香港特别行政区的面积约1100 香港的“土地紧缺”之迷

2014年初，我选择了香港作为我的年假目的地。

作者居住的酒店内部

在香港九龙的Jotun，我住的是我这辈子经历过最差的酒店。这家旅馆在一栋15层的高层建筑中占了两层。这座建筑建于20世纪60年代，从建筑角度来看，这座建筑比祖国大陆提前了大约30年；从80年代的角度来看，酒店房间布局作为内地职工宿舍应该是很优秀的。当然，相对于今天港岛的“法水大厦”，即以市场价(香港楼市均价超过20万港元)出售面积被盗的凸窗、花台的房地产项目，以至于“凸窗比房间大”，这座古老而又坚固的大厦堪称良心。

九龙寨城公园前的九龙寨城模型是作者本人拍摄的

作者是一个已过气的文艺青年。此行的重要目标是游览九龙寨城遗址公园。乔丹酒店的简约引起了作者的兴奋。九龙城寨是香港九龙城的一座古城，占地约2.7公顷。英国入侵香港后，由于种种原因，未能对这个城中村行使主权。20世纪下半叶，大量人口涌入香港。这个理论上属于中国的“法外之地”，变成了5万居民、每平方公里190万人口密度的“传奇贫民窟”。

庙街，2014年，作者拍摄

古老的东方魅力，不同风格的违章建筑的野蛮生长，灾难性的场景，零散的霓虹灯，暴力团伙从事黑市买卖，以非法手段维护这里的公共秩序...很多特殊的经历，让九龙城寨成为香港的城市名片，成为很多影视文学作品中的象征元素。从乔丹的住所到九龙城寨的旧址，这里已经改造成了公园绿地，作者总会发现，九龙城寨混乱、密集、阴暗的建筑风格，早已融入了香港的城市肌理。甚至我住所附近的夜市，都让我感受到日本动画电影《攻壳》致敬九龙城寨的画面，以及电影插曲《木偶之遥》的旋律。

参观九龙城寨后，作者参观了香港历史博物馆。香港历史博物馆的藏品展示了香港政府通过“平安小姐”、“垃圾虫”等宣传产品，教育香港市民养成讲求卫生、不乱扔垃圾、讲求文明的生活习惯，也用实物展示了香港不同时期的工业。从50年代到80年代，香港人口每十年攀升一百万步。随着人口的涌入，香港发展了巨大的劳动密集型产业。手电筒、塑料制品、晶体管收音机、电视机和手表代表了当时香港的标志性产业。现在，香港轻工业的繁荣已经过去了。曾经被制造业吸纳的就业人口在哪里？

九龙寨城周围的街道是作者拍摄的

由于穷，作者主要在酒店后面巷子里的茶餐厅吃饭。我接触的香港大巷，大部分都是香港大妈大伯开的，客人一般都比较年长。茶餐厅的一碗面要几十港币，点缀着一个油菜，还有鱼丸。香港的蔬菜比肉还稀有。海洋公园的烤鹅饭100块钱，配菜也是这么个油菜。还好我朋友是主持人，有幸看到了香港的高级美食。是一家离作者住处不远的海鲜酒家，路过一家大型书店。(书店还卖20多年前出版的诋毁革命父辈私生活的书。香港早期左翼作家在创作《金陵春梦》时也使用了同样的创作技巧。)在海鲜馆，笔者一瞥香港年轻人的就业场景。

餐厅的包厢里，那个不苟言笑的中年女服务员，只有在常客的老板娘叫她“某姐”的时候，才露出笑容，仿佛旧大屋里有许多自梳的丫鬟。大厅里，几桌大陆来的大妈旅游团肆无忌惮的吵闹，大妈身边一个男生服务员忙个不停。这家店年轻的男服务员都是黑黑的，身材修长，戴着黑框眼镜，蘑菇头。他们有点像黄之峰，但他们看起来比黄之峰舒服得多，可能是因为他们的外表。服务员和大陆阿姨说的语言不一样。大妈喊来一套筷子，他跌跌撞撞送来一个纸质饭盒打包。虽然这些男生看起来真的很努力，但是总有一种不适合这个空的尴尬感。不禁想起了香港电影《麦兜王子凤梨油》。影片中，一群青年才俊离开校园，冲进餐厅找工作。在大厅的角落里，当地起鸡皮疙瘩的老人三三两两默默地围着桌子吃饭。今晚是香港的除夕，比北方大陆早一天。

港岛半山豪宅是作者拍的

看过九龙寨城，笔者认为以后没必要去香港旅游了。香港延续了九龙城寨的血脉，却依然饱受过度拥挤的九龙城寨的痼疾之苦。尽管擅长平衡各派利益的香港特区政府战术勤奋，但2018年香港人均居住面积为150平方英尺(约16平方米)，低于河对岸深圳居民人均居住面积28平方米。

自1997年以来，由于种种原因，如因“保障房”需求而引发的一系列街头运动，原计划十年供应85万套住房的董先生，因“脚病”被痛斥告别湘江，港岛土地供应继续徘徊在低水平。从2002年到2010年，香港特区政府每年只出售5公顷住宅用地。在人口持续增长的背景下，土地供应过少，宽松的金融环境带来了充裕的住房资金，导致香港住房短缺加剧，房价持续上涨:

