津南大学城 天津归来，这座城的价值洼地终于找到了……

一个

天津往事

天津是一座历史悠久的古城，由于自古以来水上交通的兴起，于1404年和1860年永乐正式建成。1860年，天津成为通商口岸，许多西方国家在天津设立租界。天津成为近代中国洋务运动的基地，近代工商业和金融业非常繁荣，最终造就了中西文化融合、古今兼容的独特城市风貌。

中华人民共和国成立后，天津作为直辖市，与北京接壤，面积为11900平方公里，相当于北京的面积。曾经有很多人质疑两大城市的距离是否那么近，设置是否合理。这是历史原因，但北京利用首都优势获得了大量的经济、政治、教育资源却是不争的事实。

建国以来，北京和天津在许多发展阶段对大型和重点工业项目的定点要求很高。在改革开放前的30年里，北京普遍优先争取工业项目。20世纪70年代，燕山石化、石景山钢铁厂、东方红炼油厂等大型项目相继在北京兴建，导致大量资金和项目被投入首都。

在这种竞争背景下，双方不断在暗中厮杀。所以北京的进出口物资在找出海口的时候应该是经过天津港的。然而，北京和河北乐亭在80年代联合建设京唐港，最终绕过了天津。

2

天津中兴

随着北京与经济和城市建设差距的不断扩大，天津开始了自我救赎的道路。1994年，天津提出滨海新区发展规划，提交国务院。2005年，滨海新区被列入“十一五”规划和国家发展战略，被批准为国家综合配套改革试验区。

滨海新区位于天津东部，结合了原塘沽、汉沽、大港三区，面积广阔。它已经成为天津发展的桥头堡和试验场，受到天津政府的高度期待，希望成为第二个浦东。目前，滨海新区TEDA开发区发展迅速，是沿海开发的主导部门。

天津中兴的第二条路是开放户籍。与许多户籍锁定的城市不同，天津早就发现了人口红利的优势。早在1996年，天津就利用自己的教育资源，实行了蓝印户籍制度。

只要在天津买房，就可以拿到蓝印户口，享受红印户口同样的户口待遇。一段时间以来，大量外地的人在离北京最近的房价最低的武清和宝坻买房。他们在享受天津的教育和资源的同时，也为天津带来了大量的资金和人才。蓝印户口政策促进了武清、宝坻这两个落后郊县的繁荣，房地产业成为武清、宝坻的支柱产业。

数百万移民被引入蓝印户口。2014年蓝印户口在中央压力下被迫停办后，天津户籍人口已达1500万，仅比当时的北京人口少500万。天津人口增长迅速，蓝印户口政策不可或缺。

即使停止蓝印户籍后，天津依然没有关上户籍的大门，采用积分结算的方式引进人才。目前，每年有数十万人在天津定居。

这样，天津一手开发滨海，一手开放户籍，逐渐实现了天津中兴的梦想。

3

天津布局

让我们先看一张天津地图

图像源网络

天津是一个有趣的城市。从地图上看，可以分为三环路和一个新区。

第一环是天津的内环，也就是中央六区。

分别是和平区、南开区、河东区、河西区、河北区、虹桥区。这六个区构成了天津的老城区，城市的六个区都很繁华。所有的基础优质教育、医疗和商业资源都集中在该市的六个区。

第二环是天津周边的四个区，分别是东丽、西青、津南、北辰。

实际上，从地域面积来说，天津的中心城市只比北京的东西部城市略大，城市周边的四个区也只比北京的三环略大。但是天津的城市发展状况和北京有很大的不同。

在北京，从老城区的二环路开始，像铺大饼一样，自发地向外环形扩张。到三环、四环，北京四环以内的中心区域都是极其成熟的，虽然五环以内可开发的土地不多，而天津风格完全不同。

天津走出六个中心区，就像到了另一个边界。道路两旁有一望无际的待开发土地，让人有来到农村的感觉。由于天津自身资源和经济规模有限，无法实现城市周边四区的自发成熟，只能采取点面结合的发展模式。

