房产二抵 一文读懂房产二抵（要点详解+产品推荐）

在银行普遍加息、加息、房地产抵押贷款政策普遍收紧的大趋势下，最近咨询Beijin.com的朋友中，满足需求的客户比满足需求的多两倍。

主要有两个原因:

1.原贷款利息比较低。比如公积金贷款不愿意一次性还清。

2.如果一次性还款比较麻烦。)，如果没有一次性还款能力，还需要额外支付一定金额的银行过桥垫资费。

今天我给你详细讲讲两个到达的情况。二合一和一合一大致相同。一些贷款基础知识就不说了。我将从以下几点开始:

什么是房地产二？

l为什么大部分银行都不愿意做二次结算业务？

l 2偏移量怎么算？

l办理房地产二次抵押应注意哪些事项。

l目前北京市场有哪些机构可以进行二次支付，产品如何选择。

相信仔细看完这篇文章，我们会对第二次到来有一个清晰的认识。

什么是房地产二次到来？

所谓“房地产二次抵押”，全称“住房二次抵押”，也叫住房“净贷”，有的银行还叫住房“剩余贷款”或“余额贷款”。即抵押财产再次抵押。也就是说，借款人可以直接用该房产申请抵押贷款，无需还清之前的贷款。

为什么大多数银行不愿意做二次结算业务？

从贷款机构的角度来看，一对二涉及到一种称为优先受偿顺序的情况，即同一财产抵押给两个以上的抵押人，其债权应优先用拍卖、变卖抵押物所得的收益清偿。抵押权的顺位直接影响到抵押权人能否得到全额清偿，这是抵押权人的一项权利，一般称为顺位权，或者说是顺位权。这里我们首先展示一些相关的法律规定:

1.《物权法》第一百九十九条规定:“同一财产抵押给两个以上债权人的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，按照下列规定清偿: 抵押权已登记的，按照登记顺序清偿；同样顺序，按债权比例清偿；登记抵押权先于未登记抵押权受偿的；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2.《担保法解释》第五十八条规定，当事人同日在不同法律登记部门登记抵押物的，顺序视为相同。因登记部门原因导致抵押物持续登记的，以抵押物首次登记日为抵押物登记日，依次确定抵押权顺位。抵押权不以登记为生效要件的，登记抵押权的顺序先于未登记抵押权的顺序，以抵押合同生效时间为准。抵押合同同日生效的，抵押顺序相同。但由于未登记抵押没有对抗作用，即使是先设定的抵押也无法对抗后设定的抵押。

3.《担保法解释》第七十六条规定，同一动产抵押给两个以上债权人的，当事人未对抵押财产进行登记的，抵押权实现时，各抵押权人按照债权比例予以补偿。

所以你觉得，如果一套房子抵押给两家银行，一旦出现坏账就不偿还了，两家银行会参与财产处置，增加债务处置的难度。先登记的抵押的效力优先于后登记的抵押。也就是说，一次抵销大于两次抵销是清偿财产的优先权。

但特别是在大城市，贷款按揭买房的比例非常大。毕竟还是有很多优质客户的。有些银行也不想错过这块蛋糕。稍后我们会介绍北京哪些银行做二到业务。

房产二次抵销怎么算？

房地产二次抵押的金额一般按照“房屋价值*抵押率-原贷款本金余额”的公式计算。

房屋价值:指房屋的评估价值。注:此评估值为专业房地产评估公司给出的评估值，并非房地产中介在市场上所陈述的售价。房地产估价可以咨询Beijin.com。

抵押率:一般情况下，房屋作为二次抵押，抵押率不超过70%；商业用房作为二次抵押的，抵押率不得超过50%。

原贷款本金余额:即尚未偿还的余额。有个概念叫最大抵押。如果是这种情况，有的银行会根据一次性的总金额来计算一次性的剩余金额。这个问题我们后面会详细描述。

第二次到达前有哪些注意事项？

1.房子要“到手”，即拿出来办理抵押登记。

现在很多银行为了规避风险，在完成消费或经营的按揭贷款后，还要扣押客户的房屋账本，少数银行甚至还要办理按揭贷款。很久以前，有一些没有做二次抵押的客户，咨询贷款很久了，最后决定做的时候才知道房子还被扣在银行里。咨询原业务经理的回复是，不还就拿不到。

2.看是哪种贷款了。

买房是房贷吗？还是买房后做的房贷消费贷款或者房贷业务贷款？还是抵押给非银行机构的短期借款？

根据这个表可以看出，如果第一次抵押是抵押，这是最好的情况，只要第二次抵押都可以接受；如果是非抵押，银行一般不会受理。如果抵押给典当机构或人民，一般没有必要考虑第二次到来。我只能考虑一次性转账单。

3.房子要有足够的抵押金额。

以上，我们介绍了如何计算第二信用额度，看看你房子的第二信用额度和第一信用额度相差多少。这里有个说法叫“大头小尾巴”，意思是一个偏移量不能远大于两个偏移量。比如你的房子估计价值200万，其中70%是140万减去120万，剩余价值20万。相比一个120万，两个20万，这叫大头小尾巴。在“大头小尾巴”的情况下，从贷款机构的角度来看，二次房贷的风险比较高，给你的金额还不如一次房贷金额的一半。很多组织觉得这种情况不值得去做。当然，识别大头和小尾巴的标准是不一样的，这取决于贷款机构。

4.一次性是否是最大抵押。

最高额抵押和一般抵押是银行担保的两种方式。这里就不多解释两个房贷了。你可以用一笔房贷看看房贷合同，在首页或者明确的位置写明属于哪一种，或者直接咨询当初办理贷款业务的客户经理。如果是最大房贷，有一些二抵产品是不能申请的，有些会影响贷款额度。在计算贷款金额时，减去的不是剩余贷款金额，而是第一笔抵销贷款的总额。

5.房贷还了多久？

如果第一次房贷是房贷，一般大银行对房贷的时间都有要求，不能刚买房就给大银行做第二次房贷。比如中信的二次房贷，要求一次房贷一年以上。浙商银行要求抵押3年以上。但非银行机构一般不要求抵押时间。

6.看看你到了哪家银行

如果第一次到账和第二次到账在同一个银行，操作起来相对容易一些。比如根据具体情况可能会计算更多的额度。

有哪些二抵机构？如何选择合适的机构？

和一对一一样，我们一般可以把能做二对一的机构分为三类:

如何选择产品？看你的需求了！

1.看贷款期限和资金使用的紧迫性。

如果只是想短期借款，建议选择非银行机构。如果考虑到贷款期限越长越好，就应该毫不犹豫的选择低利率的银行。

2.一次性的金额比较少，建议一次性还清，再做抵押消费或抵押业务贷款。

下面，我们将横向比较北京市场的三大银行产品。

重点关注:2。如果去银行，一定要做商业贷款。看图表，中信银行认可公司实际控制人。如果你是很多贷款的朋友，你应该知道这个实际控制人的意义。这里就不多描述了。这里需要强调的是，招商银行第二次抵销不认实际控制人，第一次抵销认。

非银行机构也大量出借二次支付产品，可以在Beijin.com查询，也可以直接在北京网微信公众号咨询。有些产品非常灵活，利率只比银行高一点点，所以贷款时间和贷款概率要有很大的保障。我们推荐给你的产品都是通过实践经验和近期整体借贷政策总结出来的优势产品，这里没有过多的产品展示。