董家渡二手房 存量时代的房企争夺战

2019年，万科地产“白银时代”复活七年。

数据中的房地产行业仍在上涨。今年中国商品房销售有望再创新高，2018年超过15万亿总规模不成问题，让预测2018年将是中国房地产脸“大顶”的从业者们大跌眼镜。

然而，我们已经达成共识，产业快速扩张的黄金时代已经过去。

前不久，融创董事长孙宏斌干脆让房地产开发商不要抱有幻想。他预测“今年约16万亿元，这个规模很可能会持续很多年。”

白银依然是贵金属，但金融、土地、人口、政策、内外形势等各种因素。，使当前的市场变得复杂。

白银时代，房企也进入下半年，是一场股票竞争。

有限的资金、土地、人才等资源都集中在房地产企业的头上。第一梯队的碧桂园、万科、恒大逐渐抛弃“规模为王”，筑起利润护城河，或者强调夯实基础回归主业，或者大举投资新轨道。处于尾部的小企业面临着一轮残酷的洗牌和清算。很多二线梯队还在想尽办法逆市杠杆，继续保持高成交量，期待跨过主流地产企业的销售门槛。

进入股票时代

2017年，著名财经作家吴晓波问北京大学国家发展研究院教授周其仁:“过去十年，如果用一个词来形容，你的答案是什么？”

周其仁沉思了一会儿，回答说:“水是一条大鱼。”。

那十年间，中国经济总量增长2.5倍，居世界第二；人民币总规模增长了3.26倍...

在洪水的滋养下，房地产这条大鱼也茁壮成长。近十年来，交易总量从3万亿增长到15万亿，增长了5倍。

近十年来，人民收入水平大幅提高，城镇化推进，城市中破旧的棚户区逐渐消失。

这就是房地产市场快速发展的逻辑。当人们追求更高的生活质量，更好的生活空，就有了相应的需求。但随着时间的推移，这些因素慢慢开始改变。

据国家统计局统计，目前我国城市城市化率已达59.6%。

根据发达国家的城市化经验，城市化率为30%~70%，在发达国家约为80%。中国现在应该处于城市化的中期阶段。

但数据显示，2015年以来，中国城镇化率增速明显下降，已进入增速放缓的中后期。

也就是说，虽然城市化仍在上升空，但趋势非常缓慢，不可能通过城市化在短时间内掀起另一波城市建设浪潮。

城市化需求放缓，在改善需求中对房地产行业驱动力最强的棚改货币化在2018年几乎要结束。

2018年10月，国务院常务会议部署推进棚户区改造，要求因地制宜调整货币化安置奖励政策，存量不足、房价上涨压力大的地区尽快取消货币化安置。

根据中原地产提供的数据，2013年至2016年，中国棚改货币化安置率分别为7.9%、9.0%、29.9%和48.5%。从2018年开始，棚改工作将告一段落，到2020年全部完成。能重建的项目已经不多了。

人口和政策带来的红利慢慢消退，一切都在告诉所有企业，“捡钱”的时代已经过去，房地产行业的较量进入后半段，增量时代已经不在，股票时代已经到来。

房地产行业进入下半年，与上半年的逻辑完全不同，没有人能把握正确答案。

第一阵营的房企希望能考出题目，准备多种应对方式。

万科已经开始收敛和聚焦，砍掉万村计划等无利可图的勘探项目，同时试图打造第二条增长曲线，从住宅向提供城市配套设施的服务提供商转型。恒大也在用在房地产行业赚的钱来补充新能源汽车。

对于第二阵营的房企来说，他们信奉“规模为王”，全力压一个大问题。

世茂地产前几年表现低调，今年斥资200亿买下太和、法明、万通等18个项目，决心重返前十大阵营。金科在实际控制新城控股后，斥资54.75亿元接管16个项目。

在股票时代下，房企生存的28年规律越来越明显。20%的房企持有80%的资源，开发商越大，得到的资源越多。

更多的房企正在经历残酷的洗牌。增量时代，那些靠杠杆盲目经营的小企业，真的面临着“活下去”的挑战。

人民法院公告网显示，截至11月28日，已有459家开发商破产。这个数字是与日俱增的，其中不乏曾经在宁波百强企业中排名第三的伊尹集团。越来越多的企业出现了债务违约，如房地产百强老牌企业怡和地产和上市公司郑源地产。

在股票时代，随着潮水退去，裸泳者的处境岌岌可危，无法忍受。伊尹的命运就是他们的命运。

用价格换数量

相比2018年“住”的悲观情绪，2019年所有房企都更加冷静理智。无论做什么战略调整，“支付，支付，支付”已经成为常年漂浮在房地产企业面前的共同主题。

今年8月以来，碧桂园、恒大、融创等一些龙头房地产企业开始推出各具优势的促销活动，比往年提前了一个多月。

8月20日，恒大提前打响“金九银十”大战第一枪，开始全员营销。

继恒大之后，龙湖集团在重庆启动了降价1%，邀请朋友领取购房券等促销措施。绿地广东公司国庆期间实施14套联动。融创天津公司开始员工自购和全员营销。阳光城市在全国启动“千亿攻势”特购季...

