北京观湖国际 北京观湖国际小区33家“住改商”商户一年清零

来源标题:一年33个社区商户被清理

中午12点，北三环附近的互联网公寓开始热闹起来。年轻人三三两两地走出单元门，送货员一溜小跑进楼里送吃的。小区332户，其中约100户成为商业场所。调查显示，只有25家在工商部门注册，其余的没有找到注册信息。

在一些社区频繁出现“房转商”现象的同时，冠虎国际社区通过一年多的努力，清理了社区原有的33家“房转商”商户，为同样遭受“房转商”混乱的社区提供了一些治理思路。

社区混乱

未注册公司“潜在”社区

中午两个女白领拎着四大袋快餐进了英特尔公寓，每袋装了四五个饭盒。不时有送餐人员拿着快餐跑进小区，开始分发饭菜。

在业主刘先生看来，每个工作日中午都会有很多年轻人进出小区的场景。小区一保安说中午进出的人很多，有的出去吃饭，有的快递员进小区送吃的。

小区15楼一户改成了公司，办理旅游和货物进出口业务。调查发现，这个小区的房子被改成商家并不是一个孤立的案例，这些商家涉及理疗、装修等行业。大多数公司前面都没有明显的标志，和普通家庭没什么区别。推开门就能看到公司logo和办公站。

一位业主调查了社区的所有住户。他告诉记者:“小区有332套房子，其中19套是业主自己拥有的，81套是出租的办公用房，占房屋总数的30%。”

记者通过天空调查发现，该小区只有25家公司在工商部门注册并取得了营业执照。

一位业主说，小区里“黑”的公司比较多，小区里的房子大多在180平米到200平米之间，很多都是因为办公被砍掉的。“一个房间里有七八个人，甚至十几二十个人。公司数量每年都在变化，但总体变化不大。”

业主刘先生曾经测量过他所在的公寓楼。部分公寓楼由居住改为营业后，上班族对电梯的利用率比正常情况提高了4倍。“垃圾量也增加了很多。每天都有大量的快餐盒堆积在垃圾桶里，对社区的安全和环境造成了负面影响。”

小区物业公司的一位工作人员说，他知道小区内的办公行为，他们也曾劝承租人离开，但效果甚微。

现代都市、日本国际等社区也存在“以住代商”的现象。一位现代城市业主表示，小区内“改居为商”的行为没有得到遏制，起到了示范作用。「虽然这是一个住宅小区，但很多『住宅转商业』的现象严重影响了市民的生活质素。我在考虑把房子改成纯住宅小区。”一位业主说。

从底层业务扩展到二、三层

在南五环外的亦庄京街家园小区，美容院、五金店、培训中心、宠物医院等店铺。

这些商铺让小区业主朱先生感受到的不是便利，而是对他生活的负面影响。有的店铺开始从底层业务慢慢向上扩张，牌匾包裹二楼，营业面积从底层业务到二楼居民楼增加。“小区二楼三楼是住户，四楼五楼是住户。商家从底层业务慢慢成长，发展到二、三层。”

朱先生家楼下是个培训机构。进门上楼后，二楼和三楼都有教室，这让朱先生颇感不安。“通常很多孩子聚在一起，如果吵闹，很难保证安全。”

据记者调查，社区底层商户约有三分之一已经“长大”。在一个商家看来，公司已经注册在底层业务，为了扩大业务范围，租用了楼上的房间。

通过全国企业信用信息公示系统和田燕查，发现该小区很多父母高的商户都是以一楼商户的身份注册运营，不包括二楼和三楼的房子。

在一个业主看来，把业主的房子租出去是他自己的权利，但是不断壮大的商家却扰乱了安静的小区，影响了居住安全。

北京市工商行政管理局经济技术开发区分局的一名工作人员表示，社区底层业务的扩大已经被有关部门查处，相关业务已经受到处罚。

朱先生的干扰并没有消除。一位自下而上的经营者表示，他不明白扩大营业面积是违法的，“只是考虑到营业面积不足，他选择了扩大”。

调查显示，一些商业场所住在住宅区，是因为住宅区的房子租金比写字楼低，运营商可以节省成本。一个房屋中介说，有业主愿意把房子租给公司，所以租金比较高。同时，房屋使用中遇到的很多问题，不需要业主去打扰，而是由租客自己解决。

