案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场

第一篇：安亭镇首个综合性街区商业

引言

香港崇邦集团开发的第三代产品——上海嘉亭荟城市生活广场，位于上海外郊环区域、上海国际汽车城的核心地段， 采取封闭式商场与开放式街区结合的建筑形态，轨交无缝连接打造“双首层”，最大限度为商场导入地铁输送来的客流。

前言

崇邦集团自进入上海以来

在商业领域开发了三代产品

大宁国际→金桥国际→嘉亭荟

三代产品在规模定位、建筑设计、经营主题等方面

表现出不断的升级迭代

这是在顺应时代消费偏好的改变？

还是崇邦集团深耕商业管理的应变之道？

我们从开业至今持续追踪调研

将以崇邦集团的三代产品为例

为大家剖析街区式商业的最初经营定位

上海嘉亭荟城市生活广场的建筑设计特色！

项目概况

上海嘉亭荟城市生活广场

含商业街区、办公、住宅物业

总建筑面积20万㎡

商业街区建筑面积约6.5万㎡

01|项目定位

总体定位

中高档年轻家庭式娱乐综合性购物中心

主题定位

集零售、餐饮、娱乐、文化等综合消费的生活广场

形象定位

特色、时尚、引领潮流

概念定位

“回到未来”

充分利用先进通讯科技，揉合实体和虚拟空间

客群定位

周边25-35岁中高收入白领阶层及家庭消费客群

环境定位

充分利用先进环保节能科技

室内和室外空间的有机结合

项目商圈&交通条件

01| 汽车城-昆山花桥商圈

项目位于汽车城-昆山花桥商圈

周边产业/商务办公聚集

地处的嘉定区安亭镇是上海四大产业基地之一

镇上的上海国际汽车城

包含大量中外制造/研发/贸易企业

安亭镇毗邻花桥商务区

辐射大量商务办公人群

项目是区域内首个综合性商业

占据了有利的市场地位

▼项目周边商圈分布图

02| 交通条件

汽车城-昆山花桥商圈交通便捷

项目属于地铁11号线安亭站上盖商业

临近绕城高速、沪宁高速2条交通主干道

周边有新源路等8条市区道路

200m范围有效公交站点4个、12条公交线路

▼项目周边交通图

03| 项目道路四至

项目位于两条主干道交叉口位置上

东至主干道墨玉南路（部分路段等级高）

北至主干道普安公路

北至主干道金桥路（连接中环路）

西侧和南侧为项目内部道路

对零售商业而言，道路条件不够理想

▼项目道路四至

建筑规划特色分析

01 | 轨交无缝衔接，打造“双首层”

嘉亭荟为地铁上盖商业

11号线安亭站出入口连接商场二层

实现了较好的“双首层”效应

最大限度为商场导入地铁输送来的客流

▼安亭站共3个出入口，其中2个直接连通商场2F

▼商场二层与地铁站连接处

02| 项目外立面

采用现代建筑风格

灰色与白色墙体材质为主导

外观为圆弧状、流线型

呈现出跳跃、活泼的建筑风格

▼外立面日景

▼外立面夜景

03|“街+场”建筑形态

封闭式商场与开放式街区结合

满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求

一层、二层都有设置广场节点

二层有地铁连接，设置广场可吸引聚合地铁人流

融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素

给消费者带来强烈的体验感

营造出人与自然、商业的互动场景

▼“街+场”布局

▼一层广场

▼二层广场

04|退台设计

设计风格沿袭了日本购物中心的“退台式”