在股票时代，资本流动是房地产企业的生命线。对于那些急于跨越1000亿元销售门槛的房地产企业来说，他们将有机会以价格换取数量，从而获得下一轮比赛的门票。对于那些销售额超过1000亿的房地产企业来说，过去的高营业额和高债务透支的增长现在需要快速支付来改善他们的财务状况。

2019年小阳春一季度之后，4月中央政治局会议再次强调“坚持住，不投机”。此后融资收紧，房价上涨过快的城市也开始调整升级。

根据国家统计局公布的数据，以北京为例，二手房销售价格指数从今年5月份开始下降，新建房屋价格指数也从7月份开始下降。

所有房地产企业都开始以价易量，但促销活动如火如荼，没有一家房地产企业愿意称之为降价，因为它过于敏感。

不得不说降价促销一定程度上挽救了今年的收成。

最初，许多专家预测，2018年将是中国房地产的天花板。但从统计来看，今年1-10月，全国商品房累计销售12.44万亿元，同比增长7.3%；商品房销售面积13.33亿立方米，同比增长0.1%。

虽然增速不大，但毕竟涨了，2018年还是有希望突破15万亿“顶”的。这也叫中国房地产的销售韧性。

即便如此，这样的销售对于很多企业来说并不理想，仍然有很多企业没有达到销售目标。

据中国房网不完全统计，2019年公布销售目标的49家房地产企业中，只有38%实现了83%的销售目标。在去年宣布销售目标的52家公司中，这个数字可以达到50%。

2019年还剩几天，房地产企业甚至加入电商大战。2019年双十一，恒大、碧桂园、融创、蓝光发展等地产企业开始登陆电商平台，渴望实现最后的冲刺。

房地产企业辛辛苦苦追回钱的意义在于“现金为王”，要做好未知股票时代的“过冬”准备，越早越好。

土地获取和分化

当已经做好的面包应该降价促销时，少买面粉相对安全。

作为房地产行业的上游，土地也呈现出退潮的迹象。不同的是，上半年房市有个小春天，2019年土地市场太难了。

今年1-10月，房地产企业征地面积累计值同比下降16.3%，几乎达到2015年前10个月的水平。与2018年相比，征地交易价格累计下降15.2%，但是2015年的1.7倍。

2015年，万科第三年喊出白银时代。当年的征地面积和成交价格也有较大幅度的下降。如果不是货币化，2015年可能是房地产市场的一个光明转折点。现在，土地市场又回到了那个临界点。

今年的土地市场也有一个关键词“底价交易”。虽然底价交易多发生在综合用地上，但住宅用地的升水率并不是很乐观。

根据2019年100个大中城市住宅用地交易的升水率，上半年与2018年几乎持平，可以称得上是楼市调控最严格的一年，下半年略好于2018年。

交易面积、成交量、升水率，这些都表明他们大多持a 空和观望态度。但在整体收缩的背景下，房地产企业对征地的态度可谓是冰与火，有的企业在战略上收缩，有的企业逆着趋势扩张。

今年7月，R&F地产表示，原则上下半年暂停征地；在万科中期业绩会上，副总裁张旭也表示:“拿到地还是很难的。”。

万科一向谨慎，不一定代表龙头企业的态度。而以“激进”著称的碧桂园也减少了征地，基本代表了大型房企整体观望的情绪。

根据克尔的数据，今年前10个月，碧桂园在累计征地量和面积上占据榜首，但分别下降了约36%和50%。

融创和保利在征地方面也比较保守。相反，中型企业还在追逐规模的道路上狂奔，赢得一个又一个的剧情。

11月19日，厦门迎来重土拍卖。该地块位于厦门地理核心，紧邻轨道交通3号线、SM商圈和婺源湾等高端商圈，确实是房地产企业的必争之地。

此次拍卖吸引了金茂、徐汇、金地、建发、钟君、法华等16家房地产企业参与。经过89轮招标，福建房地产企业钟君集团以单价和总价均超过30%的溢价赢得地块，创下厦门土地市场新高。

钟君集团的决心背后是对规模的追求，每年700亿元的销售任务，相当于在2018年的基础上增长36%。与此同时，钟君还提议在2020年推出一项影响销售额1000亿元的计划。

