七小龙 江宁七小龙,欢喜也忧愁

一个

自古以来，江宁这个没有南京主城控制的“野孩子”，一直是个神奇的地方。

在老江宁人心目中，“南京就是南京，江宁就是江宁”。n年前，如果他们冲到新街口购物，他们会脱口而出:“去，去南京！”

有趣的是，从本世纪初到2016年，曾经被嘲讽的“两江”板块，原本贫穷的江北，像一颗明珠一样在冉冉升起。另一方面，GDP尖子生江宁面临着严重的市场两极分化。“旱死，涝死”。

这个，真的不能怪江宁。要知道，那一年，在增强型版南方新城的超级地图上，江宁区被硬生生的剪了进去。为了在南京“向南看”，江宁也下了功夫喂奶，在短短2-3年间滚爬。

一时间各种高层副城、开发区、XX新城、XX新城都在飞速发展。乱花钱变得越来越有吸引力，所有这些都是以城市化和扩张的名义进行的。

“整个城市到处都是新城镇和CBD。闭眼拥抱真的好吗？”

换句话说，当我们把东山古镇、白家湖-九龙湖、上秦淮、青龙山这些没办法的板块放在江宁的时候，我们专门统计了其他相对边缘的小板块。你会惊讶的发现，竟然有七八个之多。

例如:江宁河畔、禄口、郑方、汤山、淳化、古力、浒墅、横溪...如果再把属于大紫洞地区的唐山新城拆了，就能成为“七条小龙”。

俗话说，聚七龙珠，真的能召唤龙？

2

江宁七小龙，最近有人很开心。

没错，那就是江宁河畔，充满野心，随时准备“洋洋洒洒归来”。“三年不开仓，三年开仓”。

江宁滨江作为江宁区一个早期“发达”的远郊，在2017年洪阳豫州时间印象结束，新房断供近三年后，突然失去了话语权。

这三年你在江宁河畔都做了些什么？有人说在努力学习，深化控制性详细规划。还有人说，江宁街新城在推进PPP的过程中，引入了34亿的中铁建设。更多人看到的是，面粉11077元/㎡的鲁能硅谷王，默默守护多年，从未放弃，终于放出风来，“最早7月份开业”。

值得注意的是，滨江第一王鲁能喊出的最高价是22000/㎡。一石激起千层浪，引来隔壁竞品争风，誓破两万+。

其中，“最开心的一个捂着嘴笑”大概又是龙湖了。去年8月，龙湖以20.6亿元的底价成功登陆，底价刚过6000。但“交换”的条件是向江宁滨江贡献4套酒店式公寓，以及部分集中业务。46万平米的板块是滨江的大板块。

“有意思的是，存储客户一段时间后，可能会害怕竞价价格太高，吓走一些刚需要的。龙湖迅速改变方向，高喊最低150万起价的口号。”

至于同期拿地的中北G54宅基地，引进三盛商后，案名取名为茹月明。其实也是一片面粉价格高的土地。但是没有办法，更贵的蓝光，11351元/㎡的面粉，一夜之间被鲁能王迪放出。

10000+，这是江宁河畔面粉价格的起始门槛。谁能深刻回忆一下，2017年底，其一手新房收盘价将在12000-13000/㎡？

更何况，在一套二手房至今没有明显倒挂的情况下，今年新精装楼盘全线竞拍19000-20000+，可见江宁滨江的底气非同一般。如果你问你背后的自信从何而来？有人说面粉涨了，面包一定涨。再加上三年的“房荒”，地理需求早就饥渴难耐了。还有人说，今年3月底签署宁芜铁路扩能改造框架协议，意味着8号线穿越滨江，离“复兴”又近了一步。

无论如何，江宁河畔作为七小龙中最早需要的板块，对马鞍山进入南京主城起到了关键的“跳板”作用。即使配套效益没有完全实现，即使龙牧湖的传说似乎渐渐被遗忘，在很多“蓝领”眼里，当务之急还是“先上车”。

毕竟，人们自称是十亿美元制造业的领导者。识别顾客、市场和ZF心理是第一要素。三年不在，不站稳2万+，怎么对得起大江宁这么多年的栽培？

三

江宁七小龙，有人说也很担心。

综上所述，有五个他是我哥哥在古力，郑方，淳化，胡树，衡西，其实都很难过。

先看山谷，也就是我们常说的牛首山板块。今年新屋市场有两个新面孔:中建和德信。就是这两年面粉价格高。而且有“低密度、大户型、纯新盘”三大要素，室外空气初价高达2.4-2.5万元。

但很快，“把脉西河”的口号就抵挡不住现实的残酷。随着一系列短板问题的暴露:比如成品房接近空白标准，与墓地、经济适用房互动，远郊缺乏支撑，直接导致古力板块开局不利。最突出的例子是，即使把数字降到22900，慈建蓝燕大厦也直接“救了街”。

看到大哥钟健破牛第一山，定位隔壁更“高端”，一套500万起步的德信蓝燕云庄如坐针毡，说是“暂时不敢打开市场”。如果你看看周边的老店，基本上都拖了好几年了，没有清算。“整个板块陷在泥潭里，新旧板块聚在一起生存。”

