上海卢湾区 上海卢湾四大板块未来商业供应解析

卢湾撤至黄埔已经八年了。近几年来，静安的南京西路和浦东的陆家嘴都在强势崛起。拥有先发优势的淮海中路，曾经是上海人眼中最优雅、最有魅力的商业街。不过淮海中路现在挺寂寞的。原来的店很难一路变成连体店空，最繁华的地段也转移到了徐汇区三站互通枢纽陕西南路站的iapm。然而，

卢湾四大板块成交量比较

卢湾由南向北分为四段:北面淮海中路八仙桥，中间太平桥新天地，中间大埔桥斜桥，北面五里桥滨江。20多年前，淮海中路沿线的商业面积几乎占卢湾商业总面积的80%。随着其他商场不断投入运营，淮海中路商场不断关闭改造，截至2018年8月，淮海中路沿线商场总面积仅占卢湾四大商场总面积的30%。

从淮海中路到三大板块，平分秋色

据华商资料显示，中国北方淮海中路正常运营的商场多达16家，原有的商业量在卢湾乃至全市遥遥领先，但商业面积只有27万平方米，仅大致相当于一个巨型商场的体积，与同区的太平桥新天地24万平方米、大浦桥斜桥26万平方米相差无几。目前，基础薄弱的五里桥滨江板块已达到12万平方米，卢湾居民原本预期的小区门前配套业务已基本超额完成，但从商业能级和营业额来看，淮海中路仍遥遥领先。

从在建和规划的商场面积来看，淮海中路板块在中央太平桥新天地11.5万平方米后面，大浦大桥斜桥14万平方米，大致相当于南五里桥滨江板块8.8万平方米。

就装修期的现有商场而言，正在装修的淮海中路处于领先地位，有12家商场，面积16万平方米。其中，瑞安新天地广场太平洋百货淮海店、南丰汇源瑞兴百货淮海商场、淮海627雪豹商场、金钟广场玛莎楼、新鸿基旗下中央广场、淮海青年用品商场等6个项目，今年都将陆续再现。

淮海中路和新天地需要真正融合

总体来说，以中小型商场为主，缺乏大型商场支撑的淮海中路，一方面要努力激活街区的商业氛围，加强现有项目的特色改造，另一方面要加强后街和侧街的垂直发展。

利用在建的13号线淮海中路站和14号线黄陂南路换乘站的建设，加强地下商业联系，形成立体商业体系。同时，尽快与相邻的新天地板块真正融合。幸运的是，即将投入使用的新天地广场将与新天地李楠北里和新天地时尚串联，开通淮海中路至复兴路的垂直商业通道。

由于卢湾黄埔已经合并多年，淮海中路东段也可以尝试加强与周边地区的商业联系。淮海中路西段可以加强与徐汇区IAPM购物中心、武康路、富民路等网络名人商业街的商业联系。

目前卢湾年营业额最高的六大商场分别是新天地、阳光月光、百盛淮海店、k11、上海时代广场、香港广场。值得注意的是，由于生活方式和生活中心的改变，吕雯街区和区域购物中心如雨后春笋般涌现。在卢湾成交排名前6的商场中，淮海路板块虽然占据4席，楼层效率较高，但卢湾段淮海路沿线的商场都不到4.5万平方米，所以总成交排名较低。

备受期待的六个潜在新项目包括:今年秋冬将亮相的凯德崔静广场、新天地广场、中海环宇汇，预计2020/2021年开业的黄埔滨江中心，刚刚成功拍卖的瑞安集团新天地邮政项目，以及将在13号线淮海中路站开发的瑞金路上盖购物中心。

华北淮海中路板块

不仅淮海中路这一市级商业街，而且巨鹿路、长乐路、陕西南路、茂名路等具有特色商业街的北盘都是卢湾最大的商业集中区。淮海中路也是上海港资商业地产项目最多的商业区。

淮海中路，位于法租界，向来以典雅著称。但由于当地空居民迁出心态，对外商业区分割，淮海中路商业街人气被南北高架和钟燕绿地分割。

淮海中路存量改造工程主要内容

瑞安新天地广场:位于淮海中路卢湾段最佳位置，项目立面逐渐暴露。蟹蓝色的外墙和欧式的大露台是一种全新的世界风格。女性奢华的主题与街头艺术文化的k11有望完美搭配，打造一对Modu中型商场转型的典范。

南丰汇:项目这些年经历了波折。20年前，充满文化艺术气息的香港瑞幸百货，在淮海中路东段打响了第一炮，之后就转型为平淡无奇的美食城。被香港南丰集团收购后，可以看看虹桥南丰城之后现有的小商场如何改造。

晋江100财团购物中心:华亭伊势丹是上海首家高端外资百货商场，淮海100店经历了百货商场早年的红利期。进入地铁和大型商场时代后，两家中小型商场的展示空间有限，品牌也一次次换，但都是处境艰难。现在只隔着一堵墙的两边最后装修改造，对类似相邻商场的装修改造有很大的参考价值。