急于上市的大华集团、宝龙地产、惠今集团等中型房企今年对土地规模的态度相对激进。

华泰证券的研究报告也显示，在50强房地产企业中，房地产企业越高越谨慎。

总公司企业没有像以前一样反周期拿地，原因也不一样。R&F和万科是两种不同类型的代表。

R&F不拿地的主要因素是房企融资渠道收紧，杠杆水平高，难以获得低成本融资。融资情况稍后描述。

而万科不拿地，部分是因为张旭说“太远的话，很容易拿”。

说白了，那些地方不值得。

但地理位置和配套地块毕竟有限，仅通过招投标、拍卖、挂牌等方式难以满足部分企业尤其是大型企业的需求。

当市场进入股票时代，无论是优质土地的股票时代，还是销售规模的股票时代，大鱼吃小鱼才是正经事。

今年融创、世茂、金科都有大规模的并购，要么是土地、项目股权，要么是小型房企股权。

融创被称为“并购之王”。今年以125亿元的总投资收购了海洋部的上海董家渡项目，并先后启动了阳光100旗下的部分重庆项目和上海虹口区在新湖宝的一块地块。临近年底，孙宏斌再一次大招，斥资152亿元收购云南城头18个项目。

世茂有限公司今年6月以60多亿元的对价接管了悦泰有限公司的5个项目；金科股份还接手了新城控股的几个项目。

融创首席执行官孙宏斌多次建议银行支持“M&A贷款”。

强者越强，弱者越弱。龙头企业必然会争夺优质的土地资源，并购会频繁上演。

融资紧缩

新湖宝为什么要把地卖给融创？为什么R&F停止征用土地？

与今年的政策环境有关。

以前总是会有重复调控，以至于大多数人把2018年稳定的房价和地价解读为放松调控，认为下一步就是放松资金。

2019年初的RRR降息真的给了这样一个假象，市场也顺势而为。5月份，不允许金融机构违规投资房地产，如当头一棒，打消了一切热情。

今年，货币政策的每一次变化都伴随着对房地产行业的特别声明。此外，资金正通过多种渠道全方位收紧。除了对金融机构资金的限制外，今年7月，政策规定，房地产企业在境外发行的债券也要求在一年内用于偿还债务。

各种企业的融资方式也发生了变化。

今年前十个月，在房企融资结构中，国内贷款累计值持续下降，从年初的20%以上降至15%以下。

降价促销也挺有效的。通过存款、提前还款、个人抵押贷款等方式获得的资金比例逐步提高，约占到位资金总额的50%，比2015年上升近10个百分点。

相比国内贷款环境，海外发债限制不是很强。所以今年也是海外债券井喷的一年。据城市统计，截至2019年11月27日，内地房地产企业发行美元债券188只，计划累计发行615亿美元，已超过2018年全年水平。

每个企业对资本的渴求都体现在美元债务的票面利率上。

当代地产发行的销售额不到400亿的债券以15.5%的利率高居榜首。剔除预收账款后资产负债率仍超过75%的泰和，今年发行的美元债券票面利率为15%，与预期相差无几。净资本负债率超过100%的嘉园国际控股持有的美元票据利率达到13.75%，新湖出售的美元债券利率也在10%以上。

上述钟君集团在今年8月前发行了三期美元债券，利率在7%-8%之间，处于中等水平。13亿美元的发行规模大概是它拿地的依据。

万科和华润的融资成本只有3%-5%。

公司财务越稳健，越容易获得融资，仍然是低成本融资。融资集中在龙头企业也是一种趋势。

一份研究报告统计了15家主流房企的融资集中度，这15家企业新增生息债务占309家房企新增生息债务总值的比例从2015年的21.3%上升到今年上半年的66%。

新的融资倾向于龙头企业，无疑挤压了中小房企的生存空。雪上加霜的是，2015-2016年宽松信贷环境下的发债和欠款迎来了还款高峰期。

根据光大证券的一份研究报告，2019-2021年是房企偿还债券的高峰期。

大中型企业可以通过加速销售来补充现金流，融资渠道多，不用担心。小企业就没那么幸运了。筹资不容易，赶上集中还债期。未来不可避免地会有一波中小房企的并购和破产浪潮。

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多年后回顾2019年，可能是中国房地产史上一个新的开始时刻。

城市化率的新水平，棚改的逐步退出，以及“住有房无炒”不可动摇的政策基调，注定了房地产市场不会单边上涨。随着股票时代的深入，房地产企业之间的厮杀会越来越激烈，差异化带来的结果会越来越明显。

增量时代，大企业吃肉，小企业还能喝汤；在存量时代，优质的土地资源、新的融资、人才都在向房企的头头靠拢。手里有地有钱的龙头企业开始寻找第二个增长极。中型企业还在建规模护城河，小户型企业的首要任务是生存。