南京办公楼 从“小蓝杯”分布看南京办公版图：新街口一家独大，河西CBD还要等？

当男神张震和女神汤唯拿着一个蓝色小杯子登上电梯广告时，瑞幸咖啡在一二线城市的年轻白领中流行起来。当白色剪影麋鹿和咖啡豆的香味逐渐成为办公室的重要配角时，瑞星在南京各大商业区的写字楼和商场中占据了战略地位，似乎下午茶除了星巴克还有另一种选择。

从客户受众来看，锐迅的主要客户是企业用户。与白领不同，企业用户也包含了更多的信息——你是哪个公司的白领？而且主要针对工作现场。所以瑞星咖啡的位置有时候可以反映一个地区的写字楼和办公人群密度。

从瑞星地图可以看出，新街口、张富源、鼓楼是主城人口最密集的区域，形成了中生、麒麟科技产业园、徐庄、百家湖等小聚集地。

在店面选址上，瑞迅咖啡需要开高密度的店面来覆盖区域用户群，然后用外卖来延伸。所以，我们来看看这些瑞讯聚会场所的写字楼租金。

新街口和鼓楼

南京写字楼租金金字塔的顶端

南京新街口，一个毋庸置疑的CBD，不仅是南京的核心商业区，也是南京写字楼人口最密集的地方。根据dtz发布的《南京写字楼市场2017年回顾与展望报告》，可以发现新街口的空入住率最低，平均租金最高，其次是鼓楼。

由于新街口、鼓楼开发较早，办公环境良莠不齐，以南京中心、四亚地标广场、南京国际金融中心为代表的新写字楼租金相对较高。根据DTZ的数据，这些租金在5-6元/平方米/天以上，甚至有些写字楼的租金达到7元/平方米/天。

部分老写字楼租金价格相对较低，金轮大厦、洪武大厦、建华大厦等写字楼日租金仅为2.19元/平米/天。

从行业分布来看，新街口聚集了支付租金能力最强的行业，如银行、证券、保险、资产管理公司等。比如洪武路就是南京的金融街。仅金陵饭店亚太商务大厦一栋写字楼就吸引了微软、惠普、IBM、大金、德勤、辉瑞、平安普惠等近80家财富500强公司、跨国公司和总部企业。

软件谷南部新城河西

新兴办公密集区

河西在新街口之后被很多人视为南京CBD。但从小蓝杯的分布来看，童渊CBD周边小蓝杯的数量并不是很密集，但在中生地铁站附近相对密集。根据DTZ的数据，虽然2017年河西写字楼入住率大幅下降，租金上涨，但空的入住率仍为25%。

从租金来看，河西童渊附近的甲级写字楼租金相对较高，新迪中心租金达到5-5.5元/m2/天，新鸿基租金价格为4.5-5.5元/m2/天。中盛新城科技园写字楼租金相对便宜，部分写字楼租金只有3元/平米/天。

河西CBD具有明显的金融和总部主导产业特征，将成为泛长三角区域金融中心的核心功能区和总部经济中心。根据戴德梁行的分析报告，河西金融集聚区的优惠规划和政策进一步凸显了对企业区位的影响，河西写字楼的金融业租赁交易面积占73%，几乎成为该地区的主导产业。

除了河西，位于城南的软件谷和南站也是小蓝杯的重点布局区域，甚至密度远超河西。由于华为和中兴的存在，南京的顶级码农几乎都聚集在软件大道上，所以不难理解小蓝杯为什么对软件大道这么感兴趣。

江宁白家湖

铜陵江宁府江湖

蓝杯遍地开花的时候，南京江宁似乎有点寂寞，只有百家湖一带形成了小聚居。

目前白家湖至胜泰路的线路可以说是江宁当之无愧的“新街口”。除了密集的优质商业综合体，更重要的是这是江宁写字楼最密集的区域。

随着百家湖京丰中心的入市，江宁地区真正的甲级写字楼浮出水面。安居客的数据显示，京丰中心的写字楼租金已经达到3-3.5元/m2/天，低于河西和新街口，但已经在江宁领先。另外，因为百家湖板块在优质租客的积累上有一定优势，所以租金相对较高。

虽然江宁东山镇在很多老江宁人心中还是一个商业中心，但整个地区只有两个小蓝杯，办公室租金大多在2元/平米/天左右。也就是说，虽然白家湖和东山镇都是江宁重要的商业区，但白家湖承担的商业功能更多，而东山镇仍然以消费功能为主。

徐庄和麒麟科技园

办公室微生态圈

除了小榄杯在南京几大商圈的布局，徐庄、麒麟科技园也是其布局的重点。但由于地理位置和企业集中程度大，小榄杯在这里形成了一个孤岛。

除了苏宁总部，如途牛、人民日报江苏分社、郑达天庆药业集团等企业也聚集在徐庄，无论从规模还是质量上，在全市都有一定的竞争力。

另一个“孤岛”是麒麟科技产业园，熊猫电器和28家国企驻扎在这里，高科技产业和创业公司也聚集在这里。

摘要

从瑞幸咖啡的地图上可以看出，小榄杯的主要位置几乎与南京的工业园区和办公集聚地重合，小榄杯人口密集的地方往往是租金最高或者办公环境较好的地方。

河西虽然被视为南京新的CBD，但写字楼的入住率一直比较高，也是甲级写字楼。河西的房租远低于新街口。而南方新城、白家湖等其他新兴办公聚集地虽然已经形成一定规模，但还是比不上新街口，更别说待在规划中的江北了。总的来说，新街口还是南京写字楼的巅峰，其他CBD需要等待。