中大恒基官网 中国居住服务数字化简史

作者:方

很多人认为，互联网在房地产经纪行业的数字化就是网上找房子，也就是把线下操作搬到线上；

也有人认为，互联网作为一种工具，无法再造房地产经纪服务，无法颠覆经纪行业；

甚至大多数人都认为，连锁式房屋和贝壳找房子的进化史，就是中国房地产交易服务通过互联网数字化的过程。

9月21日，壳牌研究院、清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪工业研究院联合发布了《中国住宅服务业数字化发展报告》，否定了这几个行业的共同认知。

从最原始的手写房源，手工匹配房源和客户，到全程在线操作，中国的房地产经纪服务经历了20多年，也从0到了产业互联的“无号无经纪”时代。依托互联网数字化，房地产经纪行业走出了乱世的蛮荒时代，行业效率和用户体验迅速提升。与此同时，壳牌找房子等公司得到了资本的认可，影响了近5000亿元人民币的市值。

在这个发展过程中，有的公司因为数字化而崛起，有的公司因为数字化转型不足而落后。今天，我们以《中国住宅服务业数字化发展报告》的发布为契机，梳理中国房地产经纪服务的数字化进程。

如果不了解这些过程，你可能无法理解为什么空壳找房子市值超过3万科，为什么同时起步的房地产服务公司，如链家、我爱我家、仲达恒基、麦田，走出了完全不同的道路。

一个

过程

从离线到在线

中国的房地产经纪服务业起步于20世纪末21世纪初。从美国引进的21世纪地产、中原地产、新一地产等品牌从港台进入中国大陆市场，加上品牌连锁家居、我爱我家、仲达恒基、顺驰等，构成了欧美港台及大陆房地产经纪市场的三大主流派系。

要说资历，欧美港台派系是大陆系的前辈。欧美派系的特许经营理念和管理，以及港台部门的服务，都经历了几十年的市场化磨炼和竞争。中国大陆房地产全面进入市场化流通后，进入内地，开始与mainland China本土品牌并行的阶段。

当时中国互联网还处于初级阶段，搜房网、分众网等房地产门户网站还处于起步阶段，但一些房地产经纪品牌开始实现技术向服务业的转型。1998年，我爱我家，Sunco成立企业官网，推广企业品牌；2001年，我爱我家，开始使用ERP系统。虽然当时只是内部管理的系统工具，但却开创了房地产经纪服务业的信息化。

2003年的非典推动了中国互联网的发展。今年，搜房网推出了搜房网的二手房业务。二手房第一次从线下人工登记进入互联网。二手房端口模式的雏形开始出现，随着互联网的兴起，逐渐发展成为二手房触网的主流模式。

从网口的模式来看，一开始房产中介从线下到线上并不复杂。经纪人只需要在网上贴出房子就可以实现操作。早期互联网流量集中在门户网站，为经纪公司和经纪人开放港口，发展港口竞价排名的商业模式，成为包括房地产门户网站在内的网站销售流量的主要商业模式。

从2009年开始，习惯了线下运营的经纪公司发现，港口费可以带客户买房，但是成本越来越高，对这些港口平台的收费也在逐年增加。这时，几乎所有的房地产经纪公司都做出了反应。既然花了这么多钱养港口平台，为什么不自己建平台，建流量池？

此时，一些经纪品牌完成了最原始的资本积累。经过十年的发展，链家已经成为北京前三的经纪公司。创始人左晖率先自我革命，邀请IBM的团队做顾问，开始了自建连锁家庭网络之路。券商品牌和港口平台的战争开始了。

2010年，筹备了一年多的链家在线率先推出地产概念，国内首家券商搭建的找房子平台上线。2014年，链家在线更名为链家网。在接下来的一年里，我爱我家，21世纪地产和中原地产紧随其后。能够实现经纪人上网工作和C端用户在线找房子功能的公司级找房子网站相继推出，房地产经纪服务公司基本完成了从线下到线上的“摸网”过程。

2

过渡

从B到C

房地产经纪服务从线下到线上的过程，不仅仅是出版社的简单流程，而是所有参与者运营流程的再造。对于房产中介来说，他们接触互联网工具的时间早于消费者。每一个方便人们找房子的网络工具背后，都意味着经纪人工作流程的改变。

2009年，左晖聘请了一个包括彭永东在内的国际商用机器公司咨询团队，为链家建立一个运营工具管理系统。简单理解就是一个内部的SAAS系统，开创了互联网技术在房地产经纪服务行业的应用。

该系统的建立为今后房地产的推出奠定了技术基础，也为券商之间的相互合作提供了技术基础。同时，随着时间的沉淀，住房基础数据、消费者行为数据、交易数据、经纪人行为数据成为房地产大数据的重要组成部分，为房屋估价等预测行为提供数据支持。

2014年爱屋及乌的出现，将房地产经纪信息在线服务推向了一个高峰。在资本的慷慨投入下，爱屋及乌动用了巨额资金来教育和普及互联网，尤其是移动互联网。虽然爱屋及乌以失败告终，但极大地促进了用户对房地产互联网的了解，培养了利用互联网找房子的习惯。

对于正在找房子的人来说，房产互联网的数字化经历了从通过房产门户找房子的时代到通过经纪公司找房子的平台，从PC房产互联网到移动互联网的转变。

近十年来，寻房者以自己的互联网行为进行投票，使得房地产门户从繁荣走向衰落，降低了房地产门户的流量，逐渐走出了鼎盛时期。乐居、搜房、58等流量厂商会随着流量从专注几个平台转向分散开发而淡出舞台，而培养了用户行为、通过自收获得流量的房地产经纪品牌则逐渐成为购房者直接获取房源信息的入口。