有弧度曲线、线条简洁、色彩明快

▼多层退台

05|挑檐与廊道设计

建筑在面向广场的一面设有挑檐

挑檐下有较为宽敞的廊道

可使室内室外空间柔和过渡

为消费者创造了更加舒适的购物空间

▼挑檐与廊道

06|项目内部中庭设计

中庭顶部采光与遮光功能同时具备

自然实现空气流通与交换，节能环保

中庭是举办活动和人流聚散的核心场所

通过活动策划而灵活布置

新鲜体验可持续吸引消费者

▼中庭顶部做了开放式处理，侧部开口

07|项目内部其他设计

VI设计主题突出

多处运用圆形、波纹、折线等商业元素

增加了视觉的趣味性，富有艺术美感

▼不锈钢珠与海浪波纹

▼折线设计

项目动线分析

01 |项目出入口动线

项目四面均有出入口

主入口位于东侧墨玉南路上

（本来可设置在曹安路上

曹安路北面有大量住宅区

但地铁站下方有栏杆不利于客群导入）

不过曹安路上方地铁站与项目二层无缝对接

可以导入大量地铁人流

▼外部动线

▼曹安路地铁站下方有栏杆

02 |项目人流动线

主入口位于最佳展示面

“向心型”水平动线，促进人流汇集

将消费者从各方位导入项目中庭

再疏散到各区域，实现有效导流

▼“向心型”人流动线

03 |项目车流动线

项目设有3个车行出入口

但只能通过墨玉南路进入地下停车场

车流动线仅有1条

总的来看，停车便利度不足

▼项目车流动线

04 |项目垂直动线

8部垂梯、38部扶梯，数量充足

多设置于入口/中庭旁

垂梯处设计的灯带，有提示作用

易于消费者寻找

便于将人群引导至高楼层进行消费

▼项目垂直动线

05 |物业产品连接

通过连廊与大卖场/住宅区/写字楼连接

方便家庭/商务人群的到达

且能有效利用大卖场的人流

为商场持续增添人气

▼物业产品连接动线

商业文化艺术特色

项目的文化艺术特色

主要体现在主题/营销活动与景观环境设计方面

01 |中庭活动

通过举办各类节日活动/商家活动

豪车/新房展销/亲子活动等聚集人气

持续吸引消费者前往

▼酷炫蹦床活动与“大吉大利”活动

02 |“品读”空间

项目开启全新文化之旅

打造上海第一个商业社区公共阅览室“品读”

为爱书人营造读书的地方

▼“品读”空间

03 |景观绿植

多处设有绿植

让消费者沐浴在绿色氧吧内

营造出生机盎然的景观环境

▼入口绿植与退台绿植

▼墙面绿植与廊外绿植

▼走道绿植

04 |明亮灯光

项目采用多种点状、线状灯饰品

烘托出一片明亮热闹的繁华景象

▼外部外立面透视彩光

▼内部点状光源与线状灯带

05 |水景喷泉

广场上设置有“水滴状”小型喷泉

喷泉呈现为“音乐符号”

既有观赏性、又有互动性

▼小型喷泉

06 |雕塑小品

街区内设置些许艺术趣味的雕塑小品

艺术时钟、不锈钢材质年轮雕塑等

令消费者产生互动感、愉悦感

▼艺术时钟，凭借阳光影子指示时间

▼不锈钢材质年轮雕塑

▼圆形雕塑与异形雕塑

项目亮点总结

项目位于汽车城-昆山花桥商圈

周边产业/商务办公聚集

交通便利，与地铁11号线无缝连接

封闭式商场与开放式街区结合的建筑形态

满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求

退台设计，凸显层次感

挑檐与连廊设计，室内外空间自然融合

中庭常举办活动，新鲜体验吸引人气

主入口位于最佳展示面

向心型水平动线，促进人流汇集

人车分流，但车流动线略有不足

扶梯/垂梯充足合理，便于导入高楼层客群

项目的文化艺术气息浓厚

主要体现在主题/营销活动以及

绿植、灯光、水景、雕塑等景观环境方面

第二篇：2015-2018年，短短3年内的

业态业种与品牌档次调整值得思考

引言

上海嘉亭荟城市生活广场是崇邦集团的第三个街区式商业(社区商业)，定位“家庭式的综合购物中心”，借势地铁11号线形成“双首层”效应，源源不断地导入大量客群，我们从2015年至今持续追踪，发现其在短短3年左右时间内，业态业种和品牌档次都有了新调整，这些调整变化值得思考。

上海嘉亭荟城市生活广场

是崇邦集团第三个街区式商业

地处区级商圈—昆山花桥商圈

正位于上海国际汽车城的核心地段内

周边产业/商务办公聚集

地铁11号线直达，形成“双首层效应”

