逸墅新苑 煮酒论雪山——济南雪山片区购房指南

《三皇五帝》，名于夏后、商周。

七侠五霸闹春秋，一瞬间兴亡。

清朝历史上有几行名字，北芒荒山数不胜数。

前人播种后人收获，谈入龙。

虾米喜欢把城市化发展比作一种殖民，建造定居点。雪山地区已经从最初的荒野逐渐进入快速发展时期。虽然还是到处都是工地，但还是有塔基和楼房矗立。雪山将迎来大量的定居者。一个买家是城市发展众筹，而大开发商是殖民国家。每当我写这个的时候，虾米就会想起历史教科书的这张图。殖民国家经历了从最初的沿海地区。来自外界的开发商，扎根于聚落，慢慢渗透成碎片，最终实现了雪山的完全城市化。

雪山地区的领土

雪山地区南临京师路，东临环城高速，西接凤栖路，北接吉焦铁路。它幅员辽阔，总面积为16.58平方公里。该地区有两所大学，即建筑大学和体育学院。世纪大道是中轴线的生命线，京师路、飞跃大道是南北两翼，冯明路是其南北大动脉，贯穿工业北和京师路。

雪山简史

第一次听说雪山，是虾米同学上的大学。当时只知道建筑大学在京师路，很荒凉。工作的时候慢慢听说了建达花园，保利花园，永达颐和园。后来又有凤西递，天启敖东花园，恒生山。冯明山庄和金河山庄没有虾的历史考证，只有飞跃大道以北的区域。

这是雪山地区“划破荆棘，饮毛茹之血”的开拓时期。开发项目具有以下特点:在雪山外殖民，依托刘诗路网或建筑大学的交通为支点，在根据地发展，但不深入雪山腹地。

2014年，中新智慧城开始吹响雪山大开发的号角，其中两座分别为金，分别源自中新锦绣世界和中新国际城。背后的大佬是中建八局和山东建邦。当时恰逢虫子仓在济南的到来，建邦与他们合作。通过财富中心和国际城两个项目，Worm Warehouse在济南市场站稳了脚跟。但是，他们之间的故事暂且不描述。

至于两个家庭的征地价格，一般都很低，3000元上涨。

2015年5月，鲤城区飞跃大道以南地块被中建地产以2.63亿元收购，土地面积7.33万平方米，底价1121元/平方米。这是中国建筑心悦市，城市商业联盟的小白买下了它。我记得当时是7000。

2016年6月，龙湖在东部拿下四块地，其中三块雪山分别是春江雨城C-A、C-B地块、汉昌河A-3、A-4地块、港城新苑西区南地块，龙湖交易春江。

2017年12月，徐汇以8677的底价拿下了汉仓地块，开始了徐汇在汉仓的艰苦生活。他不太放心，只好在距离售楼处2000米的淄县租房，因为那里太荒凉了。

2018年7月，金茂金鹿以9712的底价联合拿下汉昌河A1地块。这是金茂一书。

金地拿下汉沧河A2地块，底价10900，也就是10900。这是金地目前的冯明艺术界

当然还有泾河山庄。虾米找不到他土地的来历，但他做的事，虾米记忆深刻。2015年，7000，某报团购纠纷一夜暴涨6000+，延期交付一年半，违约金扣券。一件接一件的事件，凤凰山两岸这么好的地段，真的是叹了口气。

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雪山势力分布图

雪山主要出售，主要为

中信锦绣天地

中信国际城

龙湖春江历城

徐惠兴韩城

金京

金

河台有山美君，

虾米，这次就当个鲁商，分封诸侯，采用战国七雄的国号对应七盘

锦绣天地

国际城

龙湖春江雨城

韩城

金茂一书

金地冯明艺术景

河台酉山美县

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中信锦绣天地

首先总结一下这个项目，监管完善的央企，建筑质量好，物业管理中等水平，没有肆意宣传，营销团队设在荣盛，小学封顶，预计19年开始教育。至于冠名权，目前在接触，不确定。我们不造谣，也不相信谣言。目前出售的房子是A03，价格分别是13k和1200。

中信国际城

中新国际城可以查查其子公司，建邦控股，融创交易，融创地产，融创配送。真的是不宜各种企业购买，一期墙的问题大家都知道，就不多说了。二期和三期的建设者是中建，建筑质量要大幅度提高。融创地产确实不错。从整体效果来看，一期还是很不错的。我很早就在历城二中签了合同。目前小学的建设速度并不快，在这里要打上何时交付的问号。18年后，虾米写了一篇质疑签约的文章。已经四五个月了。虾米要开发商宣传签约文件，酒也怕巷子深。龙湖可以宣传，我们也可以。你宣传，虾米给你宣传。