中环广场:香港新鸿基不断兴建ifc和iapm这两个既好又受欢迎的大型商场，但其在上海的开创性工作中环广场一直不温不火。这次彻底装修空，看看这次装修有什么新的。

上海广场:最近被新加坡罗梅联合融创收购。该项目已易手三次，包括上海广场石现百货/益民百货、无限广场、回归上海广场名称。如今，新加坡罗梅集团将打造新加坡罗梅特色或延续徐家汇罗梅城市模式，同样令人好奇的是该项目是否将更名为罗梅广场。

淮海中路新项目主要亮点

上弦广场:上弦广场保护性改造工程总建筑面积约7万平方米。该项目将保留淮海中路四排历史建筑的原貌，将其改造成具有老上海石库门建筑风格、老上海里弄风格的特色酒店，以及具有上海历史特色的里弄式商业设施。上弦广场北侧将建成一座超高层、200多米高的国际豪华酒店及酒店式公寓。香港新世界集团如何将14号线上弦广场地下商场和黄陂南路站与K11一期地下商场有效融合，同时充分发挥上弦广场历史建筑的文化特色和K11文化艺术主题商务的优势，将新天地延伸至淮海中路以北。

瑞金路购物中心建在淮海中路站:淮海中路卢湾段最后一个新建的购物中心，建筑面积超过4万平方米，具体要看是哪家公司接手，如何与安百里淮海755、TOPSHOP接手的淮海青年购物中心、8秒退出后的新歌购物中心共同打造新路口。

嵩山路的上海故宫:目前还在初步规划中，即将完成迁建，或者和淮海公园一起开发。

华中太平桥新天地板块工程亮点

瑞安集团在新天地的收尾工作:淮海中路街123、124、132号地块近日被瑞安集团作为新天地的收尾工作拿下，与原新天地南北里、新天地时尚、新天地广场、瑞安广场、湖滨路一起，形成了规模较大的太平桥新天地。

三个地块共可建设19.7万平方米的超甲级写字楼和10.5万平方米的新天地商业区最大商业设施，其中包括一栋250米高的标志性超高层建筑。沿着东台路，将诞生一个由上海最大的遮阳篷环绕的商业设施，它将通过五条内部街道聚集来自四面八方的人们。

按照原规划，东台路蔓延的“右轴”将成为具有古典特色的商业街。东台路的古玩市场基本不变，只有室外市场搬到室内。沿“右轴”上端的崇德路、东台路，新建一批中小型影剧院，形成百老汇文化艺术中心，改建新建一条国际水准的东台路室内文化街，引进高档古董店、书库、国际拍卖中心。才能与它过去的文化特征有一定的传承。

新天地湖滨路和万科无限俱乐部的日益火爆，将与新天地的关闭工作一起支撑东太平桥的繁荣。

南流:房地产基金凯龙瑞收购旧西门商城后，正在进行大刀阔斧的改造。该项目将被改造成一个小型、清新的城市综合体南六，幕墙、雨篷和空中国花园将重新激活这座半月形建筑。南六与对面正在建设的复兴玉龙/旧西门中华新城地下商圈，有望共同复兴久违的旧西门人气。旧西门深能国际广场的商户将在未来几年内到期租约，预计将进行新一轮装修。

华中大浦大桥斜桥面板工程

凯德崔静广场洛安:新加坡凯德集团的另一个代表杰作，由大师设计，于今年9月开业。卢湾最大、业态最全的商场，挤满了大量最先进入上海、最先进入卢湾的名店。

中海汇:中海集团项目为央企，与轨道交通9号线13号线无缝对接，主要商业区位于地下。区块式中海汇与地铁站的连接，以及如何在同一个地块上与凯德罗讷有效互补互动，形成商圈双子座，成为双方共同的话题。

如果双方联动成功，块状的中海玉环俱乐部和大盒子的凯德崔静洛恩商场将形成类似田子坊和太阳月光的共生共赢关系。项目所在的马当路无疑将成为新天地的下一站，美食圣地大浦大桥将延伸至斜桥。

太阳月光二期:大普桥太阳月光一期因动线等硬伤屡遭诟病，去年开张的徐汇太阳月光有所改善。最近曝光的大埔桥太阳月光二期建筑效果图显示，该项目将遵循特色生态路线，看看50000平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方平方如果二期有效，190000平方米的大埔桥将能够抵御凯德罗讷和中海环宇会的联合进攻，这是一站之遥

华南五里桥滨江板块项目亮点

五里桥绿地黄埔滨江中心:绿地群密集分布在黄埔、卢湾、徐汇滨江。去年徐汇滨江绿地游乐城盛大开业后，今年对原卢湾绿地海外沙滩社区购物中心进行了改造，再次改造为绿地黄埔游乐城。绿地将在五里桥卢普滨江路13号世博博物馆站建设一个面积为68000平方米的新购物中心，看看它将如何塑造最新一代的绿地特色业务。

融创奇妙世界二期:从香港新世界下的富裕皇朝收购，看融创集团如何做上海社区商业代表。

农工商119号店:2000年1月开业的大卖场第一代旗舰店，未来有望进入装修期，以应对周边激烈的商战。