中海花湾壹号 广钢首秀！中海花湾壹号户型优劣势大起底

四万。。四万。。四万。。说了半天，广钢新城想卖4万元的第一个项目——中海万华一号终于出现了，我们等得好辛苦！！！

先看计划。虽然之前听说过，但是不知道怎么感受。现在忍不住看到一个真人。

什么样的配套设施比较高大，老城区是前所未有的，第二个珠江新城等等我们都已经听说过了，今天这里就不说了。既然价格这么贵，那就看看有什么样的产品。说到产品，第一个肯定是户型。

一般情况下，户型好不好一般按照以下几个维度来评价:

1.功能分区(包括①动态和静态分区；②干湿分区；③公私分区；2.渗透性好；3.合理的动线；4.大小合理。

功能分区，透明度好等。，大致可以通过看平面图或者样板房来区分。但是，很多人可能对尺寸不熟悉。

我们来谈谈几种尺寸:

房间设计越大越好。越大越空多。小的时候就超出了生活不能承受的底线，不利于生活舒适。好的户型尺寸设计会基于一般家具的尺寸和人们的生活习惯，一般对户型尺寸有以下限制:

>。客厅不应小于3.6米；

>。主卧一般为3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5，最小尺寸不得小于3.0×3.3；

>。第二间卧室一般为3.0×3.3和3.3×3.6；

>。自习室可以比二卧室小，面积6-10m ^ 2，进后海湾要求没那么高；

>。厨房的净长和净宽分别不应小于2.1米和1.5米。

>。厕所一般4平米左右，大小分别为2×2和1.8×2.2；

PS:不过这些尺寸包含了墙体厚度，所以实际可用的空房间比户型logo的尺寸小很多。但是一般选房只能看到户型图，有的甚至连样板房都看不到。而且建造样板房和实体样板房会有一定的差距。

离家近一点，我们来看看中海万华一号一期推出了什么样的户型:

B2大厦总体规划:

从整体布局来看，建筑采用蝴蝶设计。与点式建筑相比，蝶式建筑将单侧采光通风改为双侧采光通风，居住舒适度将得到提高。

但从建筑的整体布局来看，由于该建筑是50层以上的超高层建筑，有02间较小的二居室和03间多功能厅，低层的采光条件一般。

1.客厅的通风和对流只有同时打开生活阳台和厨房门才能实现，中间有一个空空气循环转折点，所以通风性能一般；(这种情况一般称为开门透明)

2.第一部分只能作为小书房或储藏室，低层采光效果不好；

3.第二部分是主卧室的衣帽间占用了第二卧室的空房间，使第二卧室的通道过长；

4.第二间卧室2有个小凸窗，影响采光；

5.主卧和次卧的设计相对开放；

样板间展示

厨房:相对开放，但台面面积不大，对于豪宅的大客户来说略显拥挤

客厅:餐厅和客厅融为一体，使得客厅空非常大

主卧:2米长的床也可以放床头沙发，可以加梳妆台或电视柜

主卧:大凸窗，采光好

主卧衣帽间:衣帽间里的衣柜比较小，只相当于一个大直衣柜的容量，占地面积大，功能一般。

多功能厅:不适合居住，可以作为小书房

第二卧室1；整体开放

二卧室2:只能放小一点的床

1.客厅可以通过家居花园打开透明；

2.主卧、次卧、客厅按大尺寸设计，舒适度高；

样板间展示

厨房:两居室用户，基本够用

客厅:3.5米宽的客厅，属于小三居室设计

主卧

1.开门只能通过生活阳台实现；

2.主卧和次卧设计尺寸宽大，舒适度高；

3多功能厅居住拥挤，只适合小书房，但低楼层可能会被遮挡，导致采光不好；

样板间展示

餐厅

主卧

客厅

第二个谎言

厨房:虽然是L型厨房，但是用柱子隔开。对于三居室的顾客来说，更多的餐具或锅不能同时放在台面上，比较拥挤

多功能厅

1.如上所述，这套公寓只能实现生活阳台的开放和通透；

2.客厅只有3.5米宽，尺寸比较小；

3.多功能厅不如卧室舒服；

样板间展示

主卧:宽大的尺寸和大的凸窗面积

二卧室:凸窗面积小，影响采光

厨房:厨房体积小，设计有一个水槽。不可能同时把其他的锅和餐具放在桌子上

如何区分动态和功能分区，参考140㎡户型，动态和静态，公共和私人，干湿完全可以划分界限:

1.户型可以实现完整的功能分区；

2.实现生活阳台的通透；

3、140m ^ 2大三室，其中一间有小尺寸；

公寓总价

总体优势:

1.所有户型充分实现动静分区、公私分区、干湿分离；

2.户型设计合理；

3.与常规的三居室设计相比，易于大众接受；

缺点:

1.目前推出的产品厨房设计没有考虑到根据住户数量的变化进一步调整尺寸；

2.除了80m ^ 2的公寓，只能打开透明；

3.主卧和次卧的设计尺寸相对较大，注重主卧和次卧的舒适度，但部分次卧和+1功能房面积较小，功能实用性不强；

价格审查

只适合这样的人。。。

根据现场销售情况，80-160㎡两室到四室均价在32000-36000元/㎡左右，总价240-580万元/套。

其中80㎡总价约240万。根据荔湾区方圆村片区24000-28000/㎡及大坦沙大厦的物业价格，可购买90-100㎡的三个房间。如果说年轻情侣买婚房，考虑到家庭的成长，恐怕小三房会更有竞争优势。但如果利用老城区的原住民养老，习惯了老城区的生活方式，看好广钢的规划，有一定的经济实力，可以考虑；

95㎡2+1房间总价约320万。同样的计算方法，可以买到110-130㎡的三居室；这套公寓是典型的小三居室。虽然有套房设计，但+1功能房太小，作为住宅用房不实用，适合人口少的家庭；

117㎡2+1房间总价约400万。如上所述，可以买140-160㎡的3到4个房间。与95㎡户型相同的问题是+1功能房不具备功能，但该户型两室面积较宽，设计非常舒适，适合只有两室居住，经济实力较强的客户；

160㎡3+1房总价约580万，同样总价预算也可用于购买荔湾区大型江景产品，具体看买家是喜欢广钢的规划设施还是更喜欢看江景。

郑月文本/房价评论网

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