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龙湖春江黎城

回顾历城的优劣势，比如开发商素质大，景观好，物业好，教育优势。在环城高速内，缺点是密度大，项目户多。京师路虽然交通贵，但离京师路其实很远，靠保利花园和永达颐和园。目前只有奉化路的双车道羊肠通往京师路。未来交通会爆炸堵塞是不争的事实。

关于春江黎城建的学校，这半年来一直起伏不定。由于克什米尔争议地区的治理问题，该地区一直停滞不前。后来壮汉手腕骨折后，分为两个阶段。首先，教学楼建成了。2019年小学开学可以说没问题，但是占学校面积一半的水塔区的固化什么时候完成？没有这个区域，学校就没有大操场。

徐惠兴韩城

雪山东北的汉昌，东边万科龙湖城的光芒，徐汇银盛泰兴韩城。由于地块位于东北，交通闭塞，开发商对在项目现场建设售楼处没有信心，所以选择原万科龙湖子君的售楼处进行营销。目前项目可以说处境艰难，出售的高层建筑离铁路太近，不利因素明显。

但一个积极的方面是，年底飞跃大道将通车，汉昌大道已经开标，星汉市南北线将开通，西至冯明路，西至唐野龙凤山路。R2将于2021年初投入试运行。对于星汉市来说，距离已经超过了1500米，已经不是地铁房了。

目前星汉市铁井高层13k左右，18层低楼层两梯两户两梯两户13k左右，好楼层14k左右。无论是空白还是精装修都让人摸不着头脑。15#楼备案为精装，现在空白待售，ok。

金京

金地越秀冯明艺术景观项目展厅最近开发。展厅在美联广场对面，算是临时陪都。目前汉昌河东岸不适合买家参观，你懂的。

该项目位于雪山东北部，毗邻万科龙湖的城市之光中心区，金地的金沧河A2地块，以多层住宅和小高低密度住宅为主。距R2地铁济钢新村站约1200米。汉昌河沿岸的公园将支撑汉昌的未来，该公园与A1地块的城市之光、兴汉市和金茂项目分三个阶段。

项目地块以低密度、小高度为主，容积率为1.5。

以下是虾米12月拍摄的汉仓A1、A2地块的实景图

金

高端低密度住宅尚未开始营销。

和泰友山梅君

关于河台，简单介绍一下现有房子卖不出去，金河山庄复杂的历史让虾米不敢碰。户型很普通，稍微靠近炼油厂。优点是现有房子。弘毅小学以山师二附中命名。

雪山劣势

雪山一直被诟病。虾米总结说离炼油厂很近，世纪大道积水，路况不好。规划基本为住宅，商业配套写字楼很少。它被认为是基本上沉睡的城市。这些缺点由虾米为你分析。

1.根据12345的回复，炼油厂很难搬迁。毕竟先有炼油厂，再有房子。炼油厂为东部的经济发展做出了突出贡献。雪山的这些建筑距离炼油厂3公里多，比长岭的要远得多。比如金茂大厦到银丰九溪市的距离只有2公里左右。当然，这有点锅叫锅黑，影响肯定是有的，但不要无限放大。

2.世纪大道问题

世纪大道近期将开始优化升级，预计投资17.5亿元，建设期一年。随着汉昌河的整治，积水问题将得到解决。飞跃大道和汉昌河开通了东西向高速公路，冯明路和凤起路于2018年拓宽改造并通车。目前急需建设连接飞跃大道、世纪大道、京师路、旅游路的汉仓河东路，让雪山的交通更加便捷。

3.规划问题

雪山也有自己的事业，但没那么多。飞跃大道和世纪大道开通后，唐野雪山融为一体，可以享受商业配套。冯明路南面可以体验吕雯，高新区内有现有的配套设施。距离不在5、6公里以内，也不远。你只需要在城里睡一觉，就不用要求太高了。

虾米写这篇文章不是为了提倡雪山，而是为了给大家总结一个区的优劣。春节假期虾米还会带来雪山、新东站、唐野区等专题，敬请期待。

区与区之间的竞争，区内不同项目最终会在竞争中发展，优胜劣汰，一个个连接渗透，发展成为新的成熟居住区，拓展城市发展空，为建设“大美、大繁荣、大交流”的现代化国际大都市做出贡献。

滚滚长江向东，波涛冲走英雄。转头成败空，青山还在，夕阳几次红。河边的白发隐士早已习惯了岁月的变迁。一壶浊酒喜欢相逢，古今中外的一切都是在一个笑话里买单。

结束

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最近累坏了。明天休息一天，不写了。