目前西青的张家窝区、津南的鲜水古区、八里台区都是各地区比较发达的地区。天津政府希望通过每一点的爆发，整个地区最终走向成熟。

三环是天津周边的郊县，包括武清、宝坻、静海、宁河、蓟县，位于城市周边四区的外围，属于天津的远郊县，发展程度自然不如城市周边四区。

但是，五个区本身是有区别的。武清和宝坻虽然远离天津市中心，但由于毗邻北京的优势，吸收了大量蓝印移民，近年来房地产开发蓬勃发展。静海是天津扶持的郊区。静海团博新城以足球带动经济，近几年发展势头强劲。

最后一个是滨海新区。

列入滨海新区的塘沽区，也属于天津老城区，多年来一直与中部六区并行发展。但除了塘沽这种比较成熟的城市和TEDA开发区已经初具规模外，其他沿海地区都处于初步发展阶段，发展前景远非仁中。

4

天津房地产市场现状

天津楼市多年不温不火，主要是缓慢上涨。到2015年底，6个中心区的均价还在2万元以上徘徊。天津楼市16年初开始暴涨，17年初基本翻番，17年4月1日限购实施后逐渐企稳。

目前，中部六区房价基本在3-6万元之间，和平区优质学区飙升至10万元。由于开发较早，出现了许多老旧的房屋。在南开区，甚至连没有学区房概念的老商品房都卖了近4万元每平米。

▼南开区旧商品房，售价3.8万元

▼南开区街景

但由于周边四区发展较晚，都是新建和次新建。目前津南区大学城区域新址林立，道路宽阔，规划良好。现在卖新站的价格在1.5万到2万元之间。西青区是天津的生态社区。杨柳青和张家窝区环境优美，规划良好，目前房价在2-2.5万之间。

▼潘新津南区R&F节日漫步，目前定价15000

▼津南大学城规划的很好

▼西青区街景

▼西青区房产江南城，现价21000元

而在外环五区，武清、宝坻区，在1-2万元之间，静海在8000-1.5万元之间，宁河、蓟县新址少，多在1万元左右。目前，TEDA在滨海新区的价格最高，大多在3万元左右，塘沽老城区在2万元左右，其他保税区和汉沽区在1万元左右。

5

天津价值凹陷

经过一番梳理分析，米宅认为，天津目前的价值洼地已经脱颖而出，首选是环城四区的核心板块。

这些板块距离天津市中心只有十几公里，距离市区20分钟车程即可到达。按照新板块至少30%的溢价标准，南开区3.8万块老板块和津南新城1.5万块新板块的实际价差达到了惊人的4: 1，这是一个严重不合理的价差，价值迟早会回归。

一方面，差价过大的原因在于政府对新址的价格控制，以及开发商早年征地成本极低；另一方面，天津人有中央为王的心态，认为中央以外的地区都是农村，但这种想法还停留在十年前北京对通州、大兴的观感上。但随着地铁向四面八方延伸，郊区的迅速崛起，过度的差价会很快被抚平。

而且与北京相比，天津的四区环城有很强的地理优势。环城四区与中心区的距离只有北京三环半和二环之间的距离。而且环城四区发展力度较小，规划优势较好。目前，天津地铁正在大力建设中。一旦实现城市周边四区与中心区的连接，房价将迅速上涨。

▼天津轨道交通2020年规划

第二个值得关注的是武清和宝坻，由于它们离北京很近，它们承担了更多的资源和溢出效应。另外，近几年很多蓝印户口的孩子已经到了上学的年龄，从已婚到有孩子的家庭大量落户武清宝坻，给这两个地区带来了大量的人、资金和活力，房价上涨的动力也是充足的。

目前全市六区价格已经处于高位，存在透支风险。滨海新区虽然未来可以预期，但是按照现在的发展速度，可能还有很多年的路要走，不在米宅的推广范围内。

5

标签

靠近北京的天津，有好有坏。

但是以华北的经济总量，天津的可发展区域，以及天津政府务实的作风，相信天津的未来会远远超过现在！

米宅米宅:米宅的子公司，专门从事中国房地产的宏观、前期政策、户型、房企、景观、运营、营销、成本等领域。有案例，有分析，有数据，是你了解房产，购房的好帮手！米仔米仔:米仔米仔