不仅服务片区内消费者，也能辐射其他区消费者

从2015年至2018年，短短3年左右时间

项目在业态业种及品牌档次方面就有了较大调整

这些调整变化又说明了什么商业发展趋势？

上海嘉亭荟的业态新布局及品牌调整对比分析！

上海嘉亭荟属于区级商业

零售在数量和面积上各占比67%、55%

餐饮在数量和面积上各占比22%、20%

娱乐商铺数量最少，但总面积大于餐饮

服务配套商铺数量较多，面积最小，单店面积小

为什么一层为布局这么多餐饮店？

原因在于嘉定是个汽车产业城，有F1赛场

而嘉亭荟的一层有汽车展示厅

消费者前来观展更需要餐饮消费

▼

F2层零售业态占据绝对比例

数量和面积分别占比80%和86.9%

零售以大型超市和男女时装为主

餐饮以正餐为主，辅以少量休闲餐饮

F2层也布局有少量服务配套的业种

▼

F3层仍是零售业态占据绝对比例

数量和面积分别占比84%和62%

其次是运动休闲装和儿童服饰

目的性消费特征明显，吸引消费者进入高层

▼

F4层在商家数量上以餐饮为主

在面积上以娱乐为主

F4层无零售业态

一般零售商家都不愿意进驻商场的三层以上

零售以特色餐饮为主，辅以中西快餐

休闲娱乐仅有运动健身业种

仅有1家门店，但面积占比最大

配套有VIP服务处、美发店和培训店

▼

2015-2018年调整对比

业态占比调整：零售少量减少，餐饮基本保持不变，配套数量占比增加，休闲娱乐面积占比增加；

品牌档次调整：除国际二线品牌有所减少外，其它档次店铺均增加，尤其为国内品牌/非品牌大幅增加，1/2/4F档次下调，3F档次小幅上调，整体档次下调。

在品牌数量调整方面：以零售业态调整幅度最大，其中闭店品牌41个，新开店品牌77个，调整业种主要为男女时装/运动休闲装，服装店不但没有减少，反而增加；餐饮业态调整主要为轻餐饮/中西快餐/特色餐饮类品牌，闭店品牌6个，新开店品牌21个；娱乐业态调整幅度最小，仅闭店3家，开店2家；服务配套业态无闭店品牌，新增开店的品牌有15个；

在品牌面积调整方面：零售/娱乐的调整幅度最大，且呈现出所有业态的经营面积都扩大的现象。

在品牌数量调整方面：2/3F调整幅度最大，以零售(男女时装)为主；其次为1F有所调整 ，以零售(男女时装)为主，餐饮(休闲餐饮/轻餐饮)为辅，少量配套（培训/维修服务）；

在品牌面积调整方面：4F调整幅度最大，尤其是娱乐品牌(运动健身)；其次为2F，以零售(男女时装/休闲运动装)为主，关闭了较多休闲运动装店铺；1/3F新增较多零售品牌（男女时装/休闲运动装/儿童服饰）。

在品牌数量调整方面：国际品牌经营较稳定(品牌数量本来就少)，国内品牌/非品牌调整较明显，且除国际二线品牌少量减少外，整体上呈现各档次店铺均增多的现象，尤其为国内品牌/非品牌大幅增加(主要是餐饮业态)，整体档次下调；

在品牌面积调整方面：与数量调整变化相似，国际二线品牌少量缩减，大幅增加了非品牌的面积，其次为国内品牌；整体上国内品牌/非品牌大量开店(主要是餐饮和娱乐业态)，经营档次下调。

在品牌数量调整方面：表现为1/2F调整幅度最大，主要为国际品牌减少，国内和非品牌大幅增多(主要调整的是化妆品与皮具箱包)；其次为3F，国际一线/国内一线品牌增加最多，档次小幅上调(儿童服饰)；4F主要为国内/非品牌数量少量增加(休闲娱乐业态)；

