渤海市 贝壳 2020 房地产市场报告：高能级城市快速修复，明年需求降温

新的住房市场增长了大约8%

总的来说，新房市场全年的表现令人满意，但经过一段特殊时期后，新房市场的发展势头得到了重新认识，市场结构正在发生变化，城市分化越来越明显。

新房市场将“先抑后扬”，新建商品房交易规模将达到15万亿元，再创新高。2020年，国民经济的发展将受到冲击，也将是对新住房市场的严峻考验。线下销售的停滞使得一季度整个新屋市场进入冰封期。自第二季度以来，政府和各种力量积极参与稳定房地产市场。救助政策的支持和土地市场的快速复苏带动了新住房市场的复苏。根据国家统计局的数据，截至2020年11月，我国商品房累计交易面积同比增长0.8%，意味着新的住房市场已经修复。预计全年交易量将略高于去年，实现稳定增长。

新房价格涨幅在7%左右，涨幅逐年收窄。从商品房累计平均成交价格同比增速来看，2020年整体增速放缓。截至11月，商品房累计平均成交价格同比上涨7.4%，为近三年同期最低值，比去年同期低1.5个百分点。

特殊情况下，2020年市场波动明显。3月，全国商品住宅平均成交价格回落至2019年初水平。但随着市场回暖，第二季度平均成交价格涨幅较快，最高同比涨幅为6%。6月，平均成交价突破万元，全国住宅市场进入万元时代。新屋市场强劲的复苏动力带动市场热度迅速上升。但为了抑制房价过度上涨，各城市密集出台调控政策，平均交易价格逐渐放缓。8月份平均成交价格同比增速达到13%的峰值后，月平均成交价格从9月份开始进入下行区间。与此同时，为了冲刺“金九银十”，房企开始大规模采取降价促销措施，四季度商品房市场开始“量价”模式。

在特殊时期，价值认知的重心加快，城市分化明显。虽然年初受影响最严重的是一线城市，交易量下降近40%，但受深圳、广州等城市新房交易量增长的带动，一线城市恢复最快，率先实现累计交易量正增长。前11个月，一线城市累计成交面积增长0.6%，成交价格同比增长8.2%。二线城市第二季度的恢复速度与一线城市相当，同比降幅小于一线城市。但受调控影响，下半年复苏势头略显不足，二线城市同比下滑2.6%左右。三四线城市受影响相对较小，但恢复速度较慢，成交量下降7.7%左右。

城市市场绩效分化的主要原因是，一二线城市发展前景较好，城市发展势头相对较强，人口基数不断增长，房地产需求稳定。虽然市场受到冲击，但他们还是有更好的韧性和韧性。同时，结合一二线城市土地市场复苏的影响，新屋市场有望进一步改善，成为整体市场复苏的主要动力。这个恢复过程再次凸显了一二线核心城市的市场发展潜力。

长三角、粤港澳城市群在市场恢复过程中引人注目。城市群打破了原有电缆级城市的界限，以区域联动为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。根据城市统计局发布的数据，在有公布数据的8个国家级城市群中，长三角、粤港澳、京津冀城市群2020年1-11月交易面积累计增长率排名前三。其中长三角城市群82%的城市得到修复，44%的城市增长10%以上，营业额超过1000万的城市有8个，比去年同期增加3个；粤港澳大湾地区几乎所有城市都已修复，10月累计成交面积同比下降不超过1%。相反，长江中游和哈长城市群交易量同比下降15%-20%，市场修复能力较弱。

回顾全年新屋市场的发展，特殊时期不仅没能战胜市场，反而让市场在修复过程中焕发出新的增长势头。市场供需双方在修复过程中都表现出较强的回弹力:一方面，房企在偿债压力下积极推货；另一方面，在国民经济整体基础较好的情况下，新房市场需求基本保持稳定，在基本面恢复后积极入市，实现了成交量的增长。在市场复苏的过程中，城市的价值被重新认识，优势城市群的高能城市和核心城市的价值凸显。无论是土地市场还是新房市场的优势都更接近高潜力城市，城市分化越来越明显。同时，在应对“黑天鹅事件”的过程中，无论是城市还是开发商都积累了重要经验，在特殊时期加速了市场的成长，进一步完善了调控的长效机制。

二手市场增长了大约8%

据我们估计，2020年全国二手房交易量达到420万套，同比略有下降1.3%；交易面积3.96亿立方米，同比略有增长1%。GMV二手房交易总额为7.3万亿元，同比增长8.1%，为2015年以来的最高水平。2020年全国二手房平均成交价格1.8万元/平，同比上涨7%。GMV二手房市场的增长主要是由房价上涨推动的。

新冠肺炎疫情对今年二手房市场的短期影响约为4个月。2月份，85个城市二手房交易量同比下降78%。随着疫情逐渐得到控制，积压的需求得到释放，交易量同比下降的趋势逐渐收窄。6月份交易量开始与去年同期持平，之后同比增速逐渐扩大。到年底，累计成交基本与去年持平。因此，疫情的影响并没有减少对住房的需求。

市场表现出较强的强度和韧性，并呈现出以下特点:

一是南方城市市场需求旺盛。2020年南方城市二手房市场普遍好于北方城市，长三角、珠三角普遍好于环渤海地区。交易量方面，珠三角和长三角城市群二手房交易量同比增长10%以上，环渤海城市群交易量同比略有下降，哈常城市群两个核心城市交易量同比下降24%左右。

南方物价坚挺，北方物价疲软的特点更加明显:北方城市物价适度上涨，其他重点城市物价下跌。长三角、珠三角城市二手房价格普遍上涨。珠三角核心城市深圳和周边城市关晖涨幅居前，长三角的无锡、上海、南京、杭州均在7%以上。

二是高能城市市场需求旺盛。交易量方面，一线城市二手房年交易量预计同比增长20%，二线城市交易量基本持平，三四线城市难以超过去年。在一线，得益于大湾区和先行示范区的双重效益，上半年深圳的营业额大幅增长。但下半年初调控阻断了回暖势头，市场降温，全年成交量增速较上半年收窄。广州和上海的二手房交易量也同比增长约22%，而北京的二手房交易量同比略低约15%。但增幅为2017年“317新政”调控后最大，调控后交易绝对水平再创新高。在二线城市，杭州、Xi、成都、南京的营业额同比增长超过25%。

价格方面，从拟合价格指数来看，2020年11月，一线城市二手房价格指数同比增长11.3%，二线城市价格指数同比增长5%，属于中等，其他低水平城市价格指数同比持平。一线，深圳涨幅明显，上海次之，广州均价涨幅5%，涨幅适中；北京二手房平均成交价格基本持平。

第三，高端市场改善修复。数据显示，不同地区房屋交易的修复强度与面积成正比。疫情过后，大型高端改良产品的月营业额增速明显高于其他地区的产品。2020年前10个月，链家重点18个城市180套以上住宅成交量同比增长29%，140-180套高端改良产品成交量同比增长18%，高于其他较小户型的增速。高端改良公寓的涨价幅度大于其他公寓。今年第三季度，180平以上房屋平均成交价格同比上涨11%。

四是核心区二手房价格坚挺，增速高。涨价的背后是需求的支撑。在经济形势不确定的背景下，区位优势明显的物业受到青睐。以一线四市为例，2020年价格上涨与绝对价格基本呈正相关。

但2020年，部分城市的市场会出现明显的降温，主要集中在北方城市。比如东北哈尔滨、沈阳的交易量预计同比下降25%以上，烟台、天津的交易量也预计同比下降10%以上。这些城市特别是东北部分城市的经济发展陷入“资源诅咒”，产业结构落后，疫情对经济和市场购买力的影响很大。北方城市房价普遍下跌，廊坊均价同比下跌8%，排名第一，环渤海地区的济南、青岛、天津也同比下跌超过3%。这些城市的经济发展势头较弱，人口增长的可持续性不强。2019年以来，房价下跌是因为人口增长支撑不佳，前期市场消化了房价的过度上涨。即使没有2020年疫情的影响，这些地区的房价走势也不容乐观。

自2017年以来，货币政策一直强调防范金融风险和降低杠杆，以保持中性和紧缩的趋势。然而，在疫情的影响下，政府采取了短期紧急政策。央行加大反周期调整力度，综合运用降息、RRR降息、中期贷款、再贴现等工具释放中长期流动性，引导货币市场利率中心下行。随着LPR的调整，房贷利率下降，贷款发放周期从45天减少到30天左右。此外，部分城市新房限价导致一手房价倒挂，部分城市投机购房需求增加，导致房价快速上涨。

不同的群体和地区对迁移率的敏感度不同。购买力高的人受其置业计划影响较小，更容易获得信贷支持，带动优质楼市明显升温。在货币宽松政策下，不同群体获得贷款的难度不同。从疫情对各行业的影响来看，第一季度其他行业产值同比下降，而金融业、信息传播、软件和技术服务业产值同比上升，尤其是金融业产值增速与2019年同期基本持平。可见，即使疫情来袭，这些人的收入和预期收入基本不受影响，置业计划和银行贷款给他们的意愿基本不受影响。从区域来看，一线和强势二线城市就业人口比例较高，基数较大；从住房产品偏好来看，这部分就业人口经济实力较强，平均工资高于其他行业，工作区域多分布在城市中心，因此更倾向于改良产品和核心地段。

综上所述，今年以地价、房价为代表的资产价格上涨，是抗疫政策溢出效应导致的资产配置需求。一方面，货币宽松提高了购买者的购买力，增加了市场需求；另一方面，高净值人群在疫情下受到的影响相对较小，在货币宽松的背景下，维持和增加资产的需求更高，导致市场分化。

预计2021年房地产市场将出现四大趋势:

一是2021年市场总体稳定，资产价格上涨幅度收窄。土地市场成交量下降，价格涨幅收窄至10%左右。新房市场和二手房市场的整体成交量与今年持平，价格涨幅从7%缩小到5%左右。

第二，地区之间的市场表现继续存在差异。供需矛盾用二手房库存的去周期来衡量。2020年，重点城市二手房市场去周期与价格上涨呈负相关。二手房退役周期不足50个月时，年平均价格同比上涨5%以上，涨幅过大；去污周期在50-65个月时，均价同比上涨0-5%，涨幅温和；去化学化期65个月以上，房价主要下跌。