香港的公屋制度曾经是民生的骄傲。香港的公屋租金是市价的六分之一至七分之一。居民达到资产收益限额可以排队等候。由于土地供应限制了公屋的兴建，香港居民申请公屋的平均轮候时间已达5.3年，超过15万个家庭正在轮候公屋。

香港特区政府也推出了“居者有其屋”的房屋资助计划。居者有其屋计划以市价的60%~70%出售给合资格的香港居民。由于基本房屋价格高企，“居者有其屋计划”越来越成为空的城堡，非一般香港人所能企及。从2002年到2017年，香港房屋委员会每年只完成580个“居者有其屋计划”单位。

高房价直接影响香港人的生活质量，甚至削弱香港骄傲的“专业人士”所居住的中产阶级。最直观的例子是，香港是中国唯一一个私家车数量在过去20年里下降的大城市。当然，你可以理解，香港的公用事业日益发展，律师、医生、航空公司的飞行员空公司和空姐妹都自愿放弃自己的车，乘坐地铁等优先考虑“平安市民”的公共交通工具。

2019年9月11日《东方日报》，图片来自网络

香港产业结构失衡和房屋短缺所造成的民生问题，影响了香港社会的繁荣和稳定。据香港媒体报道，香港当地政治组织民建联于2019年9月11日在报纸上刊登了一则整版广告，敦促政府利用《收回土地条例》收回部分目前以私人名义闲置的土地，用于兴建公共房屋，以弥补普通市民迫切的住房缺口。民建联的倡议是希望在3年内纾缓香港的房屋短缺情况。

安居乐业。高房价不仅影响香港居民的生活质量，也影响香港经济和工业的健康发展。由于房价飙升，香港一般商家已经赚不到房租，以至于香港的街头金店比米店还普遍，要发展高附加值产业。近十年来，香港金融业占本地生产总值的比重由10%上升至18%。但香港高等教育毛入学率只有17%，约为中国大陆的40%；由于教育资源短缺，香港大部分公立幼儿园、小学实行半日制教育……大部分香港青年受到自身素质的限制，因为“高层次”的产业结构被经济发展所排斥。庞大的失意无业群体，写一个反动口号全是错别字，势必容易被外力蛊惑。

悬崖上的浅水湾大厦，作者本人拍摄

民建联的倡议是针对香港住宅用地的供应，这一直被视为香港楼价不正常的原因。然而，香港住宅用地的存量一直是一个愚蠢的账户。香港特别行政区的管辖面积约为1100平方公里。由于崎岖的自然条件和其他复杂的社会原因，可供建设的土地不多。在香港1100多平方公里的土地中，实际土地开发水平为24.3%，住宅用地仅占6.9%。在未开发的75.7%土地中，42%被指定为郊野公园。还有一大片土地，从港英时代开始，就长期不允许以“乡村发展”的名义开发。填海曾在香港的长期经济建设中发挥重要作用，为香港提供了四分之一的建设用地。从2005年开始，由于“环保组织”的阻挠，土地复垦几乎停止。

土地总供应量有限，待开发土地存量经常变动。2012年，香港特区政府澄清说，过去十年每年建造85，000所房屋的“85，000”计划的原始数据库——大约2，100公顷属于特区政府的待建住宅用地——扣除“农村发展”和未开发的零星地块、山体护坡和道路后，只剩下391.5公顷。按照目前香港人均住宅用地不足10平方米的标准，特区政府掌握的住宅用地只能容纳不到40万居民，甚至不能满足香港人口自然增长带来的住宅需求。特区政府高官曾经说过的“要开发2000公顷住宅用地”，现在已经不在了。

除了书上消失的建设用地，还有书上若隐若现的神奇土地。最近，有香港媒体报道，虽然可供香港人安居乐业的薛定谔式土地越来越少，但香港四大地产商囤积了大量土地——约8000公顷。如果把这块土地的四分之一用于住宅建设，按照目前的建设标准，可以容纳200万香港人。

2017年，香港四大地产商在新界累积的“农地”统计数据来自互联网

香港开发商在内地“囤地”十几年并不少见，但这里说的开发商在香港囤“农地”。根据香港特别行政区现行制度，农地不能用于建设房地产项目。以恒基地产为例。截至2018年底，香港恒基兆业地产在香港市区拥有2470万平方英尺的土地，在新界拥有4560万平方英尺的土地。

据新鸿基地产高管和郭介绍，该公司没有囤积土地。由于香港政府的行政审批程度相对较高，“农用地转用有几个障碍要通过，申请规划步骤已经需要8-10年。TPB还需要10-12年才能获得地政总署的批准，然后在各部门的同意下获得初步的土地条款协议。」农地转为建设用地，需要面对香港城市规划委员会的挑战、无休止的环境影响评估和环保人士的司法覆核，而与特区政府商讨“补地价”，即弥补农地与建设用地的差价，是需要时间的。房地产开发商账面上的这些土地，都是地位尚未转正的住宅建设用地。

