德商御府天骄 德商御府天骄·学府：可能是2019最有“性价比”的豪宅

按照今天成都的房价水平，如果一个客户有400万的预算，他已经可以在98%的销售部门“横着走”了。

从这条水平线看项目，德商帝国大厦天骄学府推的这批房子，公寓面积120-290㎡，均价19000-23000元/㎡。算出来的总价在220-350万之间，最高700万左右/套。饶是如此，我们还是认为它是成都市场罕见的“高性价比”豪宅。

面对不同的客户群体

德国，商科，皇室，天骄，书院“没有竞争对手”

用“性价比”来形容豪宅，开发商和业主可能都不愿意听。但这确实是最适合天骄和雪父的形容词之一。

与一套质量稍好的高层二手房相比，其均价与一套高层二手房相差不大。德国同意制版房，3.0升级精装系统，只分享了15%(一般高层24%)，房子带来的低密度居住体验，相对于市场上的普通房子来说并不是一个夸张的数字。

不容忽视的是，天骄大学这个德国商业帝国大厦的价格明显高于地区平均水平。但是你问项目上的销售妹子“你们竞争的产品是什么？客户用来反复对比的物品有哪些？”他们100%会回复你一个“不”。

很多时候，价格是一个自然的筛选门槛，项目定位已经确定。德商天骄大学和帝国大厦的产品以及同板房子都不满足同类客户。

不是经济导向的产品，价格高于地区水平，但提供的生活场景和内容也明显高于市场平均水平。不同的定位带来不同的生活场景，不同的使用体验，不同的使用群体——这是我们认为德商帝国大厦天骄大学性价比高的重要原因。

产品“硬核”披露

研究德国商人创造生活的能力

落在项目指标上确认以上，天骄大学，德商帝国大厦，占地59亩，容积率只有2.0，房屋全部建成，只有12栋。这是天府新区少有的带装修的低密度纯住宅小区。

对于开发商来说，建造纯住宅是最不有效的选择，受楼层和社区布局以及高地价的影响。近年来，德国商家在高端产品上下功夫，让业主在产品升值的后期空享受更大的红利。因此，德国商家的精装配置一直高于市场平均水平，这也是德国商家应晖天喜在限价下高喊“坚决不降标准”的深层含义。

所以我们可以看到，这一次在天骄大学，德商皇宫，德商大胆采用了纯板块布局，每栋建筑都是南北朝向，做到了一梯一户到两梯一户，两边采光，所有单元从北到南都是透明的，双面观景。其中230-290㎡的户型有花园，业内称之为“洋房升级别墅”。

户型是最见仁见智的一种，有大量的空供买家选择，买家可以根据自己的居住需求来看。

园林值得一提。在这方面，御阜天骄大学的目标是“北京第一庭院”，平均售价17万/㎡，整体布局采用南北轴线规划，打造“一园两轴六院”的庭院式布局，公园与庭院相结合，绿化面积1万㎡，建筑基地面积1万㎡，绿化与建筑比例1: 1。从目前公布的信息来看，同一个板块很难找到一个产品园，规划清爽，层次感更好。

解决业主的问题

德国商人提交高分“生命资源包”

以上产品“硬核”所创造的生活场景和内容，俘获了大部分纯改善客户的心，但远不止于此。德国天骄大学、商科、御厦最棒的地方就是能体现“高性价比”，就是能为业主解决生活问题。

居住空间空有所改善，如何控制出行、休闲、医疗等生活成本？教育问题怎么解决？现实是，除了房子本身，房主还必须抓住房子周围的资源，如教育、交通、文化休闲、生态、医疗、养老等，才能彻底提升“美好生活”。

畅销书《我是母亲，我需要一个白金包》早就指出了城市富人的困境。耶鲁大学人类学博士威尼斯提·马丁和丈夫搬到了富人聚集的上东区，班级过渡的兴奋很快被孩子申请私立学校的困难所取代。赤裸裸的潜台词是，富人也担心教育。

天府四中实拍图天府四中实拍图

在成都，德商帝国大厦天骄大学可以轻松解决这个问题——项目西侧与项目相对的学校是天府四中，覆盖小学、初中、高中的整个教育，是天府新区建设的优质学校。另外，天府三小学由成都小学五朵金花之一的龙江路小学牵头，距离项目仅200米。根据2017年天府新区学区划片情况，尚德鱼凫天骄大学在天府四中、天府三小学划片范围内，上述学校均已招生开学。

结合地域书香氛围，德商在御府天骄和学府社区打造了高端儿童主题俱乐部，为业主提供0-18岁的鲁道夫成长体系。活的动，养的动，在这里长大的孩子，以后可能不缺想象力。

此外，距离地铁5号线与19号线交叉口约800米的“高峰站”以尚德御阜天骄大学为中心，可通过建南大道与沈阳路交叉口穿越整个成都。在南湖公园附近，体育中心旁边，大约1.5公里。是蜿蜒曲折的晋江生态带，约2公里，也是集产、城、湖为一体的宜兴湖。

红星美凯龙天府一号店（已开业）红星美凯龙天府一号店(开业)

除了自带大型独户商业街外，天骄和学府两公里内，包括富森丽人、红星美凯龙、玉环俱乐部、天府新区水街在内的业务量超过80万㎡，新零售行业龙头盒马生鲜也落户其中。与天府中心、秦煌寺、兴隆湖相比，晋江生态带已经拥有了完整的城市生态系统。

行业视角

成都楼市最不值得学习的项目

总体来说，天骄大学这个德商帝国大厦，应该是晋江市规格最高、综合素质最强的项目。其优势在于产品功能的创造和城市资源的利用。

全职家庭主妇的时间更好，中青年业主可以获得更丰富的生活内容，社区圈子更有价值，甚至轻松解决孩子读书甚至放学后的问题。从自住的角度来看，预算较宽松的客户为这些差异支付一些保费是值得的。

除此之外，核心地段，酷炫产品设计，最具设计感和仪式感的庭院景观，一线物业管理...所有这些加在一起，使得德国商人的帝国大厦天骄大学的未来价值和市场地位难以降低。

按照这些标准，在市场上对比的话，也是预算宽松的客户很难放弃的项目。从行业的角度来说，这个项目值得关注，也许就在这里。

我们甚至可以说，这应该是成都楼市最不值得学习的地方，因为它没有借鉴性和再现性，至少在这个市场周期里，它几乎是一个孤儿。

城南下一个市场，边界继续扩大，那些新地段的容积率真的不高。但从地段占用、城市配套、产品设计规模、生活体验等方面来看，有可能会出现一个与德商品质相近的纯别墅地块，但一切还是未知数，市场不等人。