在品牌面积调整方面：表现为4F调整幅度最大，主要表现为大幅增加了非品牌面积(运动健身)，其次为国内一线增加较多，国内二线较多品牌更换；整体来看，品牌档次下调。

零售：主要新增了化妆品/皮具箱包/儿童服饰的品牌数量，减少了少量鞋帽/运动休闲装的品牌数量；

餐饮：除正餐外的其他餐饮业种都有所增加，增加较多的是轻餐饮，有7家，其次为中西快餐，有4家；

娱乐：闭店3家，KTV和运动健身店(多功能厅和乐园)，开店2家，更换了运动健身品牌和类型(保龄球馆和室外运动场地)；

配套：主要新增了培训/维修服务的商家数量。

▼2015年各业态业种数量分布（个）

零售：新增经营面积较多的是快时尚服装/男女时装，而运动休闲装店铺面积则大幅减少；

餐饮：新增经营面积最多的是特色餐饮，约500㎡，其次为休闲餐饮和轻餐饮；

娱乐：运动健身的面积大幅增加，在2000㎡KTV撤除后，纯新增面积约为4000㎡；

配套：主要新增了培训服务面积，约为600㎡，其次为新增美发店/美容SPA/儿童摄影店，约100㎡。

▼2015年各业态业种面积分布（个）

2018年与2015年相比：

一层至三层：高比例零售占比，因为“双首层效应”；

一层：降低了餐饮占比，新增了配套占比；

二层：降低了零售占比，放大了餐饮/配套占比；

三层：放大了零售占比，降低了餐饮/娱乐/配套占比；

四层：部分休闲娱乐业种更换为配套业种。

▼2015年各楼层业态配置比例（按数量）

2018年与2015年相比：

一层至三层：皆为高比例零售；

一层：增加了零售和配套面积占比，降低了餐饮面积占比；

二层：各业态面积占比基本不变；

三层：餐饮/娱乐面积占比少许降低，零售面积占比少许上调；

四层：降低了餐饮/娱乐的面积占比，新增了配套面积占比。

▼2015年各楼层业态配置比例（按面积）

业态&品牌调整归纳

01 | 零售—多样化，性价比

零售品牌数量/面积均增多，但整体占比缩小，表现为较大幅度增加了男女时装/化妆品的店铺数量/面积，侧面反映了消费者更加重视个人形象，对时装品牌和化妆品的多样性需求有所提高。

档次上主要新增国际一线/国内一线/国内二线品牌，尤其国内品牌增量较多，反映该商业消费者倾向于选择性价比较高的零售用品；但该项目同时兼顾不同类型的消费者需求，高端品牌店与店均面积较小的非品牌店铺也有所增加，侧面反映该商业消费者对高档品牌有一定承受力，并且愿意尝试新事物；

该项目缺乏家庭消费类业种，随着生活水平的提高，人们在生活上会更加注重质量，该业种的消费能力不可小觑。

▼化妆品

02 | 餐饮—特色化，便捷化

餐饮品牌除正餐外的其他餐饮业种都有所调整，各类店铺都有所增多，数量增加最多的是轻餐饮，由原来的2家增至9家，多为国内二线品牌，强化消费者的便捷体验，侧面反映了轻餐饮的受欢迎程度在近几年呈显著上涨趋势，且消费群体越加年轻化。

面积增加最多的是特色餐饮，侧面反映了有特色/有品位的餐厅能够吸引当代消费者；

休闲餐饮国际一/二线品牌居多，且多位于1F中庭周围，反映出人们注重品位休闲消费的特点；

中西快餐主要为品牌连锁度较高的品牌，新增了多家中式口味的国内连锁品牌，说明片区消费者比较青睐中式口味的快餐。

▼中式快餐

▼休闲餐饮

03 | 娱乐—传统化，规模大

休闲娱乐店铺均面积较大，项目保留电影院，儿童娱乐和运动健身，关闭了经营不善的KTV(片区内主要消费者是家庭居民，而KTV的目标客群主要是学生或办公群体)，大幅增加了运动健身的面积(适于家庭运动的保龄球馆与室外动感天地)，约是原来的4倍。

▼卡通尼乐园

▼保龄球馆

▼室外动感天地

04 | 配套—生活化，完善化

配套的业种类型/数量/面积增加较多，覆盖面更广，更为贴合周边消费者的生活需求；

主要有培训/美容/维修类服务，说明周边居民对这些类别服务的需求量较高，教育/美容类服务的市场需求扩大。

项目定位“家庭式的综合购物中心”

目标客群主要为附近居住的家庭客群

根据市场受欢迎程度调整品牌配置

档次不宜过高，符合市场需求

项目借势地铁11号线设计为“双首层”