作者本人拍摄的香港岛公园绿地

地产商囤积的农地，不能长期发展，当然是民建联所提倡的“私人名下的闲置土地”，应该适用《收回土地条例》。类似中国内地的很多情况，爱港原则是政府收地的基础，谁也不能反对。，唯一的争议是赔偿金额。比如2011年，由社联主席梁国雄(长毛)助理委员发起的“土地正义联盟”，就非常喜欢经营性土地合理补偿的问题。基本上香港几大地产商都是爱国爱港的。面对民建联所鼓吹的大利益，他们可能会愿意少赚一些钱，以他们完好的土地支持特区政府。水电、通信、零售、交通...无论是七年后提高电价，还是少收100亿油费，老板们都不差钱。

(目前，新鸿基集团已作出回应，并愿意支持特区政府收回属于集团的农地进行建设。)

在这里，我们需要介绍一下香港“城市规划委员会”的成立。城市规划委员会成立于1991年，由5名具有政府背景的成员(行政长官林郑月娥曾担任城市规划委员会主席多年)和37名来自工商、法律、建筑、工程、社会工作、环境保护和文物等不同界别的人士组成。城市规划委员会在香港城市规划中的角色，是就规划工作进行研究和咨询，然后由规划署负责落实结果。城市规划委员会有一个完善的利益申报制度，以避免其成员之间的利益转移。该组织的专业精神和独立性值得称赞。在1996年，当香港尚未回归中国时，委员会甚至专业地否决了英国枢密院批准的工业用地改为住宅用地的规划。英国东伦敦的老码头道兰的金融中心改造花了30年。香港的城市规划委员会似乎比英国的同事更细致、更有耐心。

镇规划委员会会议纪要，从镇规划委员会官网上发布

市计委研究讨论十几年前后的重要决策是正常的。据说这体现了香港制度的优越性。法律体系严格无瑕，没有行政力量的反复干涉，按照社会需要准确运作。有些人(没有房子的人)的需求并不比其他人的需求高贵。

困难阻挡不了狮子山精神的传递。2018年12月31日，香港土地供应专责小组向香港特别行政区行政长官林郑月娥提交了一份长达100页的最终报告，建议特区政府优先研究和推广主流舆论支持的八种土地供应方案，预计将提供3235公顷土地。这八个方案包括三个短期和中期方案:棕地发展、利用新界私人农地储备，以及将私人游乐场土地作其他用途；以及五个中长期方案:在维多利亚港外进行离岸填海工程、发展东大屿山都会、利用洞穴和地下空间、在新界发展更多新发展区，以及在香港发展内河货运码头用地。

棕地一般指香港新界一些因农业活动减少而转为其他用途的前农地。常见用途包括露天存放、停车场、回收场等。根据香港土木工程拓展署于2017年10月向立法会提供的文件，估计新界约有1300公顷棕地。同时，特区政府指出，由于产权、环保、规划等原因，近期可供住宅发展的面积不多。

填海曾是香港重要的土地来源。图片来源:香港地政总署

东大屿山将会在香港岛和大屿山之间的中央水域，扩建一个占地超过1000公顷的人工岛，即被废物青年唾骂、刘德华宣传的“明日大屿山”。反对“明日大屿山”的主要原因是环境破坏和特区政府的财政负担，甚至可能导致楼价下跌，影响业主的利益。

此外，报告亦建议特区政府在土地契约期满后，收回部分游乐场及高尔夫球场作住宅用途。报告指出，东大渝大都市人工岛规划的发展是突破现有各类土地长期短缺的主要关键。

当然，像香港很多东西一样，选择的自由往往令选择变得困难。「明日大屿山」填海工程？成本高！新界有廉价土地可发展，为何要浪费公帑？开发“棕色土地”？这片土地曾经被用作工厂和码头仓库是否环保？城镇规划要深入研究！新界有待发展的土地？很简单。上次以为港珠澳大桥会影响环保的老太太怎么办？2010年，老太太在反对派的哄下，提出了港珠澳大桥对环境保护影响的司法审查。虽然特区政府胜诉，但工程延期一年多，成本增加65亿港元。让我们做旧城改造吧！首先，民主制定经全体投票通过的拆迁方案，消灭钉子户；然后开发商根据香港的特点，将土地持有十几年，几十年，完成建设手续，最后开工建设...

多年来，无论是政策还是资金，无论是民生发展还是法制建设，总会有人不失时机地在立法会内往墙上扔粪，永远不会考虑大多数人的需要和香港社会的发展。所以我对特区政府的这些土地候选项目没有太大的信心。我们来研究一下洞穴的用途。反正洞穴几乎和香港十多万居民的“棺材房”(房间)一样少。

我去香港旅行已经五年了。想到餐厅里为我服务的忙碌身影，想到街上热情为我指路的报摊小贩，想到园区为克服语言障碍所做的努力，想到想告诉愿意帮我拍照的香港大叔，我简直无法想象香港为什么会陷入现在的困境。这是什么原因呢？我想不通。打开优酷，还有几集《长安最长的一天》没看。剧中“利者更高疑”，四字小弟饰演的角色反复背诵。

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