拍卖并不限制竞买人数量。如果一个人参加拍卖，只要出价不低于起拍价，拍卖就可以结束。

第三，拍卖挂牌方式应该说是共性多于个性。在土地出让目标、土地用途限制、土地使用者资格限制等方面都是一样的。，而且他们都是按照出价最高者的原则来确定投标人的。区别在于上市转让。会有一个交易区间，期间可以报价。如果上市时间到期，部分投标人表示愿意继续投标，则转入现场投标；拍卖是在预定时间点的竞价交易。就转让方式而言，抵押是为了融资需要，租赁是国有建设用地有偿使用的方式，转让是二级市场获取土地的主要方式，其中出售是指地块的整体转让和分割转让；出资是指权利人设立项目公司，将该地块注入项目公司；司法处置是指拍卖遗嘱执行人拥有的土地使用权。

二、征地风险及防范

征地不是交易实务中的锤子。征地后有后续的土地使用证、缴纳相关税费、土地清收，才能顺利进入开发建设。因此，这种土地收购被认为是成功的。所以征地风险贯穿于前后子环节。本文旨在分析以下风险问题。

1.土地使用权转让

权利人依法取得土地使用权后，可以根据需要进行抵押、转让、入股等二级市场交易。根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，土地使用权转让包括整体转让和分割转让。整体转让，只需符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件即可。对于拆分转让，政府部门严格审查。从《国土资源部关于规范土地登记的意见》和《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》可知，土地使用权分割转让必须经政府土地管理部门批准后，方可进行转让登记。从相关司法案例中，我们可以更清楚地了解土地使用权整体出让和分割出让的要求。

把… 分类

法院

案件编号

法院认为

整体转移

最高人民法院

土地受让方虽未缴纳全部土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书，与其他人签订的房地产转让合同可视为有效。

江苏省高级人民法院

上海市第一中级人民法院

湖南省高级人民法院

(2017)祥兴码头799号

村民委员会在草图和宗族地图上盖章，可以证明县人民政府在发放土地使用权证时进行了现场检查。虽然没有具体的四权人签名，这是认证过程中的一个瑕疵，但是四权使用证明确，没有证据损害原告合法的合同管理权，因此不支持撤销土地使用证的请求。

安徽省高级人民法院

(2016)皖航审字第78号

县人民政府未审查“相邻宗地签字栏指界址人”是否由本人签字，即为申请人登记了土地使用权，程序违法。一审法院依法撤销土地使用权证书并不不当。

土地使用权证的办理除了签订出让合同或转让合同并支付价款外，还取决于一些具体的实际行为，如地籍测量等。地籍测量是土地确权工作中的一个技术环节。地籍测量确认了土地的四个边界，从而划定了行使权利的边界。实践中，相邻权利人拒绝配合土地用途勘界的，可以按照《城市地籍测量规则》确定的违约勘界的约定解决。但在实践中，我国土地部门可能不愿意组织勘界，申请人本人无法取得邻接权人的签名，导致取得土地后权属登记的延误。其次，如果政府在征收后打算转让集体土地，在办理产权证的过程中，如果宗地周围没有具体的指界签名，则宗地地图上的村委会印章视为有效。最后，政府没有审查包裹旁边的人的签名的实质性责任。签名不实的，法院有权判决撤销已颁发的土地使用权证书。从以上案例可以看出，地籍测量中的勘界旨在从四个方面确定空的范围，以确保土地使用权的明确所有权和使用权。因此，在转让相关土地之前，买方应及时了解转让土地的相邻权利人是谁，是否愿意配合地籍测量，并在未来完成确认和登记工作。

5.土地使用权收回问题

土地被征用后，可能因各种原因被政府无偿收回或无偿收回，其中有些是土地使用权人无法控制的客观因素，有些是自有因素，权利人可以采取相应措施进行处理。了解不同类型的土地收回，在征地时提前做好相应的风险防范。

不同的情况

相应的规定

因为公共利益的需要

给予相应的补偿

由于城市规划的实施

给予适当补偿

因未申请续期或者未申请续期

无偿开垦土地。

因为开发两年没开始了，

无偿开垦土地；因不可抗力、政府行为或前期工作导致的开发延迟除外。

未按合同规定的期限和条件开发利用土地

最重的处罚是无偿收回土地

以上引自《土地管理法》第五十八条、《城市房地产管理法》第二十条、第二十二条、第二十六条、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条。

根据上述相关规定，可以知道，因公共利益而进行的征地是不可抗力，意向购买方无法提前满足，也无法避免或克服。如因实施城市规划收回土地，意向购买人可提前调查了解目标用地区域的城市规划文件，检查目标地块的规划方案是否与城市规划一致。后两种情况主要是指闲置土地无偿收回(或有偿收回)。因此，在转让土地或合作开发项目时，对方可以做出承诺。交易前因闲置被政府收回土地的，给予的补偿归受让方或按股权比例补偿合伙人；无偿收回的，对方应当全额补偿受让方或者按照股权比例补偿合伙人；或者需要缴纳闲置土地费的，费用由对方承担，与受让方或合伙人无关。此外，根据《闲置土地处理办法》第十三条:“市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人达成一致意见后，应当制定闲置土地处置方案，报同级人民政府批准后实施。”如果拟收购的土地闲置，可以咨询当地政府或政府相关部门，了解政府是否会决定收回土地。如果政府决定暂时不收回土地，尽量与政府沟通协商，取得其书面承诺。