案例分析完整版：杭州西溪印象城

第一篇：全国首家生态型购物中心

引言

杭州西溪印象城，毗邻西溪湿地，大量的露台设计、结合屋顶花园，志在打造一个贴近自然、倡导“休闲、娱乐、悠游”生活的全感官体验购物中心，成为杭州地标、人文、生态、品质完美融合的家庭消费新聚点。

项目于2013年开业经营

邀请世界闻名的凯里森建筑设计公司

借助毗邻的西溪湿地生态资源

设计出规模宏大、错落有致的建筑群

奠定了项目成功的基础

项目整体建筑现代时尚，局部出挑

外观形态变化多样，为项目增添了竞争力

商场内部采用不同布局方式，灵动连接上下层

采用景观、水系等打造的屋顶花园及下沉式广场

丰富了消费者视觉感官，增强了互动性

给消费者带来了全新的全感官购物体验

本周我们就为您介绍这个全感官体验的购物中心

杭州西溪印象城！

01|开发理念

杭州西溪印象城

位于余杭区五常街道五常大道

是由深国投商置业有限公司开发的

全国首家生态型购物中心

▼西溪印象城全貌

02|项目定位

总体定位

集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的

中高端家庭型区域购物中心

概念定位

全国首家生态型购物中心，时尚与品质完美融合

休闲、时尚、休闲、潮流

把握时尚脉搏，主导城市生活

白领阶层、中高端家庭

周边居民、有车族及院校学生

▼

项目建筑设计分析

01| 三个最大亮点

第一：简洁动线

各层平面呈“一字型”动线

主动线串联各中庭

合理分散和引导人流，不产生死角

通过动静分区以及中庭、景观和

配套功能的协调分布

使一个面积较大、平面较长的商业物业

拥有舒适的空间环境

没有盲区，到达性强

从而提升商场整体的租赁价值

▼“一字型”动线

第二：同楼层停车

同楼层停车极大节约了顾客的时间

同时解决了平层厚度过大问题

将垂梯直接设置在商场与停车场连接处

对商场导入人流的分散起到较大作用

▼同楼层停车区

第三：屋顶花园

屋顶设计大面积的绿化

水景的植入及休闲座椅的设置

更增添了室外景观的观赏性与互动性

并与西溪湿地形成有效互动

吸引更多消费者长时间驻留

▼

02|项目外立面

外立面呈弧型流线

材质由玻璃和砖石构成

营造出活泼、轻松的商业消费氛围

一层采用挑檐方式

二、三层采用层层退台形式

局部采用钢材质

轻松打造出挑、丰富的外立面效果

▼外立面日景

▼

▼外立面夜景

▼

03 |项目内部空间设计

地砖及墙面颜色以暖色调为主

灯光选用黄色，加强顾官感上的舒适度

内部中庭和走道尺度相宜

顶部线条用灯光勾勒，形成柔和曲线

中庭见天，节能减耗

▼见天中庭

▼中庭顶部采光设计

▼中廊设计

▼中廊采光设计

▼走道灯饰

▼走道小火车

商场中间设置休闲座椅

给顾客提供放松舒适的外界空间

同时植入绿植，为商场增添更多景色

▼商场休息座椅

采用人性化设计的卫生间

为消费者带来更强的体验感

▼感应式水龙头/高低洗手台/门内挂钩

04 |下沉式广场

广场设有专属通道连接西溪湿地

前来西溪湿地的旅游客群

可通过此专属通道进入商场，增加消费客流

▼下沉式广场

▼由西溪湿地通往印象城的专属通道

▼下沉式广场通向地下商场的入口及地下商场

05 |屋顶通道

通往屋顶经营商店的交通

有自动扶梯、楼梯与垂直电梯

起到引导人流的作用▼通往屋顶的通道

商业文化艺术特色分析

项目的文化艺术特色

主要体现在中庭布置与营销活动方面

01 |主题小品

室内各中庭设置当季主题展

出展多种有趣的主题小品

吸引更多年轻客群前往

▼主题小品

▼

02 |绿色景观

室内外均设有绿化植被小品

形成室内外合一

营造生态自然的购物环境

▼中庭绿化

▼多处绿化

03 |导视系统

项目在室内室外的主动线上

都有设置导视系统

利于引导消费者到达各个店铺

也更方便消费者辨别方向

▼室外导视系统

▼电子屏导视屏/电梯楼层导视

▼楼层平面导视/楼梯处导视牌

▼顶部导视吊牌

“一字型”动线，合理分散和引导人流

提高商场整体的租赁价值

同层停车，既节约顾客时间，又降低商铺厚度

屋顶花园，增添室外景观的观赏性与互动性

外立面建筑材质以玻璃和砖为主

营造出商业活泼、轻松的氛围

内部空间以暖色调为主

加强顾官感上的舒适度

下沉式广场连接西溪湿地与印象城

为商场导入更多消费人流

下期将继续为大家分享

项目的整体布局和业态规划特色分析

第二篇：商业与旅游文化完美结合的代表

引言

杭州西溪印象城作为全国首家生态型购物中心，亦是集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的中高端家庭型区域购物中心，其配置的业态业种是为了更好地服务于周边的中高端消费客群。