形成了1-3F皆为高比例零售的现象

可以有效地提升整体的租金收益

四大业态的面积均有所增加

说明该商业近年对不同商家的吸引力增强

各业态在数量/面积占比上呈现

零售略微缩减，娱乐(面积)/配套(数量)扩大的趋势

消费者越加注重生活的便捷性和健康性

区域商业的高完善配套和丰富的运动集合业种

有助于放大辐射圈/消费者，提升经济收益

服装类/化妆品/美容类品牌增加幅度较大

说明人们越来越重视外在个人形象

因而对服装和美容类产品的丰富性

与档次方面都有了更高要求

第三篇：现代商业启示录

引言

崇邦集团第三代街区式商业——上海嘉亭荟城市生活广场，与地铁11号线直接相连，形成良好“双首层”效应，封闭式商场与开放式街区结合，满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。

优势一

抢先填补郊区商业市场空白的优势

嘉定区安亭镇位于上海郊区

香港崇邦集团在此选址做开发

开发的上海嘉亭荟城市生活广场

正好填补了郊区商业市场的空白

抢占先机，成为区域的首个综合性商业

▼项目周边商圈分布图

优势二

封闭式商场+开放式街区商业建筑优势

采用现代建筑风格

灰色与白色墙体材质为主导

外观为圆弧状、流线型

呈现出跳跃、活泼的建筑风格

封闭式商场与开放式街区结合

满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求

一层、二层都有设置广场节点

二层有轻轨连接，设置广场可吸引聚合轨交人流

融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素

给消费者带来强烈的体验感

▼外立面

▼一层广场与二层广场

优势三

与轨交无缝对接的优势

嘉亭荟为地铁上盖商业

轨交无缝衔接打造“双首层”

11号线安亭站出入口连接商场二层

形成了较好的“双首层”效应

最大限度为商场导入轨交输送来的客流

安亭站共3个出入口，其中2个直接连通商场2F

▼二层与轻轨直接相连

优势四

数据化管理消费者的优势

商场采用会员制度

以奖励消费/锁定顾客的营销方式

增加消费者归属意识

提高商场经济效益

消费会员使用会员卡和会员积分

可获得会员专属服务

如免费停车、免费使用公共阅览室

免费使用康体游乐场、无线网络等设施

▼礼宾中心与公共阅览室

第一点：经营品类配置不足

经营的品类配置尚且不足

不能完全满足片区居民的综合性消费

在投入方面有所不足

商场内娱乐设施比较少

（注：开业时有KTV，消费者少无奈关闭

说明KTV业种在远郊居住地区域不易经营）

第二点：一层主入口设置不够合理

项目四面均有出入口

主入口位于东侧主干道墨玉南路上

进入半径太长，对消费者而言不太便利

本来主入口可设置在曹安路上

因为曹安路北面有大量住宅区

但地铁站下方有栏杆不利于客群导入

所以只好将主入口设置在墨玉南路上

▼主干道上主入口

▼曹安路轻轨站下方有栏杆

启示一

做商业要以人为本

商业是靠人来消费的

所以要尽可能在室内设计中体现人性化

嘉亭荟的超市大卖场位置排布非常合理

通过玻璃连廊将大卖场与住宅区相连

便利了住宅居民

如此就能有效利用大卖场的人流

为商场持续增添人气

垂直电梯门厅都用灯带勾勒

便于识别，利于消费者快速找到垂梯

▼物业产品连接动线

▼垂梯灯带设计

启示二

利用轨交带来客流

从地面一层到二层安装了自动扶梯

既为轨交引流，也为商业带来消费客流

充分发挥地铁上盖商业的多首层效应

▼自动扶梯

启示三

小型综合体也可以做得出色

香港崇邦集团在招商过程中

整体持有其商铺产权

仅以租赁的形式引进各商业品牌

并且为进驻商户提供优质的物业管理服务

这就保证了项目较好的对外形象

开发经营商抓住了项目周边的年轻消费群体

对建筑物业进行专业合理的设计/排布

其居住区可为商业提供常客消费者

办公楼为商业提供固定的中高端消费者

发展资源与消费主流客群促进了项目的成功经营

▼产品组合

启示四

拥有成熟的经营管理团队

崇邦集团是由香港和新加坡投资者

联合组成一支具有丰富地产开发经验的管理团队

在招商方面

嘉亭荟的品牌和大宁国际有较高重合度

说明崇邦集团积累了大量商家资源

在运营推广方面

结合并宣传安亭当地的汽车产业文化，造节造势

在对外宣传方面

利用互联网及新兴媒体，和消费者有效互动

-END-

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十三、陈倍麟对上海嘉亭荟的专业点评（回顾）

十四、案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场（本期）