蓝光sofa社区成都主城“土拍大战”三天后见！准备好了吗？

离2020年还有不到40天。和往年一样，成都的土地市场迎来了“最后的狂欢”——集中在中心城市的土地和一个又一个“大菜”。

11月以来，长期低调的成都土地市场日渐火爆。本月中旬，天府新区“四连拍”掀起高潮，三天后主城三块住宅地块注定为11月画上一个更加高调的结局。

主城区与住房相关的土地已经被切断很久了。最近的一笔交易是9月12日高新区的人才公寓用地。不看的话，主城最近卖的“普通”住房相关土地，要追溯到8月8日。11月28日发售的三个地块分别位于青羊区、金牛区、成华区，共发售137亩，市场对此非常关注。前几天，芮丽君对上述三个包裹进行了实践探索。

一号包裹

这三所学校的房价相差很大

一号包裹

包裹位置:

青羊区文佳街道办事处宏年社区七组、华研社区七组

净土地面积:

33.3297亩

土地利用分类:

纯住宅

计算容积率:

2.5

可显影卷:

5554.95万㎡

起始底价:

11000元/㎡。

1号地块位于青羊区外光华段，在华北六路和华北七路之间，北至光华西路1号，南至光华上举。目前包裹已经围栏，内部建筑拆除后，有土方渣土和杂树杂草需要竞争对手自行清理。

一号地块的真实场景，图右侧是光华商局，左上是在建的庆阳总部经济基地

总的来说，地块西侧还有一个空待开发的土地，而东侧的开发相对成熟，所有配套设施都集中在地块东侧。

1号地块的交通条件还是比较优越的。除西侧和北侧未通车的道路外，该地块可通过日月大道、光华北六路、光华西一路、西二路和西三路快速与市中心及周边地区相连。此外，轨道交通也是一大优势:

离包裹最近的地铁站是4号线中坝站，直线距离小于1km；

根据移交文件，“地块位于宏年社区站综合研究范围内”。此前，已对宏年社区站TOD综合开发规划设计方案进行了审查。根据规划，宏年社区站是地铁11号线和28号线的交叉口。

教育优势是青羊区的一大“王牌”，这也体现在这个区域。在1号地块出让位置示意图中，地块西侧有三种类型的教育用地，分别为“青、小、中”。芮丽君实地考察发现，这些地块目前已经被圈定，距离地块最近的小学用地已经在建设中。项目名称为“成都泡桐小学新城校区”。

“泡桐树小学新城社区”项目地块西侧

右边是光华的住处和转让地块，左边是规划的中学用地

但是目前包裹周围已经投入使用的教育资源并不太接近。东面约700米有成都实验小学附属幼儿园，1公里外有庆阳实验中学，南面约500米有草堂小学。

周边商家大多以五金建材为主。不过往东300米后，中铁瑞景一城和蓝光SOFA社区都有成熟的商家，中铁西城新天地在1公里以内。此外，地块东北侧的庆阳总部经济基地也在建设中。

光华商居和光华新苑殇帝

除上述配套设施外，东侧成都妇幼中心医院与宗地直线距离仅500米左右。

据芮丽君询问，1号地块周边两公里范围内土地和住房紧缺。

自2011年以来，周边已出售6块住宅用地，今年才出现“万元地块”，即7月30日新利地产以16200元/㎡获得的商住用地和8月6日首创地产以13670元/㎡获得的纯住宅用地，均位于文佳街。

住房方面，宗地周边近期有记录的新房只有光华一号和绿地新立城；周围几个社区都在出售二手房。光华碧林二手房最新均价16566元/㎡，光华鑫苑最新均价21941元/㎡。

一号地块周边地价

截至目前，青羊区2019年已售出5个地块，共计185.8亩，交易面积仅高于晋江区。然而，虽然交易量很少，但也有很多亮点，其中金燕地产以18512元/㎡的价格拿下了苏坡街地块，这是青羊区的最高地价纪录，也是成都市的第二高地价纪录。

从地块拍卖条件、周边配套设施、房价来看，地块溢价空较大，房企抢夺意愿较强。

2号包裹

两年后，国宾将向年轻人提供土地，并在开始时做好准备

2号包裹

包裹位置:

金牛区西华街曹鉴小区10组和金牛小区1组

净土地面积:

49.0731亩

土地利用分类:

商业兼容住宅

商业比例上限:

66.0653%

计算容积率:

2.8425

可显影卷:

9299.2万㎡

起始底价:

9860元/㎡

2号地块位于金牛区郭斌段，东北与金泉路、东南与金州路、西南与金谷三路、西北与保利学府城接壤。2号地块分为两个小地块，一个是与零售业务相适应的住宅用地，一个是商业服务设施用地。投标人应自负盈亏，且不低于商业容量总建筑面积的50%，在转让期内不得全部或单独出售。

目前该地块已被圈定，投标人只需清理土方建筑渣土和杂树杂草。然而，在靠近金泉路的地块一侧，有一个加油站在运营，面临着噪音问题。

金泉路旁边的加油站，加油站后面是二号包裹

在2号地块和保利书院城内

与一号地块相比，二号地块周边的教育资源和交通条件要好很多，但弱点也很明显。

宗地西南侧学校较多，已投入使用的金牛区第二青年金州公园、金泉小学、金牛中学均在200米以内，覆盖整个学龄期；

离包裹大约200米的三所学校

包裹周围的路网已经全部形成。从地块到地铁2号线金科北路站最短步行距离约600米，到金州路站最短步行距离接近1公里；

包裹周边业务以底层业务为主，业务氛围相对较弱。最近的保利书院城刚交房，商铺还在打折。除了保利书院城、郭斌时代交流、中城主角、东源李勤勤等住宅区外，区内还有不少空场所，整体开发程度不高。

右边是大伟左边的2号包裹。保利学院城的商店正在打折

在地块周围两公里内，金牛区的土地供应很少。从2015年开始，只有长虹地产在2016年以8250元/㎡的底价拿下一片土地，并将其建成住宅小区长虹天宇。今年9月24日，该项目住宅首次认证，预售价格14230-15735元/㎡，开房效果不理想。地块周边的郭斌时代交易所、保利书院城等项目二手房均价在16000元/㎡左右。

今年金牛区只卖了三个地块，其中凤凰山体育中心用地510亩。另外两块地分别被德商和时代中国拿下，德商的查甸子地块更是以17200元/㎡的底价平了当时成都的最高地价纪录。

2019年金牛区土地拍卖记录

国宾板块土地供应的声音在市场上流传已久。

该地段最后一笔土地交易发生在2017年底，即点建岳明印所在的土地，交易底价为9500元/㎡，也是目前国宾最高成交价格纪录。今年年初，在金牛区公布的土地供应计划中，赫然列出了总面积约308亩的6宗土地，这是金牛区土地供应的“大手笔”。直到这块土地上市，郭斌的土地供应链才正式恢复。