北京望京租房 北京数据租房指南

春节过后，又是一年我们买房失败。看到租约到期，很多同志开始了新一轮的换房运动。不过租房容易，租喜欢的就比较难了，尤其是选择多，坑多的大城市。

热情的DT君(微信官方账号ID: DT财经)挺身而出，这次被看好的城市是北京。

如何帮助处理数据？

DT君也经历了几年租房市场的大起大落，知道租客租房时会考虑这几个方面:房租、通勤时间、居住便利性、房屋装修等。我们将依次以TAs为选择标准，以链家北京(截至2018年12月)的可用房源数据和DT金融城数据库(截至2018年11月)的基础数据，模拟租房时挑挑拣拣的心理过程，看看如何在北京租到好房子。

▍北京有很多房子，但是对于那些囊中羞涩的人来说没有太多选择

在进入筛选之前，我们先来看看北京租赁市场的整体情况。

单看连锁上的房子，北京出租屋数量在1.6万左右。地图上投影TAs的外观如下:

不出意外，北京二环和四环之间有最密集的住宅，为你提供了丰富的住房选择。显然，在这些地区选房子会更有效率。

不过这也是对预算要求比较高的。从房租来看，东城、西城、朝阳、海淀这几个填满这个住房密集圈的区域，恰恰是平均房租最贵的区。

称一下口袋，显然不能随便挑。根据预算节点不同，计算可用房数，结果很辛苦。

这里需要说明的是，为了更接近大家租房遇到的价格，DT综合考虑了整体租金和分摊租金。本文提到的租金主要是单间租金(单间租金=房屋总租金/卧室数)。

可见预算控制在5000元/月以下，你至少要和帝都三分之一的房子挥手告别。预算降到3000元/月，只能选40%的房子。

DT为了获得更大的选择空，对自己房租预算不足5000元/月的假设进行了膨胀，并在此筛选的基础上继续叠加新的条件。

▍如果你想住在地铁站周围1000米的地方，你必须多付13%的房租

除了价格之外，其他两个需要考虑的条件主要是通勤时间，第一点必须离地铁站不太远。

尤其在大城市，地铁是日常出行的核心力量。对于大多数年轻人来说，如果十分钟后不能走到地铁站，将严重影响他们的生活质量。

我们计算了北京待租房与最近的地铁站之间的距离，划分了几个距离区间点:500米、1000米、2000米、5000米及以上，并对每个区间的住房数据进行了统计。

经验告诉我们，离地铁站更近的房子更贵。贵到什么程度？在北京，想住地铁站500米以内的房子，5000元/月的房租预算只是平均水平；如果你想住在地铁站1000米以内的房子，平均比1000米到2000米之间的多付13%的房租。

即使预算已经扩大到5000元/月，但选择地铁站500米以内的房子也不容易。考虑到多走几分钟还勉强在可接受范围内，DT把选房范围扩大到地铁站周边1000米以内。

经过两轮非常宽松的淘汰赛，符合单间租金低于5000元/月、距离地铁站不超过1000米条件的房屋数量进一步减少到5103套——仅占比赛开始前总数的1/3。

▍望京白领的可选住房数量不到西单白领的一半

最后1 km的问题已经解决了，但是大部分的通勤时间其实都花在了交通上，应该在通勤的筛选周围叠加一个新的条件。

基于多年的经验和小范围的调查，DT认为理想的通勤时间不超过30分钟。这一部分我们进一步补充筛选条件，从最近的地铁站到我们上班的地铁站坐地铁不到30分钟。

根据DT金融城数据库的数据，我们选取了四个典型的工作地点:国贸站、望京站、中关村站、西单站，这些都是北京主要的白领聚集场所。DT君分别以这些地铁站为目的地，查询计算了所有距离TA不超过30分钟的地铁站。

市中心的地铁站越多，就越容易到达节点。到达西单不到30分钟的地铁站数量最多，望京最少，只有64个。

那么符合地铁站周边1000米条件且租金不超过5000元/月的房子，将在这些商业用地的30分钟交通圈内进一步筛选匹配。我们发现差别相当明显。望京地铁站30分钟交通圈符合条件的房子数量最少，只有1087套，不到国茂和西单的一半，比中关村少三分之一。

就租房体验而言，望京的白领可能不如在市内商业区工作的白领舒服。

▍如果你想要一个相对更方便的生活，可用的房子数量会直线下降

在解决了几个急需租房的基本问题后，DT君继续精益求精，在上述选定区域进一步寻找生活更方便的那部分房子。

这里引入DT金融城图书馆的BLECTS指数，将地铁站辐射圈的居住功能、商业功能、休闲娱乐功能的评价指标进行整合，对地铁站辐射圈的生活便利性进行指数级评价。

DT君感觉地铁站周边生活便利程度越高，大致可以认为这个范围内的房子都有这样的便利。

更符合我们认知的是，地铁站的便利程度与周围的租金情况正相关。毕竟生活的便利很大程度上意味着各种资源和设施的强度，占用资源多的区域自然会更贵。

地铁站生活便利性分数放在地图上，地域差异相当明显。

国茂附近是最方便居住的地区。生活便利度排名前四的地铁站:大王路、国茂、东大桥、双井属于泛国际贸易区；中关村和望京是北京另外两个方便的高地。

如果我们对生活质量有更高的要求，想生活在这些地方，我们没有太多的选择。

叠加了①房租不超过5000元/月，②距离地铁站不超过1000米，③通勤时间不超过30分钟，④进入30分钟交通圈前15名四个条件后，在国茂、西单、中关村、望京附近工作的白领只能选择281、185、188、218套房子。

TAs的分布如下图所示。东城和西城提供的选择不多。广大的朝阳和海淀三环附近就是这些房子的聚集地。

再批评房子装修，优质房就少了。

换句话说，如果你想以5000元/月的预算在北京租到自己喜欢的房子，其实很难。

更何况像DT Jun这样的穷人，感觉钱包鼓鼓的，每月房租预算不到5000元，这就意味着DT Jun想要在更有限的预算内租房子，就必须在通勤时间或者生活便利性方面做出一些妥协和降低要求。

每个正在换房的人对租房的要求可能不一样。可以关注DT Finance(微信官方账号ID: DT财经)，回复“北京租房”，获取国茂、西单、中关村、大王路三十分钟交通圈各站的平均租金和生活便利数据，自行入门。

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作者罗玉京主编唐业勤设计张子豪