杭州西溪印象城

坐拥西溪湿地生态资源

并对其加以充分利用

将商业与旅游地产进行了融合

通过合理的业态业种布置

以及设置数量较多的停车位

专注服务于周边高端住宅小区的消费客群

实现了商业与旅游文化的完美结合

本周我们就来剖析一下

杭州西溪印象城内部的业态业种配置！

项目商圈&消费客群

西溪印象城所在的余杭区

位于杭州市中心北部，属杭州市辖八区之一

区域内交通便利，铁路、国道、高速、河流穿境而过

与长江三角洲各城市紧密相连

01 | 商圈现有商业分布

项目距离杭州市的3个市级商圈约10km

距离较远，而距离最近的城西区级商圈有6.7Km

项目对外辐射能力较弱

▼商圈内现有商业分布图

02 | 商圈现有商业结构

余杭区主要以纺织服装、机械电子

建材、化工食品加工为主导的工业产业格局

经济总量不断跃升

产业结构日趋优化，逐步成为经济强区

03 |商圈消费者特征

2017年余杭区的常住人口约126万

项目周边有高端小区住宅

大量的人口导入以及高端的住宅楼盘

奠定了项目周边优质的消费资源

由于项目同楼层停车场的便捷性

以及国内知名连锁品牌的集中进入

促使市区消费者也愿意驾车前去项目消费

项目区位交通条件

01 | 项目交通条件

项目位于西溪湿地旅游景点西区的对面

靠近杭州绕城高速与天目山路主干道交汇处

周边道路能级较高，远程交通便利

车辆到达率极高

▼项目区位交通图

道路规划成熟，路网密布且路况较好

目前周边无地铁经过，但未来有地铁3号线规划

车辆与人流的通达性会得到提升

▼周边公交站点图

▼

02 | 项目道路四至

东至天目山路（主干路，双向十车道）

南侧是山体、河流

西至访溪路（次干路，双向四车道）

北至五常大道（次干路，双向四车道）

▼项目道路四至

▼天目山路（双向十车道）

▼访溪路（双向四车道）

▼五常大道（双向四车道）

项目动线分析

01 | 项目外部动线

客流主要依靠自驾及公交、出租车等方式到达

项目提供大量室内、室外停车位及自行车位

方便顾客使用

▼外部动线

▼停车场入口

▼室外自行车停放区

▼室内非机动车停放区

02 | 商场内部水平动线

各层平面呈“一字型”动线

主动线串联至各中庭

合理引导和分散人流

不产生死角，保证商场整体的租赁价值

同时通过动静分区以及中庭、景观

和配套功能的协调分布

使一个面积较大的商业拥有舒适合理的购物环境

使顾客在消费时减少疲劳感

体现出商场的人性化

▼内部水平动线

03 | 内部垂直动线

各中庭之间设置扶梯

便于连接平面各节点处

直达电梯靠近停车场入口

利于客流到达目的地

共有62部电梯，11部楼梯

▼电梯与楼梯数量

▼垂直电梯

▼自动扶梯

▼下沉式广场自动扶梯与步行梯

项目整体布局及业态规划分析

整体来看，西溪印象城以零售购物为主

其次是餐饮业态，休闲娱乐和服务配套占比较小

▼各楼层业态业种配置比例

▼各楼层经营主题

>>>>B1层

B1层以餐饮和生活配套服务为主

