深圳房价高居民收入跟不上 建立健全法律法规确保房地产税征收稳步推进

近日，广东省官方报告详细阐述了房地产的发展趋势。在肯定房地产业拉动经济增长的同时，也指出了房地产企业负债率高、房价上行压力大等问题。

广东省统计局5月6日发布的广东房地产开发规模、结构和效益报告显示，随着经济社会发展和城市化进程的加快，房地产逐渐成为经济增长的引擎和国民经济的支柱产业，但在发展过程中，也存在很多规模小、经营风险高的企业；企业负债率过高；土地购买快速上涨，房价面临上行压力。

本研究报告以2018年第四次全国经济普查数据为基础，分析了广东房地产开发投资的规模、结构和效益，并对建立房地产开发的长效机制提出了相关建议。

2018年，广东房企数量增幅为历次普查最高

报告显示，2018年，广东房地产企业数量增幅为历次普查之最。一方面，为了进一步规范房地产市场发展，遏制房价过快上涨，各级政府频繁出台调控政策，房地产企业面临前所未有的压力和挑战。另一方面，土地拍卖市场火爆，地王频频出现，大量企业涌入房地产开发市场。从数据来看，2018年广东房地产企业资产超过10万亿，个别企业资产超过10亿；投资建设规模稳步扩大，企业综合实力不断提高。

数据显示，2018年广东省房地产开发经营企业8721家，比2013年增加2140家，是历次普查企业数量增幅最大的一次，平均每年增加428家。截至2018年底，全省房地产企业资产总额111716.01亿元，比2013年底增长169.6%，年均增长21.9%。

广东房地产开发建设在快速发展的同时，也对经济增长起到了重要的拉动作用。报告指出，2018年广东房地产业增加值8022.41亿元，是2013年的1.91倍，占地区GDP的8.2%，比2013年增长1.6个百分点；占第三产业的15.2%，比2013年高1.5个百分点。1986年至2018年，房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%，年均增长率为0.5个百分点。

房地产开发投资在固定资产投资中的比重也在不断增加，对固定资产投资的贡献也日益突出。2013年，广东房地产开发投资占固定资产投资的28.4%，2018年上升至40.9%。

与此同时，房地产行业的地位和作用也越来越大。除了大力改善生活条件，还拓宽就业渠道，增加地方财力，带动相关产业发展。

数据显示，2018年，广东房地产从业人员比2013年增加近60万人，达到141.47万人，比就业人数高出0.8个百分点。房地产的快速发展不仅创造了大量的就业机会，也为地方财政做出了巨大贡献。2018年，广东房地产业税收3406.03亿元，占税收的14.4%。

在带动相关产业发展方面，房地产业的快速发展不仅带动了冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展，也有力地推动了金融、商业、交通、旅游等现代服务业的全面发展，大力促进居民消费。

房企规模小、负债率高、经营风险高

随着市场需求的上升，房地产行业的巨额利润吸引了许多投资者，但也面临着企业数量多、规模小、运营风险高的问题。

报告显示，2018年，全省8721家房地产开发企业中，完成投资10亿元以上的企业292家，占全省单位数的3.3%，总投资5785.33亿元，占全省开发投资的40.1%。开发投资5亿元以上的企业731家，占8.4%，完成开发投资8853.11亿元，占全省房地产开发投资的61.4%。1亿元以下开发投资企业3516家，占企业总数的40.3%。完成投资1131.18亿元，仅占开发投资的7.8%。

报告称，企业经营规模小，如果有效需求不足，资金链将面临压力，部分中小企业将面临无法融资和退出市场的风险。可能出现延迟交房、烂尾楼等现象，增加市场不确定性。

同时，资产负债率是衡量企业负债和风险水平的重要指标，企业资产负债率的适宜水平为40%-60%。2018年，广东房地产开发企业资产负债率为79.9%，与2013年基本持平。其中资产负债率超过80%的有4899家，资产负债率超过100%的有1305家。目前广东房地产企业整体负债水平过高，行业存在一定的操作风险。

土地购置费快速上涨，房价上涨压力加大

报告称，2013年至2018年，由于广东房地产销售市场蓬勃发展，土地价格持续上涨，土地购置费在投资中的比重相应增加。2018年，广东房地产开发企业征地成本为4921.64亿元，占完成投资的34.1%。

地价上涨推高房价，给房价调控带来很大压力。根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的调查结果，2013年至2018年，广州新建住宅价格指数较上年分别上涨9.1%、24.1%、5.5%和2.3%，但2014年仅下降4.7%。深圳股市分别上涨46.8%、23.5%和4.8%。仅2014年就下降了1.3%，2017年下降了2.9%。房价收入比方面，2018年广州和深圳分别为12.5%和36.3%，北京和上海分别为19.8%和15.8%。可见，深圳房价上涨过快，居民收入跟不上房价上涨速度，进一步加大了购房者的压力，进而带来一系列社会矛盾。

但企业资金依赖银行贷款，增加了信用风险。同时，由于个人房贷属于银行对个人信贷，按照这个计算，企业30%以上的资金来源是银行信贷。据中国人民银行统计，2018年广东房地产贷款余额53380.73亿元，占银行业全部贷款的36.8%。一方面，信贷资金在房地产行业的过度集中将严重影响银行的稳健经营，可能给社会稳定带来隐患。另一方面，在信贷资源有限的情况下，房地产行业的虹吸效应会对小微企业、先进制造业和科技企业造成挤出效应。而且在房价“只涨不跌”的预期下，更容易滋生投机，使资金继续流向房地产市场，无疑不利于供给侧新旧动能转换和结构改革。

建立健全法律法规，确保房产税征收工作稳步推进

报告还就建立房地产发展的长效机制提出了一些建议。包括建立健全的法律法规，以确保房地产税收的稳步进展。一是在充分发挥房产税作用的前提下，体现税收公平，保护政府税收，扩大税基。在具体征收时，要将本市范围内的商品房、写字楼和商业经营场所纳入征税范围；第二，完善税制结构，实现税收调节收入分配的功能。通过适当降低开发环节和交易环节的税收，重点增加控股环节的税收，改革房地产税制。

其次，报告建议改善土地供应，建立结构合理的多元化供应模式。要加强土地供应监管，探索差异化土地供应方式，把优化土地供应作为构建房地产长效机制的切入点。

此外，报告还建议，要改革财政制度，降低政府对土地的依赖;优化资源配置，推动资源均等化建设。