三

重建

从依赖到独立

一方面，房地产经纪服务提供商对互联网的使用取决于互联网技术对运营效率的提高；另一方面，他们希望从互联网上获得客户。

依靠从外部获取互联网流量的中介意识到，寄生在港口流量平台上的模式只能让流量成本越来越高，如果中介企业的客户来自港口流量平台，那么中介企业的命运只能靠港口平台来把握。

2014年互联网投资蓄势待发，房地产服务成为投资热点。随着有资本的投资者的进入，一些房地产经纪公司开始摆脱对流量平台的依赖，走向建立从客户获取到交易的自我循环体系。

这些看似是客户自我救赎所逼，实则成为房地产经纪公司价值重构的开始。

具有一定规模的经纪品牌，如链家、我爱我家、中原地产、21世纪地产等。，开始受益于数字化的应用。为了使交易信息更加准确，覆盖房屋基本面积、房价、照片、周边学区匹配、社区、历史交易、政务等大数据信息的房产字典开始逐步完成，成为房地产交易的核心数据库；消费者和经纪人的行为数据被广泛记录，开始促进消费者和服务提供商的数据化，初步建立消费者和经纪人的数据模型，并基于数据形成见解以反馈业务。

此外，爱屋及乌首次将互联网O2O的评价体系引入房地产互联网平台，客户评价成为券商服务的重要指标，促进了行业内的自我提升和券商服务升级。

所以，券商触网不是短期业绩增长的逻辑，而是使企业实现内生动力不断增强的过程。互联网的转型增强了券商内部的合作效率，增加了用户体验感，增强了口碑和品牌意识，从而影响企业的扩张速度和规模，强强联手。

也是从这个时期开始，房地产经纪服务开始进入快速发展的道路，经纪品牌的规模差距开始逐渐拉大:链家和我爱我家进入一线企业阵营，迅速成长为行业主角。

四

转换

从关闭到打开

互联网技术门槛高，房地产经纪品牌两极分化，而没有经济实力的经纪品牌，尤其是本土经纪品牌，面临被淘汰甚至消亡的危险。

基于价值趋同和互联网技术应用的西方房地产经纪人传销机制为中国房地产经纪人提供了另一条发展道路。如果中小型品牌中介无法在房地产互联网大潮中生存，MLS联盟的发展为他们提供了另一条成长之路。

2018年4月，由链家网线上转型为线下的壳牌发现之家成立。Shell Finding House提出了共生共享的思想，并将其积累的大数据容量向业界开放。任何一个加盟壳牌Finding House的券商品牌都可以享受这个庞大的数据库，成为这个大数据系统的一部分。一方面参与房地产经纪人的数字化建设；另一方面，通过壳牌寻找家园的ACN平台运作，成为平台的受益者。

贝壳的数字化工具，从覆盖330个城市56.3万个社区2.19亿套房的房产字典，到二维静态形式的VR查看技术的突破，再到以人为本的数字化产品，如贝壳子系统、客房关系系统，以及包括网贷单、智能硬件、AI+VR等流程的数字化产品。，正逐步向更多的行业参与者开放。

从此，房地产经纪服务业从封闭走向开放。除了找带壳的房子，一些新的房子联动或区域经纪人合作平台，如房多多、吴昊、房友、房德宝等也开始逐渐成长。

五

新机会

工业互联网的共建

2020年8月，壳牌找房子，登陆资本市场。其市值一度接近4500亿元，成为房地产服务乃至整个房地产领域市值最高的企业，相当于3家万科。

如果你把壳屋搜索想成20年前的搜房网、分众网那样的搜屋平台，你无法理解它是如何承载如此高的市场价值的。要知道，搜房网的市值还不到7亿，只有贝壳的几倍。

房地产经纪服务数字化已经走过了20年，以提供信息为唯一内容的找房子平台已经成为过去式，而以带壳找房子为代表的工业互联网平台正在成为房地产经纪服务的下一个重要方向。

就像阿里巴巴不是一个纯粹的网上商品交易平台，而是一个开放了买卖双方、商品、交易信用、支付、物流等所有交易相关环节的互联网生态平台。，shell找房子的核心能力还在于数据和底层技术的能力，以及房地产交易各个环节的资源开放，连接服务商、开发商、金融机构、评估机构等各方相互配合，这才是工业互联网的核心。

但与阿里巴巴等消费互联网不同，工业互联网有更深层次的行业属性。比如房地产行业互联网需要线上的数据和技术能力，而线下店铺的深度培育和服务能力更是不可或缺。因此，房地产经纪行业互联网门槛更高，需要更多的企业参与其中。

在房地产行业互联网不断深化的两年时间里，壳牌搜索之家(Shell Search House)等更多行业互联网的其他玩家跳出了行业内“各奔东西”的传统思维，利用开放资源聚集全行业服务商，打造住宅服务生态圈。他们给行业展示了一个未来科技、数字化、平台化的方向，资本市场也用资金投了赞成票。

但是房地产行业的互联网只是完成了基础设施的初步建设，在买房体验、提高获取客户和交易效率、服务流程、券商成长等方面还有很长的路要走。

那么，谁来继续书写互联网在房地产行业的历史呢？