民法典开讲：专家解读物权编 具体修改了哪些内容

随着民法典草案的通过，其中涉及到婚姻编、人权编、物权编等。近日，民法典开讲专家解读物权编，那具体修改了哪些内容呢？

随着民法典草案的通过，它涉及婚姻、人权和物权的编纂。最近民法典专家开始解读物权编，那么具体修改了哪些内容？

首先，老年人“养老”得到更好的法律保护

对外经济贸易大学法学院院长、教授梅表示，《民法典》中增加的居住权是指在房屋上设定相对固定且更有效的用益物权。有居住权的人可以占用他人的房屋，满足居住和生活的需要，而房屋所有权仍然属于业主。

目前房屋领域比较常见的方式是买卖房屋和出租房屋。

相比之下，居住权给了居民更多的保护，他们的权利期限可以是无限的，可以活到死。同时，由于居住权需要向登记机构申请登记，使他人能够清楚地知道权利人享有的权利，并且权利公示后，形成的居住关系更加稳定。

此前，一些机构推出了“逐户养老”模式，由老年人将房屋所有权转让给他人或机构，并通过合同约定，老年人不仅可以获得一笔售房款，还可以在房屋内居住至去世。如果条例草案获得通过，选择“以房养老”的长者，可以透过登记取得居留权，让他们在晚年得到更好的保障。

居住权规则的引入为住房问题提供了新的制度选择。它可以起到住房保障的作用，充分利用闲置的房屋，同时为有需要的人提供相对固定的住所。

第二，国家、集体和私人的财产权受到法律的平等保护

《草案》第二百零七条规定:“国家、集体、私人的财产权和其他权利人的财产权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”这是我国产权保护的一大进步，可以清楚地看到，我们的立法工作始终不渝地坚持人民当家作主的宗旨和理念。

第三，建筑物区分所有权是完善所有权制度的重要组成部分

在所有权的划分上，立法框架遵循物权法的结构。同时，结合近年来群众普遍反映的问题和新冠疫情防控实践，完善了建筑物区分所有权制度，主要体现在以下几个方面:

明确了对业主大会成立和居民委员会选举工作的指导和协助义务。草案第二百七十七条第二款规定:“地方人民政府和居民委员会的有关部门应当对成立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。"

“防疫控制”增加了对组织和个人的不动产或者动产的征收。第245条规定:“为抢险救灾、防疫控制等紧急需要，可以依照法律规定的权限和程序，征用组织和个人的不动产或者动产。……"

明确了物业和业主对政府依法实施的应急措施和其他管理的责任。第二百八十五条第二款规定:“物业服务企业或者其他管理人应当落实政府依法实施的应急措施和其他管理措施，并积极配合相关工作。”第二百八十六条第一款规定:“业主应当遵守法律、法规和管理规定。对于物业服务企业或者其他管理人实施紧急措施和政府依法实施的其他管理措施，业主应当依法予以配合。”这是由于新冠疫情期间的管理问题，从维护公共利益的角度规定的。笔者认为，这虽然是一种管理规范，但与刑法相呼应，避免了对类似事件的直接监禁，增加了执法的灵活性，与构建和谐社会的目标相一致。

业主投票的门槛降低了。表决项目由原来的7项增加到现在的9项，增加了改变共用部位的用途或者利用共用部位从事经营活动，将《物权法》第七十六条第五项中的使用和筹集维修资金分为使用资金和筹集资金两项，并规定了不同的表决比例。“资金的使用”延续了物权法的双三分之二制度。改变公用部分的用途或者利用公用部分从事经营活动，改建、改建建筑物及其附属设施，以及“集资”等都采用了投票表决的双四分之三制。这样就相当于占独占面积和人数一半以上的相应行为。与原来的三分之二相比，要求有所降低。

第四，非典型担保是完善担保物权制度的重要起点

为了优化商业环境，草案在《物权法》的基础上修订了担保物权。主要表现在四个方面:

首先，对非典型担保的担保功能进行了界定。第三百八十八条规定:“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同，包括抵押合同、质押合同等具有担保功能的合同。”其他具有担保功能的合同一般指融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同。

二是简化了抵押合同和质押合同的一般条款。草案第400条简化了《物权法》第185条，将使用权的名称、数量、质量、条件、地点、归属、所有权简化为名称、数量；第四百二十七条物权法第二百一十条的规定简化为名称和数量，不要求质量和条件。

第三，明确实现担保物权的补偿规则。《物权法》第一百九十九条规定:“同一财产抵押给两个以上债权人的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，按照下列规定清偿: (一)抵押权已登记的，按照登记顺序清偿；(二)登记抵押权先于未登记抵押权受偿的；(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

但草案第414条规定“同顺序，按债权比例清偿”。这是因为信息技术的发展给管理带来了极大的便利，使情况发生了变化。可以在第一时间发现信息不对称导致的欺诈，减少发生纠纷的可能性。

5.自动更新、“居住权”和“三权分立”是完善用益物权制度的亮点

用益物权是物权的重要组成部分。《民法典》对用益物权进行了修改，主要体现在以下三个方面:

一是住宅建设用地使用权到期自动续期。草案第三百五十九条第一款住宅建设用地使用期限届满的，应当自动续期，续期费的缴纳或者减少，依照法律、行政法规的规定办理。

二是增加新的用益物权“居住权”。这是物权法增加的一章，共六条。居住权是指为满足生活需要而占有和使用他人住宅的用益物权。居住权应当在书面合同中约定。登记是居住权成立的必要条件。第368条规定:...居留权成立的，应当向登记机关申请居留权登记。居留权应在登记时确立。”看前面和租赁关系很像，但是后面的规定因为租赁的关系有所不同，比如居住权不可以转让或者继承。

三是在农村集体产权相关制度中落实“三权分置”的改革要求。为了解决农村问题，提出将所有权、承包权、经营权分置，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。实施“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。物权编在第十一章对此做了明确对规定。