万柳地块 北京忧心地王效应 为万柳地块设“竞价上限”

7月4日是北京海淀区万柳地块的最后报价截止日期。看来业界已经明确决定在这里打造一个新的北京土地市场“地王”，因为它的上市价格已经达到18.66亿元。

虽然这样会给北京带来很多财政收入，但北京市政府还是很担心。因此，设定“万”的投标价格上限已成为北京市政府的必然选择。截至本报新闻稿，已通知所有参与本次土地招标的房地产开发商，万柳地块的招标将设定价格上限，万柳地块的所有权将在招标上线后通过争夺地块上建设的“回购房屋”面积来确定。

这意味着万柳地块的争夺将不再是单纯的“价格暴涨”的游戏。在此之前，北京通州区和门头沟区的地块以50%左右的溢价出售。在广州和上海，也有地价超过100%的地块。在中央政府对楼市调控施加压力的背景下，被视为楼市交易显示复苏后市场预期关键风向标的万柳地块，不得不要求北京市政府“煞费苦心”设计交易规则。

投标上限

作为mainland China房地产市场的风向标，在中央政府努力调控房地产市场的背景下，似乎没有足够的勇气做一只鸟。6月20日上午，北京市国土资源局一位不愿透露姓名的官员向《中国商报》记者透露，万柳地块的出让竞价已经设定了“上限”。

2012年5月31日，北京市国土资源局宣布“北京市海淀区万柳区住宅用地项目”挂牌出让，底价18.66亿元，投标截止日期为2012年7月4日。这片土地被业内简称为“万柳地”，在没有经济适用房分配等附加限制的情况下，被视为“准地王”人选。

“也就是说，投标人不能不受控制地投标。北京严格执行中央调控楼市的政策，不会单纯为了增加卖地收入而盲目追求高价土地交易。”这位官员说。

当天上午，参与万柳地招标的几家房地产商的负责人也证实了上述说法，称政府没有告知他们“招标价格上限”的具体信息。记者了解到，中化房星等房地产开发企业已经购买了万柳地块的招标文件，并对该地块“感兴趣”。

根据北京市国土资源局关于该地块招标的相关规定，万柳地块挂牌出让地块设定了合理的土地上限价格。当投标价格达到合理的土地上限价格时，不再接受较高的价格，而是在此价格的基础上通过现场投标确定投标人。

「国土局告诉我们的要求是，一旦达到政府规定的合理价格上限，该幅土地的业权最终会由面积、体积、建筑条件等因素决定。所谓回购房屋，就是政府回购。我们的理解是经济适用房。”一家有意竞购万柳地块的开发企业负责人告诉记者。

担保限额

万柳地块面积38869平方米，规划建筑面积77739万平方米，纯住宅。在北京市土地整理储备中心公布的交易条件中，万柳地块对建设保障性住房项目没有任何约束条件。

同时该地块位于北京西部，是北部城区四环以内的少量纯居住用地。四环路目前被认为是北京城市核心区的标志，其北邻大学区和自然环境使其成为北京的高级住宅区之一。同时对高度限制没有特别要求，发达企业视其为难得的“净土”。另外万柳是传统学区，普通商品房和商品房都很受欢迎。所以决定了会导致竞争，产生新的“地王”。这种预期也是北京市政府设定招标“合理价格上限”的原因。在“撞线”之后，北京市政府也做了一些尝试，通过分配保障性住房来确定土地权属的方式。

事实上，万柳地块在规划记录中还有一个名字，那就是“六郎庄搬迁平衡资本地”。万柳地块转让所得资金将全额返还海淀区，用于六郎庄村的重建和安置。

一旦投标人报价超过政府指定的“合理价格线”，变更为“竞建保障性住房”，这些用于安置的保障性住房将由海淀区政府回购。至于具体用途，目前还没有公布。

根据北京市国土资源局关于万柳地块出让的规定，本次出让地块竞得的已购房屋由竞买人完成，由海淀区海淀镇人民政府回购，回购价格为1万元/平方米。投标人应在《成交确认书》签发之日起20个工作日内，与海淀区海淀镇人民政府签订协议，明确所购房屋的建设、回购等相关事宜。

以目前的挂牌价格计算，万柳地块的底价已经达到3万元/平方米。“政府设定回购单价1万元，其实是在提醒竞买人不要盲目报高价，否则会转到‘争买房子’阶段，开发上的损失很大，只能通过进一步提高商品房销售单价来平衡。政府也希望这将形成一种约束。”参与招标的开发企业负责人告诉记者。

另一位参与投标的开发企业负责人告诉记者，在正式参与投标之前，他们并没有指望政府对万柳地块设定“投标价格上限”，以“竞聘保障性住房建设”的方式控制地块的成交价格。“这个举动相当可怕。我们必须计算好自己的成本和收益。最好不要达到竞价的限价。我们还是希望这是一块没有经济适用房的纯住宅用地。”他说。

北京压力

在万柳地块引起开发商“普遍兴趣”之前，位于北京市门头沟区龙泉镇的F1住宅混合地块以2.785亿元的价格售出，溢价49%。在此之前，通州区西海子棚户区的两块商业用地以3.4456亿的高价售出，成为通州新的土地之王。

北京并不孤单。6月18日，广州天河区D4-B2地块以8.2亿元成交，升水率167%。此前5天，上海青浦区的土地以111.9%的溢价出售。6月8日，上海共出让8块，其中6块溢价出让，总成交收入26.74亿元。正是在这样的背景下，万柳区块成为市场预期能否反转的关键指标。

几乎在万柳地块入市的同时，住房和城乡建设部通过接受新华社采访，再次向市场传达了中央政府对房地产调控的不懈精神，并表示将坚决制止和纠正地方政府违规放松调控的做法。

“之所以这样，是因为中央担心近期市场预期会发生变化，不利于维持监管效果。”6月21日，一位接近住房和城乡建设部的人士表示。在此之前，北京、上海等一线城市房地产成交量明显反弹，5月份北京商品房成交量同比增长近44%。

根据链家地产、麦田地产等地产中介的统计数据，万柳地块周边的万柳存量商品房在6月份前三周的报价上涨了10%左右，业主普遍表现出“舍不得卖”的心态。房地产中介机构也开始以“万”为“主题”，炒作周边楼盘价格会迅速上涨，以达到“强行签约”的目的。

北京在这方面学到了很多。2010年，当年两会结束后的第一天，北京创造了“一天三个新王”的纪录，被“国务院办公厅打来电话”，引来了“史上最严厉的楼市调控”；2005年初，在国务院发布房地产市场监管政策后，北京因“传达错误的市场预期”而被国务院点名批评。

“市场对复苏抱有强烈的期望。如果这个时候有地王，就能改变市场对调控的预期。”中原地产分析师张大伟告诉记者。在此之前，新闻媒体曾多次报道杭州、深圳等地通宵排队买房。