餐饮和服务商铺数量占比分别达到38%和31%

其中零售商业占到总数量的三分之一

B1层主要设置有山姆会员店(占据面积大)

同时配有生活配套业态

引入汽车保养、干洗、旅行社、营业厅等服务业种

▼

>>>>BM层

BM层按商铺数量主要以零售和餐饮为主

比例分别达到45%和49%

从分布比例上来看，整体以购物生活业态为主

BM层设置有下沉式广场

广场周围设置有酒吧，供顾客驻足停留休闲

同时设有通往西溪湿地的入口通道

▼

>>>>F1层

F1层零售业态的数量和面积均占有绝对优势

商铺数量配比中

零售业态比例达到98%，餐饮业态仅占2%

其中，迪卡侬作为主力店设置于一层顶端

F1层具有租金价格最高的特征

因而此层全设置为零售

将整体经济效益提高

仅设置星巴克一家餐饮门店

▼

>>>>F2层

F2层按商铺的数量主要以零售为主

零售和餐饮商铺数量占有绝对优势

比例分别达到71%和22%

F2层具有出租金出效益的特征

因而此层零售占主要比重

配置有部分餐饮、少量娱乐与服务配套

▼

>>>>F3层

F3层按商铺的数量仍以零售为主

零售和餐饮商铺数量占较大比重

比例分别达到53%和29%

从业态业种上分析，零售仍占主导

F3层休闲娱乐面积占比最大

楼层较高，租金降低，符合市场规律

▼

>>>>F4层

F4层按商铺的数量以餐饮为主

从业态业种上分析，餐饮占主导

餐饮业态面积占比也最大

配置有休闲娱乐及服务配套

楼层较高，设置目的性消费业态

能将人流向上引导，符合市场规律

▼

项目毗邻西溪湿地生态资源

周边属于高端小区住宅

道路能级较高，车辆到达率极高

同楼层停车及国内知名连锁品牌的集中进入

促使市区消费者也愿意驾车前去项目消费

“一字型”动线，合理引导和分散人流

通过动静分区以及中庭、景观和配套功能的协调分布

使商业拥有舒适合理的环境，体现人性化

业态配置多为购物、餐饮，娱乐、配套为辅

能满足周边高端住宅小区客群的消费需求

第三篇：现代商业启示录

引言

杭州西溪印象城作为全国首个“生态型购物中心”，项目的高立意、创新的建筑设计、精准的定位以及专业的管理运营，使其成为了杭州地标、人文、生态、品质完美融合的家庭消费新聚点，对于同行有着一定的借鉴启示意义。

优势一

项目开发企业成熟的开发经营模式

项目的开发企业深国投商置业有限公司成立于2003年，是一家专业专注的商业地产开发及运营商，旗下有印象城、新一城和深国投广场等品牌。

目前企业的战略重点是印象城品牌的持续打造。

深国投商置业有限公司凭借着“商业+金融+开发+管理”相结合的成熟商业地产发展模式和专业高效的管理团队，顺利推进了印象城产品的开发建设及运营管理工作。

▼杭州西溪印象城购物中心

优势二

项目作为全国首家生态型购物中心的特色

项目借助毗邻西溪湿地的生态资源，结合屋顶花园，设计大量的露台，志在打造一个贴近自然、倡导“休闲、娱乐、悠游”生活的全感官体验购物中心；印象城内部设有“春、夏、秋、冬”四个大型主题中庭，贯穿项目始终，让消费者领略到四季不同的风情。