如果说古力作为“别墅绞肉机”有点高，有点孤独，那么隔壁“小哥哥”郑方新城的地位也是尴尬的。自2014年殷诚兰溪县率先创业以来，郑方新城土地流转断断续续，“绿黄不接”成为主旋律。结果长期以来，只有绿地和海洋景观的理想城市在苦苦支撑整个板块局面。

值得注意的是，绿色毛坯售价23000，远洋毛坯均价不到19000。在同一个行业中，要摆脱4K和一套公寓的差价是极其罕见的。要怪就怪郑方新城“大眼睛小喉咙”。说白了就是一个板块，惊人的版图14.21平方公里。

说到底，郑方新城的概念前几年已经升温，近几年势头逐渐减弱，甚至被嘲讽为“按了暂停键”。与板块交易水平密切相关。一方面是生的不合时宜。另一方面，它可能还没有想好如何定位自己。

这就解释了为什么海洋景观卖了三年还没有清算，为什么荣盛冯娟苦苦挣扎，为什么联发G46停滞不前。希望拖了五年的拉肖分校能带来一些改善。重点是，三江不搬到这里，城市就没有足够的活力。

还有春花，又名梅龙湖板块，明显后劲不足。目前已有多家开发商落户万科、合昌、红阳、豫州、保利、金地。在经历了2016 -2017年的土拍狂潮后，“按暂停键”，开始长时间的沉默。

期间虽然有精装均价23000-25000/㎡的金隅东方，但仕只是需要杀出一条血路，突围而终。然而，湖广陈悦低密度空白产品，主要集中在改善，运行有点慢，这将需要时间才能清算。至于面粉价格赶上面包的保利春花的地王G05，“隐身模式已经开始了”。直到哪一年我才站岗。

顺便问一下，总投资88亿元被CCCC拿下的春华新城PPP项目最新进展如何？为什么总觉得没有声音没有影像？低调的风格，神秘到极致。

曾几何时，江宁高调宣布:300亿PPP项目启动。但是现在看起来，似乎已经进入了沉默期。当然，春花真的不比一个老版的乌镇差。滨江不是CBD。湖熟没有孔雀城。衡西有什么不坏的地方？西瓜？

特别是湖熟暴涨5000元，逼得底价上涨，这是孔雀城XX兰亭“无法继续开屏”的结果。不信？看一下网宅的数据。一共推了三次360套房子，到目前为止只有几套改建成。

还是回答那句老话:“迈出一大步，真的能拉一个鸡蛋。”想一想，连湖煮无毛都卖了18500元/㎡。横溪不敢冲一万五有什么理由吗？

事实上，恒西想卖15000元，但有足够的闲置产能。看不出来，但是漂亮的空调节板卖了一年多了，神化刚刚过了一半。“项目每栋楼都有房子没卖完，几十套到几套不等。”

莫问，这是一个痛苦的理解。我只怪江宁那种要全面城市化的迂腐套路。“看七小龙阵营，很多远郊板块原来的实际均价大多在一万左右.但有些项目对面粉的期望太高，过度追求溢价，突破极限的结果就是石头砸了自己的脚。”

可以预见，在2020年，上述“忧心忡忡”的行业将继续毫无意外地忍受“皱眉”。没办法，对冲动最好的惩罚就是用岁月抚平伤痛。

四

当然，江宁的七条小龙中，一半是快乐的，一半是悲伤的，比如禄口。

作为人气最高、存量最大的“七小龙”，禄口不愿意成为“牛太太”。但受如意湖中心区延迟、竞争产品同质化严重等因素影响。禄口唯一能做的就是随着时间改变空，在缓慢的消化中寻找机会。

板块有刚性需求，但产品重叠，存量过大。因此，“冷热不均”的现象将在禄口长期存在:一些项目，如钟君白井湾，已经被大量客户排队抢房。一些项目，比如红豆系列，被曝光上半年只卖了10%以上，1000元/平的降价被忽略。

总的来说，像白敬万这样能躲在被子里找乐子的“幸运儿”很少。禄口大部分项目勉强能卖到20%，30%，40%...最惨的是合昌绿地的心悦湾，开业半个多月才订了4套。

你知道，这就是你所看到的就是你所得到的！有多少人不小心创下了南京“现房最差滞销记录”？

接下来，全禄口的重点会在哪里？是中海总价值不到190万的云脚吗？还是容晖蓝天如意县？还有，去年以底价卖出的五块地今年能如期上市吗？还敢上市？

答案可能是:他们可能不会在短时间内涌入市场。但他们会选择更聪明、更灵活的应对策略。如果把禄口归结为运气的话，它将肩负越来越重要的任务，承担江宁主城的溢流。然后“船到桥头自然直”，怎么卖还是怎么卖。

毕竟我们要记住，今天的16场混战可能只是禄口真正爆发前的开胃菜。背后，如意湖周边有100多户民宅，正在排队等待过户。

他们现在真的在睡觉。但江宁新工业人口引进完成后，更多的“新江宁人”南下买房定居，将是“诺曼底登陆日”。

江宁七小龙终于承载了很多不需要寄托的希望和梦想。