北京万科紫台 前天，北区某盘一楼院子围墙将拆除，这只是打破旧常态的一个小小开始！

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旷日持久的万科紫台“一楼花园侵占公共绿地事件”前天终于有了结果；

答复概述如下:

1.一楼的围墙是违章建筑；

2.限期拆除！什么时候拆除，7月4日给出答案。

对于这个结果，手动赞一下相关处理部门和领导！

看来这面墙要拆掉了。

但是最后的结果会是什么呢？围墙拆了，会被绿植隔开吗？

2

万科紫台绿地活动的恢复

“万科紫台绿地事件”乍一看是违法的，但要拆除却费了不少周折，可见事件本身与合法性或违法性关系不大。

为了更好地理解，让我们先回顾一下整个事件:

2016年6月中旬，万科紫台一期签订了购房合同及补充协议。

补充协议中明确标注一楼房屋附属庭院包含部分绿地，报为公共绿地。

而一楼和二楼的赠送面积高达170平米，立刻引发其他业主维权！

然后开始了长达一年的维权，因为时间太长，以至于这件事最终结出果实之后，很多人都说这件事还没有结束。

开发商侵占公共绿地是常事。万科紫台为什么这么凶？

有人总结了以下两点:

1.万科第一个将侵占绿地的条款写入协议，并试图将其合法化。(大写服气！)

2.万科捐赠面积过大，不仅影响整体绿化，还影响道路交通！人能忍什么不能忍，哪个不能忍！

以上两点都不对！

不是写进协议了吗，业主不知道就完了？

如果给的面积小一点不是这样吗？

要解释清楚这一点，首先要搞清楚一楼带花园是否违法。

三

一楼有花园违法吗？

当然不是！

2008年《物权法》颁布后，规定一楼花园可以私有，但要在规划中列出，而且要区别于公共绿地，即只要不占用公共绿地，连前后花园甚至侧花园都是合法的。

那么开发商为什么不把一楼私家花园和公共绿地分开呢？

也有人给出了三种解释:

1.开发商钻了审批漏洞。为了保证绿地率，规划设计报批时没有明确区分公共绿地和私家园林，而规划审批只是核实总平面图中的绿地率和公共绿地面积。

2.为了增加卖点和销售利润，一楼是最难卖的。把园子送人后，不但吃紧，还涨价。

3.这种现象其实是房地产行业的潜规则。只要人民不起诉，官员不调查，就可以永远幸福！

以上三点都不对！答案是容积率！

万科天伦紫台一期容积率2.398，19栋，其中平房11栋，高层7栋。可以说不仅容积率满了，建筑密度也最大化了。

纯多层(6-12层)容积率控制在0.8-1.2，居住环境好；

正常纯多层小区，容积率控制在1.2-1.5，居住环境比较一般；

都是小高层(12-18层)小区，容积率1.8-2.5，居住环境一般；

19层以上纯高层社区，容积率控制在2.4-3之间，居住环境一般。

有高层业主说，其实送院子是可以的，但是不能那么大，170㎡那么多，总共有多少绿地？最后留给其他业主的只有不到5米的距离，门前基本没有绿地。

所以我们看万科紫台一期小区的规划，表面上是别墅，高层，实际上是高层的空房。

有人说这是开发商的贪婪，让规划可以实现利润最大化，但这不是全部的道理！

一楼带院子的别墅主人和顶楼同在一个小区，这本身就和中产阶级内部格格不入，所以这件事的本质类似于前段时间成都中产阶级家长的“教育歧视”和“阶级斗争”。

我想有人会给我一顶帽子。你想歧视谁？

不，别激动，我要说的是一楼的主人！

三

让我们看看一个岛

这个岛上只有三个小区，但基本上都是河南省二手房价格最高的小区。

其实不是平房有多好。比如绿城百合不在高端定位，联合新城一期、二期、四期质量不在高端。温哥华别墅不是大宅企业，知名设计师由名师设计。

这里有价值的是，全岛18米的高度限制，1.2以下的容积率，自然保证了产品和客层的高度一致性。

换句话说，容积率2.238的地块，不应该有一楼有院子的产品。如果有，会侵占其他非一楼业主的公共绿地和公共空房间。

那么可以把纯高层住宅区一楼的院子占了吗？毕竟纯高层的公空房比起高低分布还是很大的！

看重点，容积率！容积率！容积率！比起万科的高层带院子，真的是咎由自取！

记住，只有容积率低于1.5的纯平房才配有一楼有院子的房子！

纯高层一楼庭院社区▼

四

可怜的一楼老板！

是的，你是对的。对高层业主不公平甚至违法！

但是！高层业主也要知道，如果不是那么高那么低，别墅业主每平米多交30-100%，高层价格会是多少？

回忆一下价格。万科紫台一期卖的时候，旁边迎宾路3号价格应该是9000元/㎡，千鲁山更便宜。万科精装修的高层为什么卖9000多元？除了装修，明显低于旁边的小房企和小区，更别提万科的品牌溢价了。

其实这一切在差价下都是公平合理的。

好了，打了这么久的基础，我们想说什么？

我们想说的话，应该是属于大家的。大北区万科紫台一楼有院子。产品太高端，其他方面太差。

我们总在说客户改善的首选区域，你最终会发现政府定位>:位置定位>:开发商级别>:产品质量>:单位类型、物业、学区、地铁

尤其是其他业主维权更有力的时候，开发商肯定会还的。

杭州被拆的一楼院子▼

五

这只是打破旧常态的一个小小开端

其实现实中有太多我们习以为常的旧法线，需要打破！

谁的地下室是从一楼交付的，没有产权？

卖谁的停车场地下室储藏室？

为什么产权房都是租出去的？

为什么有的产权房居然卖了？

社区的广告收入是谁？

反空建筑是谁的建筑？

社区俱乐部是谁的产权？

顶楼送谁的阁楼和露台？

等等。

这些可能违反了规定，但时间长了也没觉得有什么问题。反正我们都是这样做的。如果遇到更多像万科紫台一期这样懂物权法的高层业主，这些多是现在实践中的老常态，以后可能就不那么和谐了。

所以万科紫台绿地事件值得表扬，这是一个打破旧常态的小开端，虽然只是！

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