深圳城中村拆迁 深圳7个城中村率先试点微改造

简化审批程序，搬迁安置补偿方式灵活多样

深圳特区日报，2019年11月24日。吴彤爱生态城等7个城中村将率先进行蝴蝶改造，打造深圳历史文化保护典范和特色城中村风貌。试点工作将如何开展？历史文化保护和特色塑造将如何推进？日前，市规划和自然资源局结合城中村综合改造试点，对《深圳市人民政府关于推进历史文化保护和塑造特色风貌的通知》进行了权威解读。

七个城中村将率先试点

据悉，市内7个试点村分别是吴彤AI生态镇、南投古城、观澜古墟、清平古墟、甘坑客家镇、大鹏市、南澳集镇。这些村庄将通过微观改造促进历史文化的保护和城中村特色的塑造。

城中村作为城市的重要组成部分，对于记录历史文化发展，保障大量人群的住房需求，提供廉租房空，促进城市整体职业和住房平衡具有重要意义。在避免大规模拆迁和大规模建设、实行绿色发展的新形势下，为了进一步发挥城中村在城市发展中的积极作用，解决大多数城中村居住质量差、开空房、公共设施不足、缺乏历史文化保护等问题，深圳提出加大综合整治力度，落实有机更新理念，以城市功能完善、产业结构优化等为重点推进旧城更新

市规划和自然资源局相关负责人表示，通知的创新之处主要体现在:突破了城中村综合改造面临的项目审批层级多、周期长等一系列问题；历史违法建筑政策不完善，实施综合整治存在政策路径障碍；城中村现状基本条件不符合相关技术标准或规范，难以通过综合整治解决的；城中村综合改造经济效益小，社区股份合作公司综合改造意愿低，市场参与力不足。针对这些问题，《通知》旨在通过在简化审批程序、完善配套设施、鼓励地下空利用、解决搬迁安置问题、加大实施支持力度等方面提供支持政策，确保城中村历史文化保护和特色风貌综合整治试点项目的顺利实施。

简化三个审批程序

简化试点项目审批。取消试点项目综合改进和更新单位计划的审批环节。试点项目的综合改进计划经批准后，可视为纳入综合改进计划，可根据计划确定的内容，对标图建库工作进行补充和完善。

简化试点项目的规划和审批流程。试点项目的综合整治规划可以不经市计委建筑与环境艺术委员会审批，直接由市政府审批。

简化试点项目审批程序。按照《关于深化城市更新促进城市高质量发展的若干办法》第四条规定，试点以城中村综合治理、增加辅助公共设施或改变现有建筑功能、部分拆迁建设等多种方式实施。涉及部分拆迁建设的，按照《通知》及城市更新拆迁改造相关规定执行建设用地相关土地使用审批手续及后续建设申请手续；其他不涉及当地拆迁建设的，由区政府进行优化，在满足消防安全和结构安全的前提下，提高行政效率，简化后续相关手续。具体实施细则由各区政府自行制定。

拆迁补偿问题的多路径解决方案

负责人透露，在不违反相关批准的规划控制条件和地下文物保护要求的情况下，试点项目范围内的地下空房间可合理用于布置设备房、城市基础设施、人民防空空、防灾减灾、地下车库及交通设施、公共服务设施和商业项目，但居住建筑、中小学教学用房、托幼、养老除外。

试点项目范围内的地下空政府产权土地利用可采用BOT等方式，交由试点项目实施主体建设运营。

同时，要统筹利用各种手段解决搬迁安置补偿问题。试点项目拆除的建筑物可以通过货币补偿、产权置换、部分拆迁建设等方式解决拆迁补偿问题，优先考虑货币补偿。确需进行局部拆迁建设的，涉及的拆迁土地面积总和原则上不得超过综合整治试点项目总土地面积的30%。

鼓励区政府分类制定搬迁安置补偿标准。货币补偿和产权置换标准可根据是否取得房产证或是否符合“一户一建”政策，结合不同建筑功能制定。

全面利用政策工具箱，以多种方式替代产权。旧城改造和土地整理政策可以综合运用，解决试点项目整改范围内的产权置换问题，包括:试点项目范围内的拆迁安置，具体按照旧城改造拆迁改造的有关规定执行；参照《深圳市旧城改造公共设施对外出让土地实施管理规定》，拆迁及地上建筑物用地计入法定用地面积和出让量，纳入拆迁改造旧城改造项目，拆迁改造旧城改造项目在辖区内捆绑安置；在本行政区域内的土地预备项目安置房实行移民安置。

区政府可以联合选择有社会责任和实力的大型企业参与试点实施，参与后续项目的整体运营管理。鼓励区政府引导和支持社会团体、企业、事业单位和个人设立社会福利基金，积极参与试点。区政府应当引导原农村集体经济组织设立机构，处理试点项目范围内的公共事务和公益事业，协调解决项目实施和运行管理中存在的问题。鼓励区政府组织专家和公民代表成立监督咨询机构，对试点项目的规划、实施和运行决策提供技术咨询和监督。

此外，还有多项支持加快实施试点的专项措施:当地拆迁建设涉及的拆迁土地，不要求城中村综合改造中占用与补偿的平衡，也不要求法定用地比例、建筑物年限、出让给政府的土地面积；提高试点项目的经济可行性，以部分拆迁建设的方式在试点项目范围内搬迁，规划容积率的净拆迁建设比例原则上不超过1: 1.9，无需建设人才住房和经济适用住房；在保证试点项目实施的前提下，土地整理可以用于促进试点项目的实施。