项目坐拥西溪湿地资源，并对其加以充分利用，在商场的下沉式广场设有专属通道连接西溪湿地，前来西溪湿地的旅游客群，都可通过此专属通道进入商场；项目还配置有充足的停车位，能迎合未来客流增加的趋势，实现了商业与旅游文化的完美结合。

▼杭州西溪湿地公园

▼由西溪湿地通往印象城的专属通道

优势三

项目的建筑设计有亮点，能助力商场的经营

西溪印象城的整体建筑风格现代时尚，局部出挑，外观形态变化多样，为项目增添了竞争力。

商场内部采用不同布局方式，灵动连接上下层；

屋顶花园配置从外部导入的自动扶梯，人性化设计得以体现；

每层均设餐饮业态，在规划建设初期已预见性地做好排烟、进出水管道等的预留工作，便于后期业态商户的调整。

采用景观、水系的打造的屋顶花园及下沉式广场，不仅丰富了顾客视觉感官，还增强了互动性，延长了顾客的停留时间。

▼外立面

▼下沉式广场

存在的不足

第一点：商场内的平面动线基本为直线型，比较呆板

现代购物中心的动线都是“弧线型”的

可以避免消费者一眼望到底

消除“不容易把人流往深处带入”的弊端

▼内部水平动线

第二点：商场内部的装潢设计过于简单

西溪印象城内部的装潢设计不够精致

整体品质感较弱，不能体现出中高档次

▼

启示一

同楼层停车是解决购物中心去化平面厚度问题的有效方法

同楼层停车既能解决商场的平面厚度问题，又能解决商场停车难的问题。

同楼层停车还能节省顾客的消费时间成本，获得与对标同行的竞争优势。

现在的商业项目开发商还未能意识到同楼层停车的重要性，但每个印象城项目几乎都有同楼层停车场设计。

试想，消费者要去商场的高楼层就餐（一般餐饮都设置在高楼层），而停车场却位于地下负二层以下，那么便捷度就会大打折扣；

但若可以在同楼层停车，却能极大便利消费者，不仅能提升消费者的到达率，还能增加营业收入，提高经营坪效。

这种建筑设计值得同行学习效仿！

▼同楼层停车区

▼从停车场直接进入商场

启示二

专业的定位/设计与运营，可以实现商业价值的最大化

一个好的商业项目一定要有高的项目立意、创意的建筑设计、精准的定位以及专业的管理运营团队。

西溪印象城邀请世界闻名的建筑设计公司凯里森进行设计，设计出来的立面新颖、错落有致的建筑群为项目奠定了成功的基础。

此外，专业的运营也使得印象城与大型百货店迥然不同。印象城将服饰区打造成了全杭州最齐全的快时尚品牌集结地，来自美国、巴西、瑞典、西班牙、意大利、日本等的众多国际潮牌，共同构成了一站式的“血拼圈”。这里的卖点就是“全球抢先的时尚、各种潮流购物的新体验”。

▼多种时装品牌

启示三

开发商业项目要充分利用周边资源

西溪湿地是西溪印象城项目周边最主要的资源。

凯里森设计公司将西溪印象城设计成了国内首个“休闲生态购物中心”（体验式购物中心），其顶部开辟的绿地公园，也与西溪湿地公园形成了一种相互的映衬和呼应。

来到印象城的消费者可以直接从一层经过坡道到达三层的屋顶花园，通过超大的西溪景观露台，可以足不出户便将西溪湿地的美景尽收眼底。而西溪湿地的游客们在赏景之余，亦可来到印象城逛街、吃饭、看电影，既饱眼福又饱口福。

对于商场屋顶的利用，在国内商场中，西溪印象城可谓是第一个，为行业树立了标杆。

现在的商场都开始了“上天入地”的设计。

即：重视屋顶功能的创造利用（屋顶花园、屋顶农场、屋顶马场、屋顶运动场等）；

重视地下负层与地铁的连接，创造双首层效应，可以使负一层商铺的租金达到地面一层商铺租金的水平。

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