深圳无痛人流俱佳徳尚 深圳楼市调控长效机制尚待完善

近年来，深圳房价上涨迅速。国家统计局数据显示，2015年深圳新建商品房价格同比上涨47.5%，2016年4月达到近年来最高涨幅63.4%。同时，今年3月25日和10月4日，深圳对房地产市场进行了两次调控，取得了一定的阶段性效果。9月份，深圳新建商品房价格同比上涨34.5%。“十月一日”之后，量价双双下跌，房地产上涨势头下降。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，10月份深圳新建商品住宅平均成交价格下降9.72%。有专家认为，深圳楼市价格正在快速增长，这是由供需双方的多种因素驱动的。在完善房地产调控政策的同时，迫切需要完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

深圳“十月四日新政”后首开项目，深圳蛇口“山雨海”10月9日正式开盘。记者在现场感受到了调控带来的潜移默化的影响。同一天，房地产开发商推出了500多套房。虽然很多人来选房子，但也有一些买家有强烈的观望情绪。“因为最近全国范围内的密集限购政策，我只想看一看，更愿意观察一段时间再决定是否开始。”开幕式现场的企业高管张告诉记者。

根据深圳市国土资源委员会的数据，“山雨海”的平均开盘价为5.8万元/平方米，比其平均备案价6.4万元/平方米低10%左右，开盘销售率为59.5%。"这表明楼市调控政策出台后，市场变得更加理性."深圳房地产研究中心高级研究员李表示，深圳“10.4新政”规定了“社保三年制改为五年制”、“限制户籍单身人士购买一套住房”等严格控制措施，有效抑制了房价过快上涨的趋势，规范了市场秩序，控制效果初步显现。新政后2-3周交易量和价格将开始呈现更清晰的趋势。

在二手房市场，市场看跌预期正在逐步形成。根据深圳中原研究中心的监测数据，国庆后第一周就有70%的二手房业主降价。“此外，深圳二手房评估价格近期有所调整，二手房交易成本有所上升。业主对市场前景的情绪空将继续上升。”深圳房地产经纪协会副秘书长张远说。

据深圳市房地产经纪行业协会初步统计，国庆过后，深圳二手房市场呈现“量价下跌”的特点，日成交下降约一半。“之前日成交300套左右，现在只有100多套，下降趋势非常明显。”深圳房地产经纪行业协会发展研究部主任徐枫表示:“二手房上市量也在下降，目前观察到的是20%左右。”

许多行业专家认为，深圳是中国房地产市场的风向标城市之一，其价格走势往往领先于其他城市。和一些热点城市一样，深圳楼市受宏观因素影响，价格敏感度比其他城市更强。但与此同时，深圳的房地产市场有很多特点，供需双方的多重因素推动了深圳房价的过度上涨。然而，房价的过度上涨可能会给深圳的经济社会发展带来一系列不利影响，不利于人才聚集，提高了房地产企业的成本。建议在完善房地产调控政策的同时，完善长效机制，促进房地产市场健康发展。

第一，加强房地产市场基础设施建设。“我们多年来一直呼吁房地产中介机构的立法工作，但一直难以推进。我们也希望在房地产调控过程中，重视立法等问题。”张远说，在没有法律法规的情况下，中介市场的混乱确实助长了房价。10月4日监管后，深圳市房地产经纪行业协会共收到“黑中介”举报330件。“深圳只有440家中介。”专家建议加快房地产中介行业立法进程，加强二手房上市“挂牌码制”等基础设施建设，从制度层面减少虚假房地产信息空的操作。

第二，加强对互联网金融等金融创新的监管，为房地产和金融业搭建“防火墙”。在10月底的专项检查中，记者跟随执法人员来到一家名为“和石”的互联网金融公司。深圳市市场和质量监督管理委员会执法官员唐表示，自去年10月以来，该公司推出了一系列房地产项目贷款产品，通过房地产中介向购房者提供购房资金。贷款资金占购房款的50%以上，年利率为15%。涉嫌经营“首付贷款”业务，这是国务院《互联网金融风险专项整治实施方案》严格禁止的违规行为。

业内许多人认为，此类产品违反了监管部门房地产信贷政策的精神，使监管部门对房地产金融杠杆的控制无效，并被多次禁止，迫切需要加强常态化打击。同时，要加强对房地产中介机构涉及的金融产品的监管。建议在调控后期，警惕首付和房地产众筹的“畸形”产品，避免投资者通过新兴金融创新规避监管。

第三，创新土地供应模式，增加土地供应，稳定房地产市场供求关系。长期以来，深圳存在违法建设、可用土地少等诸多问题。专家认为，在城市土地供应更新的方式上，建议简化操作流程，减少审批时间，采用违法建设和房改导致人才住房的方式，采取多种措施增加土地供应。