940万二手房网签价330万 “阴阳合同”逃税成行规

我们的记者严诺

总价940万的房子，最低330万可以在网上签约，其余部分以“装修”名义免税。

目前本市二手房最低计税价值与2014年基本持平。为了吸引购房者少交一些税，中介甚至专门制定了关于装修付款的合同条款。

去年本市售出二手房近27万套，以高装修价、低网签价的手段，实际上成了“规定”。

超低的税费隐藏了逃税的秘密

上周末在工商大学校门西侧，我店里的房子没人看。闲置的代理商开始向记者出售房屋。

根据印刷的促销页，一套两居室的万晶公寓位于第。海淀区北洼路A28号，面积115.5平方米。业主要求980万，中介注意到可以卖950万。

“这套房是全五中唯一的房产，税费很少。”中介业务员指着推广页面上的“税费，40500元”字样。

所谓“全五绝”，是指该房产距离上一笔交易已有五年，是唯一一套家族名下的房子，可以享受第一套契税优惠等相应政策。

但按照成交价格，即使只按1%的税率标准缴纳契税，总价950万元的房子，应该不会只有4万元的税费。

这家店有不少标有超低税费的房子。比如位于西三环外紫竹花园的一套二手房，售价880万元，但税费只有4.38万元。

实际成交价格8900万元，但税费不到应付金额的一半。这是怎么回事？

"为了降低网上签约的价格，将会减少税收."经纪人说。

实际成交价格与网上申报价格完全不同，不是涉嫌偷税漏税吗？尽管记者一再追问，对方始终回避“偷税”二字，只说这是规矩。

“现在我要做一个低网签价，我能做的都做了！”他说。

“首付越高，节税越多”背后的逻辑

我的店提供的清单介绍里写着“尽量少借”几个字。为什么会这样？

链家西城占兰路店经纪人以九河源某套房为例，计算少贷背后的收益空。

这套房只有一室一厅，面积不到70平米，竞价已经到了940万。据中介介绍，如果全款买下这套房，估计契税只有3.3万元，只要按照网上签约低价申报，个人所得税和营业税可能不交。

为什么不能交？这和市里现在的政策有关。

按照目前二手房纳税的计算方法，购买者购买90平米以下的第一套房，需缴纳的契税为网上签约价格的1%；如果买第二套房，不管公寓大小，契税都是网上签约价的3%。

买二手房的时候，也可以交营业税。房产证或契税发票满两年的，普通房屋不用交营业税，非普通房屋需交差额的5.6%，不满两年的房产按网上签约价的5.6%征税。

在个税方面，只有五岁以上的人才能免征个税；否则，将根据差额征收20%。

“如果全额缴纳，可以按照330万元申报网上签约价格，其他订单交给房主，这样缴纳的税款总额为3.3万元；贷款的话，就要根据自己的贷款额度推回去。只要网上签约价格超过468万元，成为非普通房子，税费就翻倍。”比如他说这个房子的购买价格是300万。按照10%装修费不交税的原则，只要网上签约价格在330万元以内，契税以外的所有税费都可以逃税。

也就是说，如果购买者有钱支付全额，可以申报330万元的网上签约价格；如果他想借300万，算60%的贷款，网上签约价格也会涨到500万，按500万纳税；如果买家想借500万，也是贷款的60%，那么网上签约价会提高到近840万。

"网上签约价格越高，税费越高."经纪人说。

但毕竟这房子要卖940万，网上签约价330万。剩下的610万呢？

中介说可以算作“装修款”，合同里另写，过户时直接付给业主。

按照正常的交易流程，市住房和城乡建设委员会要求设立资金监管账户，必须先将首付款或房屋全部金额记入账户，然后才能进行转账。但“装修款”不需要进入基金监管账户。

中介主动准备阴阳合同

在连续几天的暗访中，记者发现，为了逃税，几乎所有中介都会准备一份文本，在合同上写上“装修款”。我爱我家的内部系统，甚至可以直接查询每栋楼每层的最低计税价值，方便中介业务员计算最低纳税标准。

链家的一份《房屋买卖业务合同文件卷》对交易价格、付款方式、资金划拨方式有约定。根据去年12月底出售该房屋的一位市民提供的合同文本，该房屋的成交价格仅为150万元，但家具、装修及配套设施的价格为200万元。

“我买的房子是开发商带来的精装修。成交价350万，套内无家具家电。”该公民承认，他在交易房屋时，是按照中介登记系统中150万元的网上签约价格缴税的。

根据一份我爱我家的存量房买卖合同，位于东城的一套房子总价在900多万。在双方签订的《装修付款补充协议》中，写明900万元以上的房价中包含了近400万元的“房屋配套折扣款”，真正的纳税只有500多万元。

据公开信息，本市二手房交易最低计税价值上一次调整是在2014年10月。三年前的房价和今天真正的二手房价格相差甚远，给“阴阳合同”留下了诱人的空避税空间。

2009年以来，二手房成为本市纯商品房交易的主导因素。根据市统计局的统计，2016年北京二手房成交量达到26.7万套。据业内人士分析，二手房成交量已经占到北京纯商品房市场的85%。

新闻背景

目前，我市的房地产税收政策

个人购买普通住房5年以上对外销售的，免征营业税。个人购买普通住房且该住房属于唯一家庭住房的，减半征收契税；个人购买90平方米以下普通住房，且该住房属于唯一家庭住房的，契税减征1%。

享受税收优惠政策的普通住房的界定原则上根据1.0以上住宅小区和140平方米以下单体建筑面积的容积率，参照实际成交价格确定。原则上实际成交价格应低于该地区房屋平均成交单价或总套价的1.2倍。

2014年10月，我市出台新版普通房屋鉴定标准，其中五环路每平方米单价不超过39600元，或总价不超过468万元；五环路至六环路每平方米单价不高于31680元，或总价不超过374万元；六环外每平方米单价不超过23760元，或总价不超过281万元。