人去哪里，钱从哪里来，会抛弃什么，能留下什么？对于这些热点问题，如何回答新一轮的旧城更新备受关注。放弃房地产的定位，坚持人的发展，重视生产与城市的融合，值得期待南京铁北更新点从“铁”到“金”的转变。
江苏省会的“塌陷之地”将成为“黄金之地”
在南京主城北部，从长江大桥南堡沿沪宁铁路向北，南京人称之为铁北地区。这个地区被幕府山、长江、沪宁城际铁路环绕，面积40多平方公里，横跨鼓楼、玄武、栖霞三区，人口约40万。是南京主城区唯一一个没有完成城市现代化的大型人口密集居住区。
这里工厂多，集中了50多家化工企业；沈阳村、五百村等20多个大型城中村。违章建筑普遍存在，三个区各有几十万甚至一二百万平方米的违章建筑。
沈煜华住在麦高桥，在城北工作和生活了30多年。她说城北的人打招呼，问“去哪里”，回答“进城”。她的小区距离南京主城核心新街口不到10公里。在南京人眼里，城北就像一座坍塌的城市。
参与铁北改造规划的东南大学城市规划设计院赵伟认为，城北被火车站、玄武湖、紫金山、幕府山、长江环绕，景观和城市森林十分突出，是城市中不可多得的稀缺资源。未来随着地铁6号线、9号线的进入，铁北交通的可达性将得到改善。更重要的是，南京出台了特殊政策，允许铁北工业用地改变土地使用性质。铁北的更新优势叠加，充满力量。
铁北的价值正在被市场认可。就在上个月，铁北燕子矶G29商住混合用地，经过377轮招标，历时3个多小时，最终以72亿元成交，高于25亿元的起拍价。
南京市宣武区区委书记许认为，铁北在南京的价值远未得到体现，铁北改造的目标不应局限于跟上城市发展的步伐，而应定位于打造特大城市产城一体化示范区，成为科技创新的引领者。
城市升级与人们的宜居性密切相关
在城市改造的过程中，很多城市都升级变美了，但是改造后的区域与原来居住在这里的市民没有关系，他们搬到了远离市中心的安置区。这种做法，再加上城市改造后房价的暴涨，往往导致城市对原有居民的“容积率”的改造。
如何平衡城市形象、政府财政、资本利益和本地居民利益，是旧城改造必须直接面对的问题。在铁北，织补更新已经取代拆迁成为改造的主流。
沈煜华把她居住的苏南新村描述成一个“贫民窟”——当她出去的时候，她不得不在垃圾和污水中寻找一个落脚的地方。一楼全是违法的，有些院子租给了几个外地家庭。前年，小区拆了之后变得干净整洁。“我现在喜欢告诉别人我住在乔麦大桥。很多人都知道，城北变化很大。”她说。
栖霞区委书记邢表示，近年来，在麦高桥地区的功能修复和环境整理上投入了数十亿元，麦高桥旧区全部新建，混乱、肮脏、拥挤的麦高桥地区发生了颠覆性的变化。
从大规模拆迁到全面改造，政府不再统计光盘上的当期经济账户。鼓楼区提出鼓楼铁路北区113个老小区改造，受益居民6万人。栖霞、玄武区也把宜居放在了铁北更新的首位。宜居性不仅是为了吸引高端人才，也是为了服务现有居民。
基于赵薇的专业判断和生活经历，她认为老城区的吸引力很大程度上是因为它的生活便利。对于很多人来说，屋前的包子店远比周围的标志性建筑有意义。她介绍说，铁北洪山地区将延续和突出原有小街区密集的路网肌理，充分考虑街道侧商业店铺和各级社区服务设施的分布。
城市生态和城市功能决定城市宜居性。江苏省城市化与城乡规划研究中心副主任陈晓辉认为，过去旧城改造更多以土地再开发为主，而这一轮旧城更新以生态修复和功能改善为主，与国家提出的“双修复”相吻合，南京铁北更新如果做好，可以成为“双修复”的典范。
培养高端产业不爱快钱
目前城市发展遇到土地瓶颈，开辟新的发展空成为各地推动城市更新的主要动力。
根据宣武铁北地区更新规划，该地区有1340亩土地储备用于深度开发，将建设210万平方米的商业综合体、140万平方米的高端住宅和60万平方米的科技研发载体。
鼓楼区总面积53平方公里，铁北区面积15平方公里。鼓楼拟在铁北挖掘1000亩工业用地，打造200万平方米的工业载体。鼓楼区委书记张艺馨表示，鼓楼计划在五年内全面开放铁北改造框架，总投资超过250亿元。
铁北的更新不仅仅是为了升级城市形态，完善城市功能，更是为了培育高端产业。鼓楼北铁路区主要发展以幕府绿城为龙头的互联网信息产业，以滨江、武堂、何晏路为引爆点的商贸产业，以及长江大桥以东地区的文化旅游产业。
培育产业，必须摒弃一锤子买卖的房地产导向思维。单纯依靠地价或者租金收入，忽视城市的长远发展，优质空就会滑落到低端。根据规划，铁北三区的工业载体面积远远超过房地产开发面积，铁北不能重蹈房地产开发失去城市长期活力的覆辙。
宣武区副区长、铁北洪山新城管委会主任李大海表示，洪山新城谈项目，重点是什么样的企业可以引进，什么样的产业可以培育，每个项目有什么核心竞争力，每一寸土地都要慎重考虑。在洪山南路，宣武拿出沿线300亩土地，发展科研，为城市的未来储备能源。
值得注意的是，在铁北土地利用规划中，功能混合用地已成为主导因素。宣武区有数千亩混合土地，在土地招标、拍卖、挂地阶段植入产业发展需求，需要征地企业自持房产占相当比例。今年2月，沈阳村出让地上土地2.3万平方米，征地企业自持面积不低于1万平方米。城市改造一度以房地产开发为主，开发商和投资者追求短期回报赚钱，分割销售屡见不鲜，给当地后续引进工业项目留下诸多障碍。
宣武区洪山区和栖霞区燕子季区由于产业的退出，留出了大量的开发空房，而鼓楼区铁北区建设密度高，地块规模小。张艺馨透露，鼓楼将成立铁北改造项目公司，每个项目将建立数学模型分析，重点是行业细化和准确投资，铁北改造总体上可以实现资金平衡。
无论是产业调整还是功能完善，城市更新都会突出城市特色，更好地服务和满足不同群体的需求，使人成为城市升级的最大受益者。
记者闫芳
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