不止一个读者说我们的内容有详略不得当,说看不懂。我们反思了,我们的内容建立在大家对城市化的常识有一定的理解,建立在知道基本的经济学常识:商品价格不是由成本决定的,而是由供求关系决定的。有时候,虽然房子的建筑成本低,开发商拿地成本也低,但经不住成千上万的人去抢这个楼盘啊。有时候,开发商拿了地王,成本很高,但禁不住房贷收紧,没有几个人够得着新建小区的首付,开发商不降价,那就……大多数时候开发商在啃骨头,不小心也有在挨打的时候。

今天,我们尝试深入浅出的来讲讲城市化吧。

城市建成区,一平方公里可以居住一万人,还绰绰有余,这个常识,你知道不?

一个平方公里,就是一个正方形大小的区域,一个长1000米,宽1000米的正方形。

你可以算算,1平方公里的土地总面积就是1百万平方米,一般容积率2.0的话,可以修建2百万平方米的建筑。

如果全部拿来修建住宅住人,按一般城市一个平方公里住1万人的密度,人均200平米了。简直住得不要太舒服。

实际上呢,我们还要修道路,修学校,修医院等等吧。这样算吧,假设平均一平方公里,拿出一半土地来修建住宅,按容积率2.0来说,人均100平米,也是住得非常好了。

所以,1个平方公里,住一万人,密度并不高的。你可以查查,西城区,还有上海的很多区,人口密度可以达到2万人一个平方公里。实际上呢,现在大多数新小区,容积率都在2.5甚至更高……

但是,我们还是把平均一平方公里可以居住一万人,作为一个城市的基本密度吧。

知道这个常识有什么意义呢?

比如我们最近写天津落户系列,看到天津宝坻潮白河南规划了60平方公里的新城。

下意识就想,哦,要填满这个新城,天津宝坻还需要落户60万人口啊。——天津毕竟是直辖市,城市化率比较高,该进城的人都进城了。所以我们假设天津宝坻的农村进城的需求基本为零。就算还有,天津宝坻老城区也在大规模改建呢。

当然,我们只是这样想,有想到这个总量。在没有其它数据支持的情况,并没有说一定能填满或者说不能填满。何况建设这个新城,也不是一下子把60平方公里的土地,都出让出去。

土地出让的速度,有快有慢,不然,怎么会有地产小周期规律呢?

后我们还可以看见通州副中心的规划,你可以去查查,核心区域是多少平方公里,规划居住是多少人?

你还可以去查查天津北部新区100多平方公里,规划居住是多少人,而天津计划总人口是多人,现在有多少人?

这个常识,慢慢你就强化了。

我经常说:一个小区干掉一个镇,小县城千万不要再买了,其实也是基于这个常识。

你要有这个数据意识。地级市扩张,一下子扩张出一个新区来,规划几十平方公里,也不是很大一块。但这样庞大的供给,吸收未来几十万人进城。分分钟就灭掉很多小县城的未来。就是地级市,下一波还行不行,也要具体问题具体分析呢。

将来的中国,因为人口流失,镇变村,县城变大镇,是大概率的事件,特别是那些没有高铁经过的县城。基本上就被排除在中国城市经济地图中了。

嗯,这个话题,说来就长了,今天,就先说到这里吧。

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