房地产项目建议书房地产项目拓展管理流程

-房地产项目开发管理流程-一、流程概述:

流程的目的:为了保持公司的可持续发展，在确定项目之前，系统地搜索房地产项目，充分论证其可行性，从而有效规避风险，供决策者做出正确的判断。

适用范围:适用于公司房地产项目的拓展管理，包括土地信息的获取和土地权属的最终获取。

定义:

1.市场定位:明确项目的目标消费群体，了解群体特征；

2.产品形式:选择项目类型，确定项目是普通住宅、写字楼还是商场；

3.产品主题:项目设计主题的选择，与产品形态相关，是指具体产品形态的细分；比如，普通住宅按价格可以分为高、中、低三个档次，也可以按建筑形式分为高层、多层、小高层。

流程牵头及参与部门:投资发展部(牵头)、R&D及设计部、项目管理部、成本合同部、市场策划部、物业管理部、财务管理部、企业管理运营部。

二.工作程序

1.组织项目信息，提出投资思路；

(1)投资开发部分析项目外部环境(城市发展规划和政策的影响、地块区域的城市地位、项目本身的性质、主要特征和特殊性等。)和内部因素(对公司整体发展战略的影响，项目在公司发展规划中的定位，项目的利润贡献)进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的关键地块；项目概述的内容框架包括:项目名称、开发建设单位、地块位置、地块现状、周边社区配套设施、周边环境、主要市政配套设施、规划控制点、地价、土地升值潜力评价、近期开发及作为土地储备的利弊对比；

(2)投资发展部通过各种渠道获取土地信息，董事长、总经理及相关主管副总裁提供土地信息建议。信息的主要来源包括政府、中介机构或项目业主。项目开发专家负责登记获得的土地信息。

(3)在对项目所在地区的经济、社会、房地产市场有深入了解并掌握大量市场信息的基础上，找到需要满足的市场需求，提出投资思路。

2.开发项目土地利用信息及重点地块编制项目简报

(1)投资开发部分析开发项目用地的土地、人口、政治、经济环境，筛选出可能的重点开发项目，结合公司内部资源，选择适合公司发展的拟开发项目。投资发展部将选定的重点地块信息上报给负责投资发展的副总裁、总经理和董事长。董事长对初步选定的地块进行审批，决定是否需要深入研究。

(2)董事长决定深入调研后，投资发展部组织分管领导、总经理、董事长等相关人员进行土地踏勘和市场调研

(3)检查结束后，投资开发部负责编写《项目简报》，该《项目简报》是根据检查后获得的项目信息、项目概况和项目开发运营环境分析形成的

(4)编制《项目简报》，提交投资发展副总裁兼总经理审阅，经董事长批准，决定是否需要进一步研究。

3.项目的初步论证和确定

(1)项目简报批准后，投资开发部需要对项目进行进一步跟踪，投资开发部组织公司相关部门合作，对项目进行初步论证；

投资开发部提供项目概述、项目开发环境分析和市场定位等。

R&D设计部负责提出初步规划和设计分析

营销策划部提供市场调查与分析、产品建议、项目销售计划、市场供需状况分析与预测、目标客户相关信息、消费行为分析等。

成本合同部负责提出开发(施工、设计和营销)成本预算

物业管理部负责提出物业运营草案

财务管理部负责提供项目相关财务数据和非开发部分

企业运营部负责提出项目总体时间节点安排，工程管理部负责审核项目总体时间节点安排中的工期

(2)投资开发部负责汇总上述分析数据，编制项目建议书

(3)投资发展部负责组织会议对项目建议书进行评审，包括R&D与设计部、工程管理部、成本合同部、市场策划部、物业管理部、财务管理部、业务运营部、负责投资发展的副总裁、R&D与设计部、工程管理部、成本合同部、市场策划部、物业管理部、总经济师、总经理、董事长

(4)投资发展部根据会议审议意见进行修改，报分管投资发展的副总裁、总经理，由董事长审批，决定是否需要深入研究。

4.项目方案选择、优化和可行性论证

(1)项目建议书批准后，根据项目建议书的要求，投资开发部需要进一步了解和跟踪项目，结合市场和资源调查，在收集的信息和数据的基础上，建立多个替代开发方案，对方案进行反复论证和比较，与其他相关部门明确方案选择的主要原则问题和优化标准，采用技术经济分析方法优化方案，选择合理的方案。研究论证项目的技术可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等。

(2)投资发展部结合项目建议书联合评审和方案优选的意见，参照上述相关部门的协助和专业建议，起草和编写项目可行性研究报告，推荐一个以上可行的方案和实施方案，并提出结论性意见、措施和建议，供领导参考

(3)投资发展部负责组织会议审议项目可行性研究报告，包括R&D设计部、工程管理部、成本合同部、市场策划部、物业管理部、财务管理部、企业管理运营部、负责投资发展的副总裁、R&D与设计部、工程管理部、成本合同部、市场策划部、总经济师、总经理、财务总监

(4)投资发展部根据会议审议意见进行修改，报分管投资发展的副总裁、总经理审批，由董事长决定是否需要做出投资决策。