买动迁房后悔死了 上海市民注意：买动迁房警惕“三重风险”

比同地段其他商品房便宜近15%的动迁安置房，让陆阿姨倍感兴奋。

虽然她知道里面隐藏着很多风险，但她还是抵挡不住价格的诱惑，以61万元的价格买下了这套房子，搬进了新房。

但是陆阿姨做梦也没想到卖家是个赌徒！

他已经抵押了房子，法院没收了财产。

虽然陆阿姨向法院提出了异议，但法律是严肃的。陆阿姨知道限制拆迁安置房交易的相关政策，仍与房屋出卖人进行房地产交易，最终承担法律后果。

风险购买安置房

2013年，陆阿姨打算买房安度晚年。她看中了浦东新区曹璐镇的一套房子，对房型和周边配套规划很满意。但美中不足的是，该房屋为动迁安置房，业主周已签订动迁协议和《上海市商品房预售合同》，但尚未办妥大、小产权证明。而且根据政策规定，被拆迁户的房屋转让限制在三年以内，在限制转让期内不能办理产权转让手续。

陆阿姨犹豫了一下，房子的价格却比同地段的其他商品房便宜了近15%。算了一下总价差十几万，陆阿姨动心了。经过多次协商，她认为法律对被拆迁房屋的买卖合同有效。三年后，有一次周不配合风险转移，亲戚朋友给了鲁阿依很多花招，比如在合同中约定高额违约金和苛刻的违约条款；预留10%的尾款，转账后支付；让业主和家人签订买卖合同，交付与物业相关的所有资料；房屋产权证办妥后，交给陆阿姨保管，并立即办理抵押登记，防止周再次出售该房屋。可以说各种风险和对策都“考虑过了”。

基于上述考虑，陆阿姨与周签订了拆迁房屋买卖合同，总价为61万元。当日陆阿姨一次性支付约定房价款55万元，余款6万元约定过户时支付。周还把房子钥匙和拆迁资料交给了陆阿姨。

细心的陆阿姨保留了所有购房相关的凭据，一家人装修完房子就高高兴兴的进屋了。2015年，听说房子的小产权已经办妥，陆阿姨赶紧联系周，周如约将产权证交给陆阿姨。陆阿姨拿着全新的产权证，等着三年期满。

卖方原本是赌徒，已经抵押了财产

2016年上海房价涨的很快，陆阿姨的购房至少翻了一倍。正当她庆幸自己买房子玩得开心的时候，她又开始感到不安了。她拿着房产证去房产登记中心查询房贷。她得到的答复是，该房屋为配套商品房，三年内不得转让或抵押。即使周合作，也无法办理抵押登记。

随着房价的不断上涨，陆阿姨越来越担心她的房屋交易是否会产生风险。为此，她咨询了律师，律师认为拆迁房屋买卖合同在法律上仍然有效。如果周当时不配合，可以起诉法院要求判决合同继续履行，并通过强制执行办理转移手续。

陆阿姨的担心终于实现了。临近限转期满，她上周实在联系不上周，陆阿姨一刻也不敢耽搁。她迅速委托律师在浦东法院起诉周继续履行合同。没想到，等待她的是一系列让她始料未及的烦恼。

陆阿姨在起诉前不久得知，房子已经被洋浦法院查封了。经过几次询问，她终于了解到，由于周赌博，将之前的售房款挥霍了一空，并私自补办了房产证，以此房作为还款能力的证明，向王先生借了大量外债，经有效裁判起诉确认欠款金额为80多万元。债权人王申请强制执行，法院查封了登记在周名下的房屋。

由于财产被查封后不能继续履行，根据法律规定，陆阿姨在起诉周房屋买卖合同纠纷时不能做出有利于陆阿姨的判决，陆阿姨只能到杨浦法院提出执行异议。

陆阿姨的理由是:她与周签订的《动迁房屋买卖合同》已按合同履行，首付款已付清，争议房屋已实际入住，她承诺将余款6万元交法院执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故要求暂缓执行争议房屋。

对廉价的贪婪最终会导致“两房两财空”

经杨浦法院审查，认为登记的房地产所有权人应当进行房地产登记，有争议的房地产应当以周的名义登记，并注明房屋的性质，明确了限制交易的期限。陆阿姨明知与周签订的房屋买卖合同没有公示效力，无法对抗生效债权的强制执行程序。因此，法院裁定驳回陆阿姨的执行异议。

陆阿姨不服，针对案外人反对执行提起诉讼。杨浦法院认为，案外人主张人民法院执行的房地产权属，要求排除人民法院对该房地产的强制执行，必须符合四个条件:与该房地产的所有权人签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房地产，支付相应的价款，因本人以外的原因未办理过户登记。

虽然在房屋被查封前，陆阿依已经签订了买卖合同，支付了房款并实际占有了该房屋，但在被拆迁房屋买卖合同中，周在转让限制期满时未配合办理转让手续的违约条款的内容表明，陆阿依知道该纠纷房屋属于拆迁安置房性质， 并且也知道交易限制期的存在及相应的交易风险，但他仍然向周购买，并应自行承担相应的法律后果。 交易限制期内，因争议房屋被查封，房屋无法过户，陆阿姨有自己的过错。她声称这不符合法定情况，应予以支持，因此不能排除法院强制执行房屋。杨浦法院决定驳回陆阿姨的诉讼请求。

陆阿姨不服，提起上诉。二审法院认为原审判决合法、正当，维持原审判决。

至此，陆阿姨如梦初醒，但为时已晚。她对判决无法释怀，于是法官向陆阿姨答疑解惑，建议陆阿姨起诉周，主张解除合同，并承担违约责任。但是，陆阿姨知道，就算官司打赢了，钱能不能全部拿回来还是个未知数。

法官说:

购买拆迁房屋要警惕“三重风险”

安置房价格虽低，但买卖安置房双方风险都很大。对于买家来说，第一，存在共有人的风险。部分拆迁房出售时，房产证尚未办妥。在买卖拆迁房屋的过程中，出卖人可能因家庭原因影响房屋处置权人。

第二，转移风险。限售房期间签订的拆迁房屋买卖协议虽然有效，但转让时间仍受《上海市拆迁安置房管理办法》约束。被拆迁户的“两证”发放时间难以确定，有三年的限制转让期。产权转让在转让限制期内不能办理。根据物权法的规定，作为不动产，权利人的判决一般以登记为准。在过户登记前，房屋始终以出卖人或开发商的名义登记，登记的房屋权利人可能会做出各种影响房屋过户交易的行为，如房屋的再出售、抵押、或因诉讼被查封房屋等。

第三，价格风险。即使没有转让障碍，也可能是因为房价高，在达到交易转让条件时，卖方明确要求提高房价或直接拒绝履行合同，买方需要承担诉讼、协商等额外费用来弥补差额。对于卖方而言，一旦因合同原因导致诉讼无法反复进行，为了保护不守约方的利益，法院一般会考虑合同履行程度、卖方过错程度、买方实际损失等因素。，并判定卖方承担更高数额的违约责任。