上海写字楼租金 1990-2020上海写字楼租金变化史

上海的写字楼从无到有，只发展了30年。在这30年里，可以说他们经历了风风雨雨，最终形成了成熟的市场结构。但是随着全球经济的复苏和上海经济的快速发展。上海写字楼进入新时代。

80年代中期以前，上海的商业写字楼概念基本为零。当时如果一些大公司需要在上海设立办事处，只能租高级酒店套房。直到1985年，上海第一座涉外办公楼——联谊大厦建成，1990年上海中心大厦建成，但真正的上海写字楼市场浪潮始于1992年邓小平南巡讲话。

1993年，上海开始大规模推出写字楼。一般来说，办公楼的建设周期一般为3年，这意味着1993年开始的办公楼将在1996年上市。但正是这次大规模上市，导致了1997年到1999年上海写字楼市场整体供大于求，1997年高峰期上海写字楼上市量达到100万平方米。市场的供过于求和亚洲金融风暴的影响，直接导致写字楼租金不断下降，从1997年的平均价格0.8美元/平方米/天，下降到1998年的0.4美元/平方米/天，甚至跳水到1999年的0.2美元/平方米/天。

2000年经济开始复苏。上海写字楼方面，从2000年到2001年，进入调整期，很多未完成的建筑重生。今年写字楼的空入住率逐渐下降。2002年，上海写字楼的另一个春天来了，从第一季度开始温和反弹。在此期间，中国加入世贸组织对一些公司产生了积极影响。另一方面，美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年底开始重新考虑写字楼的扩建需求。全市空入住率降至11.9%，租金达到0.62美元/平方米/天，年吸收能力达到404，795平方米，总吸收量比2001年略有增加2.4%。到2003年，新供应量的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳，另一方面空入住率呈下降趋势。因此，2003年新增面积的减少使吸收量达到历史最低水平，约27.2万平方米，比2002年下降38.2%。在市场紧张的情况下，有限的新增供应和低迷的需求使得上海甲级写字楼的平均租金比2002年上涨了5.6%。

到2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新供应，跨国公司对写字楼空间的持续需求使得整体吸纳量非常巨大，达到50.83万平方米，浦西空购买率下降到5%，租金上涨到平均0.73美元/平方米/天。

从2004年到2007年底，是上海写字楼发展的快速时期。上海良好的商业环境和快速发展的中国经济吸引了许多机构来上海投资。一些不断扩张的公司很难在现有的办公市场中找到合适的办公区域来满足员工规模不断增加带来的办公需求。由于对高品质写字楼的强烈需求并没有减少，写字楼的预租情况也越来越激烈，这些公司必须提前做好计划，保证所需的办公空间。

但与此同时，空甲级写字楼的入住率却在急剧下降。除了需求持续扩大，主要原因还是市场供给减少。截至2007年底，全市甲级写字楼入住率为1.51%。与2006年的5.28%相比，下降了3.77个百分点。从区域来看，陆家嘴的空比率最低，为0.11%。

随着内地金融的预期越来越强，陆家嘴的金融机构也越来越多，该地区常年成为整个市场的热点。

由于上海写字楼的入住率一直在下降，市场需求没有得到缓解，上海写字楼的平均租金一直在不断上涨，达到1.23美元/平方米/天(9.04元/平方米/天)。

2008年，即使是第三季度，发展也延续了前两年的快速发展。需求仍然有增无减，但第三季度推出的全球金融中心和未来资产建设，使空购买率上升。

随着市场供应量的增加，价格自然会下降。到2008年第三季度末，甲级写字楼价格为8.69元/平方米/天。与上年同期相比，下降3.87%。

随着全球金融危机对上海金融市场的冲击，直接导致了2008年第三季度的转折。此外，上海甲级写字楼供应增加，需求减少，第四季度空的购买率和吸纳量大幅下降。

经过几年的发展，上海传统办公市场主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇和人民广场。曾几何时，这六个地区汇集了上海绝大多数顶级写字楼，约占全市供应量的90%。

受2008年经济危机的破坏性惯性影响，上海写字楼空入住率在2009年达到高峰，整个上海A写字楼空入住率在17%左右。政府和开发商没有推动新商业用地的建设。

随着一系列救市战略的出台，中国经济在2010年至2014年间重回繁荣轨道。同时，上海作为金融中心城市，2013年在金融领域启动了P2P引领的金融创新模式，引发了大量A-A办公需求。由于2008年和2009年的经济打击，这两年很多开发商都没有拿新的商业用地。因此，到2013年，新供应量大幅下降。此时，需求远大于供给。虽然2014年市场上推出了一定数量的A-A写字楼，但这些建筑基本上都集中在以虹桥商务区为主的中外环。市中心产品的市场需求相对较强。陆家嘴核心区A-A写字楼平均租金达到12元/平/天，难找房。上海市区A-A写字楼入住率低。

看到2013年整个市场对A-A写字楼的需求过于旺盛，各区纷纷推出自己的2030计划。北外滩、徐汇滨江、世博、前滩后滩、虹桥商务区拓展区、启新路、古岱路板块等都计划将大型商业用地投放市场。3-4年后的2015-2018年，每年有超过100万平方的办公室投入市场。幸运的是，与此同时，全民相应国家的大众创业和创新也不断增加了对写字楼的需求，但与百万套的供应量相比，还是差了很多。因此，办公楼空的入住率从2015年到2017年稳步上升，到2017年达到8.5%。这时候闹市区甲级写字楼租金基本在10元/平/天。

2018年，办公用品供应高峰过去了，供应量下降了，一百多万。但是，这个时候，创业的浪潮即将结束，需求不是增加而是减少。好在今年联办二房东的需求再次支撑了需求，但是按空依然没有加息的势头，空的利率已经是16%。

2019年，2018年的下降趋势在第一年继续，与美国的贸易战开始。年供应量接近99万平方米，需求面积只有40-50万平方米。整体空入住率达到22.3%。此时市中心写字楼A的租金基本在9元/平/天左右。

不过，不用担心。总的来说，虽然空的比例2019年与2018年相比持平，但上海的企业总数远远超过2008年，2008年的六大核心CBD(南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇、人民广场)现在已经扩展到五角场、北外滩、不夜城。漕河泾、徐汇滨江、前滩世博、张江、世纪公园等都很正常。在成长的道路上遇到一些困难。当困难过去时，我们将受到荣耀的迎接。

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