成功经验

多方共同努力，清理“生活和改变业务”

东四环附近的冠虎国际社区，对面是朝阳公园。小区里的人工湖已经结冰了，很多孩子都在上面玩。

小区从2006年开始住，从那以后，小区里出现了“住改商”。社区内最多已经有33家商家，包括房产中介、足底按摩、百货公司、洗衣房、药店，以及分散在各楼的托管班。在一位业主看来，小区内建筑物前立着很多广告牌和灯箱，小区外很多人在封闭的管理小区出入。“可以说，它曾经是一个‘光与酒’，让社区变得混乱，影响了社区业主的利益。”

一楼大堂成了“由住变商”的工作人员的吸烟室，往往会导致业主和经营者之间的冲突。针对小区乱象，2008年小区业主成立了行业委员会，成立了业主大会和监事会。行业委员会成立后，“房转商”现象成为亟待解决的问题。“业主规约中规定，小区内禁止将住宅变为商户，规范层面有保障。”行业委员会的一名成员说，大多数业主想要一个舒适安静的环境。

小区业主大会召集人王先生表示，为了整顿乱象，小区更换了物业公司，在与新的物业公司签订合同时，在合同中写了“清理住所、变更业务”的行为。在初步调查中，大多数业主支持清理“改房经商”现象。进出的人很多，占用电梯等公共资源，带来环境、噪音等问题。

业委会成员通过调查发现，小区内有不少商户取得了营业执照，但提供的登记信息中包含了业委会盖章的同意书。"行业委员会从未给任何企业主盖章，所有同意书都是伪造的."在王先生看来，清理“房改商”成功的关键是得到有关部门的支持。城管、消防、税务等部门联合执法，拆除广告牌，并发出迁出通知书。

在管理部门采取主动的同时，行业委员会的成员也主动提出，希望小区的业主不要为了维护小区的居住环境而在“住到商”的商铺消费。“业委会成员去商家告知消费者，这个地方不符合规定，即将搬走。”王先生说，小区物业公司上门警告商户，通过控制门禁，商户的送货车和相关人员不能进入小区，限制了他们的经营。

多管齐下，商家在小区的生意逐渐变差，纷纷搬出小区。“从那以后，一些商家反复尝试。比如两三个商家刚换上钢琴班和美术班，就被业主投诉到行业委员会。业委会去物业公司告知，还没开业就关门了。”王先生说，经过一年多的时间，小区内的33个"小区商"已经清理完毕，小区恢复了往日的宁静。

专家意见

可以提起邻接权诉讼

“在一些位置便利的大型住宅或住宅区，有许多‘住宅和商业变更’的情况。”产权问题专家、北京市第一届业主大会指导部主任童超表示，根据《中华人民共和国物权法》，业主不得擅自将房屋改建为经营性用房。

童超说，《物权法》规定，业主不得违反法律、法规和管理规定，将房屋改建为经营性用房。在居住区内，可以作为注册营业场所。业主将住所变更为经营场所的，除遵守法律、法规和管理规定外，还应当征得利害关系人的同意。

北京工商经济技术开发区分局的一名工作人员表示，2014年以后，住宅小区将不允许注册为营业场所。

童超说，该公司在住宅楼工作，这损害了业主的利益。在一些社区，每天都有上班族在营业场所进进出出。楼下的防盗门三天两头出问题，然后干脆开24小时，名存实亡。在治理上，社区行业委员会和业主需要依靠相关部门的力量，需要物业公司的积极配合。在住宅小区，如果邻居擅自改居经商，业主可以及时向小区业委会或物业公司举报，小区业委会和物业公司在相关部门的支持下，将开展“改居经商”的清理活动。扰乱群众的公司可以通过安装门禁卡，禁止由生活转为商业的工人使用电梯运输货物，从而被迁出社区。对“从住宅到商业”业务感兴趣的业主也可以拿起法律武器，为邻接权提起诉讼。

我们的记者赵锡斌